Conseils essentiels pour les acheteurs d’une première maison 

Vous n’avez jamais acheté de maison? Vous pourriez penser que la première étape consiste à trouver des propriétés à vendre. Mais il est important de bien se préparer avant d’entamer les recherches et de visiter des maisons tous les week-ends.

Voici quelques conseils à l’intention des nouveaux acheteurs qui vous aideront à saisir l’occasion lorsque la maison parfaite se présentera, éviter les erreurs les plus courantes et vivre un processus de conclusion harmonieux.

La première étape du processus d’achat d’une maison consiste à épargner au maximum. N’oubliez pas que plus votre mise de fonds est élevée, moins vous devez emprunter.

Une épargne bien garnie vous aidera à faire face aux dépenses qui accompagnent l’achat d’une maison, des frais juridiques aux frais de clôture (qui représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat), en passant par les dépenses liées à l’entretien et au déménagement.

Vous pouvez vous constituer une mise de fonds en établissant un budget et en fixant le montant que vous épargnez chaque mois (essayez le Calculateur Trouver l’argent de la Banque Scotia). Vous verrez qu’avec 100 $ par mois, vous pouvez accumuler un montant intéressant au fil du temps.

Pensez aussi à vous inscrire à des services qui arrondissent le montant de vos achats et qui versent la différence ainsi arrondie dans un compte d’épargne. Par exemple, un programme d’épargne comme Déposez la monnaieMC de la Banque Scotia* vous aide à mettre de l’argent de côté chaque fois que vous effectuez des achats avec votre carte de débit.

Vous pouvez également ajouter à votre épargne les entrées de fonds supplémentaires que vous pourriez recevoir, tels que les remboursements d’impôts, les héritages ou les primes.

Sans compter que si votre mise de fonds atteint 20 % du prix de la transaction, vous n’aurez pas à payer de primes d’assurance hypothécaire.

Le gouvernement du Canada exige que tout acheteur dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété qu’il souhaite acheter souscrive une assurance hypothécaire. 

Vous pouvez aussi opter pour d’autres sources de financement pour votre mise de fonds, comme le Régime d’accession à la propriété, un programme créé par le gouvernement fédéral qui permet aux acheteurs d’une première maison de retirer de l’argent de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour constituer leur mise de fonds.

Les acheteurs d’une première maison peuvent retirer un montant de 35 000 $ de leur REER (à l’abri de l’impôt). Au titre du programme, les acheteurs conjoints d’une première maison peuvent retirer 35 000 $ chacun, pour une mise de fonds totale de 70 000 $.

En 2023, le gouvernement du Canada a déployé une nouvelle façon d’épargner en vue de l’achat d’une première maison. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré qui vous permet de verser 8 000 $ en cotisations déductibles du revenu imposable chaque année, jusqu’à concurrence d’un montant total de 40 000 $. Cela signifie qu’un couple épargnant pour une mise de fonds peut verser jusqu’à 80 000 $ dans le compte, et ce, en franchise d’impôt. 

Bien qu’il ne soit pas réservé aux acheteurs d’une première maison, le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) peut aussi vous permettre d’épargner pour une mise de fonds. Votre argent y fructifie à l’abri de l’impôt et vous pouvez le retirer en tout temps. 

Le CELI est un excellent moyen d’épargner pour des objectifs à court ou moyen terme, comme l’achat d’une maison. Vos droits de cotisation commencent à s’accumuler lorsque vous atteignez l’âge de 18 ans ou que vous devenez un résident du Canada, et les droits de cotisation inutilisés sont reportés à l’année suivante. Selon votre âge, vous pourriez être en mesure d’épargner un montant considérable grâce à votre CELI.

Les prêteurs (comme votre banque) calculent habituellement votre capacité d’emprunt selon des ratios bien établis d’endettement relatif au revenu, en tenant compte de vos dépenses mensuelles reliées à l’habitation, de votre revenu brut mensuel et de toutes vos autres obligations financières, y compris les prêts, les comptes de cartes de crédit et les contrats de location.

Vous aurez une bonne idée du prêt hypothécaire que vous pourrez obtenir si vous essayez un calculateur hypothécaire en ligne, comme l’outil Combien pouvez-vous emprunter? de la Banque Scotia.

Il est également important de connaître les règles hypothécaires canadiennes relatives au test de résistance pour les prêts hypothécaires et à votre ratio d’endettement. Un bon moyen de déterminer le montant auquel vous êtes admissible est de parler à un conseiller en financement résidentiel de la Banque Scotia.

Dès que vous avez mis en place votre plan d’épargne et déterminé ce que vous pouvez vous permettre, l’étape suivante consiste à faire une demande de préapprobation hypothécaire. En effet, si vous trouvez la maison de vos rêves, vous devrez peut-être agir rapidement, surtout dans un marché immobilier concurrentiel.

Avec cette préapprobation, les vendeurs savent que vous êtes solvable, ce qui peut vous aider à faire une offre attrayante. 

Il est facile d’obtenir une préapprobation hypothécaire : il vous suffit de fournir vos renseignements personnels et votre revenu à votre prêteur. Vous pouvez rencontrer un conseiller hypothécaire, remplir une demande de crédit, puis connaître votre montant préapprouvé ainsi que le taux hypothécaire qui s’appliquerait probablement à vous. Vous pouvez même faire préapprouver votre prêt en ligne, dans le confort de votre foyer, grâce au portail eHOME de la Banque Scotia. La préapprobation vous aidera à chercher des propriétés qui correspondent à votre budget. 

L’achat d’une maison peut être compliqué! Voici les trois erreurs les plus courantes à ne pas commettre :

• Ne pas épargner suffisamment : La mise de fonds ne représente que le début des dépenses associées à l’achat d’une maison. Il y a aussi les frais de clôture (2 à 3 % du prix d’achat), les frais de déménagement, le droit de mutation, la TVP ou la TVH s’il s’agit d’une maison neuve, les taxes, les rénovations et plus encore. Et il ne faut pas oublier les dépenses courantes (comme l’impôt foncier, les frais d’entretien, les services publics, l’élimination des ordures et l’assurance habitation). Assurez-vous de prévoir ces types de dépenses dans votre budget et de constituer un fonds d’urgence au cas où une dépense imprévue surviendrait durant le processus d’achat de votre maison.
• Ne pas faire inspecter la propriété : Dans un marché tendu, il peut être tentant de présenter une offre sans faire inspecter la maison. Mais vous pourriez vous retrouver avec des problèmes très coûteux. Vérifiez que la structure de la propriété est solide et en bon état. Vous ne voudriez pas découvrir que la moitié de la maison a été dévorée par des termites après avoir emménagé, et ce, uniquement parce que vous aviez peur de la perdre en attendant la visite de l’inspecteur.
• Dépenser la totalité du budget : Certains acheteurs croient qu’ils doivent dépenser la totalité du montant préapprouvé, mais ce n’est pas tout le monde qui peut se le permettre. Examinez votre budget attentivement afin d’évaluer le caractère abordable des propriétés et de vérifier que vous serez en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire chaque mois et tout en ayant assez d’argent pour faire des activités, comme aller au restaurant. La dernière chose que vous voulez, c’est devenir esclave de votre maison.

Vous avez présenté une offre sur la maison de vos rêves, elle a été acceptée, votre prêt hypothécaire a été approuvé et vous êtes sur le point de conclure l’achat. Et maintenant? Voici ce que vous devrez faire après la finalisation :

• Réglez tous les frais de clôture. Le prix de la maison n’est pas la seule dépense à couvrir. Vous devrez payer certains frais comme le droit de mutation, la TVP ou la TVH, la commission de l’agent immobilier, les frais du notaire ou de l’avocat, les frais d’enregistrement, les frais de l’association de propriétaires, l’impôt foncier, les rénovations et plus encore.
• Souscrivez une assurance habitation. En tant que propriétaire, vous devez prendre soin de votre investissement. Choisissez une police d’assurance habitation qui vous protégera en cas de sinistre, par exemple si votre sous-sol devient inondé ou si un arbre tombe sur votre toit.
• Changez les serrures. La maison vous appartient, mais vous ne savez pas à qui les derniers propriétaires ont remis un double des clés. Changer les serrures est une bonne façon de vous protéger.
• Changez votre adresse. Hé oui! Maintenant que vous êtes propriétaire, vous devez changer votre adresse sur toutes vos pièces d’identité, comme votre permis de conduire.

Maintenant que vous connaissez tous les conseils et astuces relatifs à l’achat de votre première maison, vous pouvez entamer les recherches. Mais comment choisir le bon prêt hypothécaire? Et quel type de prêt hypothécaire convient le mieux aux acheteurs d’une première maison? Il n’existe pas de solution universelle – le plus important consiste à choisir ce qui convient le mieux à vos besoins.

La bonne nouvelle, c’est que les prêts hypothécaires sont assez faciles à comprendre. Les principales notions que les nouveaux emprunteurs doivent comprendre sont la différence entre un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable, la durée du prêt hypothécaire, la période d’amortissement et la fréquence des paiements. Comparez diverses options avec le Calculateur hypothécaire de la Banque Scotia.

• Fixe ou variable : Il y a deux grands types de prêts hypothécaires. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt que vous payez reste le même pendant toute la durée du prêt. La Banque Scotia offre des prêts hypothécaires à taux variable établi en fonction du taux de base de la Banque Scotia, qui suit le taux directeur de la Banque du Canada. Le montant de votre paiement peut augmenter ou diminuer selon les variations du taux de base de la Banque Scotia. En règle générale, un prêt hypothécaire à taux fixe est préférable lorsque le contexte économique pointe vers une augmentation des taux d’intérêt. En revanche, un taux variable est souvent préférable lorsqu’on s’attend à une baisse des taux d’intérêt. Vous hésitez entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable? Obtenez le programme Crédit intégré Scotia (CIS) qui peut être divisé en plusieurs volets de prêt hypothécaire ou de ligne de crédit1. Cette stratégie est utile pour gérer le risque de taux d’intérêt (elle vous permet d’avoir deux types de prêts hypothécaires, à taux fixe et variable).
• Durée du prêt hypothécaire : Au Canada, la durée des prêts hypothécaires se situe généralement entre un et cinq ans. C’est la durée qu’une banque ou un prêteur vous accorde pour bénéficier d’un prêt hypothécaire. Une fois cette période terminée, vous pouvez renouveler le prêt ou en obtenir un autre. Vous pouvez également refinancer votre prêt hypothécaire en tout temps pendant qu’il est en vigueur.
• Prêts hypothécaires fermés et ouverts : Un prêt hypothécaire fermé n’offre pas d’options de remboursement avant la date d’échéance. Un prêteur peut accepter le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire fermé dans certains cas, mais il exigera alors des frais de remboursement anticipé. Un prêt hypothécaire ouvert donne la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou intégral en tout temps.
• Période d’amortissement : Il s’agit de la durée totale de votre prêt ou de la période pendant laquelle vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire. Au Canada, les périodes d’amortissement peuvent aller jusqu’à 30 ans. Le montant du prêt que vous devez rembourser pendant cette période sera ensuite amorti ou divisé en versements hypothécaires.
• Fréquence des paiements : La plupart des gens croient que les versements hypothécaires sont toujours mensuels, mais il est possible de les faire plus fréquemment. En effectuant un versement chaque semaine ou toutes les deux semaines plutôt que chaque mois, vous pouvez rembourser votre prêt plus rapidement et réduire les intérêts que vous paierez pendant la durée du prêt hypothécaire.

Vous sentez-vous prêt à acheter une maison? En suivant ces conseils, vous pourrez faire des choix éclairés, éviter les erreurs et vous assurer que le processus d’achat se déroule de façon harmonieuse, du début à la fin.

Maintenant que vous disposez de tous les renseignements requis, il ne vous reste plus qu’à entamer l’étape la plus intéressante : la recherche d’une propriété. Avec une préapprobation hypothécaire en main et une idée précise de votre budget, vous serez en mesure de vous concentrer sur les maisons qui correspondent à votre fourchette de prix. De cette façon, vous ne tomberez pas en amour avec une propriété que vous n’avez pas les moyens d’acheter. Nous espérons que vous trouverez la maison de vos rêves. Nous sommes là pour vous aider!