Renouveler votre prêt hypothécaire : conseils essentiels et stratégies

Est-ce bientôt le moment de renouveler votre prêt hypothécaire? Qu’il s’agisse de votre premier renouvellement ou que le dernier remonte à un certain temps, vous vous demandez probablement comment tout cela fonctionne et quelles sont les décisions à prendre en ce qui a trait à l’avenir de votre prêt hypothécaire.

Il faut tenir compte de beaucoup de choses. Consultez notre guide sur tout ce que vous devez savoir sur le renouvellement de prêt hypothécaire au Canada.

Tout d’abord, les principes de bases : qu’est-ce qu’un renouvellement de prêt hypothécaire?

Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, vous souscrivez un contrat pour une certaine période. On appelle cette période la durée du prêt hypothécaire. La plupart des gens choisissent une durée de trois à cinq ans, mais celle-ci peut également varier de quelques mois à 10 ans^1,2.

Vous devez renouveler votre prêt hypothécaire à la fin de chaque durée tant qu’il n’est pas entièrement remboursé. Les propriétaires renouvellent généralement plusieurs fois leur prêt au cours de la période d’amortissement, soit le temps nécessaire pour rembourser la totalité du montant du prêt hypothécaire.

Le processus de renouvellement d’un prêt hypothécaire peut être anxiogène, surtout si vous passez à un taux d’intérêt plus élevé. D’un autre côté, votre renouvellement est l’occasion de modifier les conditions de votre prêt pour qu’il réponde mieux à vos besoins. Par exemple, vous pouvez passer d’un taux fixe à un taux variable, modifier la périodicité de vos versements, choisir un nouveau prêteur ou refinancer votre prêt pour accéder à la valeur acquise de votre propriété.

Il est important de comprendre le processus de renouvellement, car c’est l’occasion pour vous d’apporter des changements à votre prêt hypothécaire. 

Le renouvellement d’un prêt hypothécaire n’est pas synonyme de refinancement. Le renouvellement s’effectue à la fin de la durée actuelle de votre prêt, tandis que le refinancement peut généralement être réalisé à tout moment. Cependant, refinancer votre prêt hypothécaire avant la fin de sa durée peut entraîner des frais de remboursement anticipé.

Voyons en quoi le renouvellement d’un prêt hypothécaire se distingue d’un refinancement.

Si vous envisagez de résilier votre prêt hypothécaire avant son échéance pour le refinancer, sachez que les frais de remboursement anticipé peuvent être élevés et se situer dans les milliers de dollars³. Il est recommandé de calculer le montant que vous économiserez avec un refinancement par rapport à celui que vous débourserez pour la résiliation de votre contrat de prêt hypothécaire.

Attendre la période de renouvellement de votre prêt peut vous faire éviter les frais de remboursement anticipé, mais vous devrez tout de même payer des frais de refinancement, qui peuvent comprendre des frais juridiques, des frais d’évaluation et des frais de recherche de titres. 

À moins que vous ne remboursiez la totalité de votre prêt hypothécaire, vous devez le renouveler à la date d’échéance.

Par exemple, si vous avez acheté une maison en 2021 avec une durée de cinq ans pour votre prêt hypothécaire, celui-ci devra être renouvelé en 2026. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière fédérale, comme une banque, votre prêteur est tenu de vous fournir un avis de renouvellement.

Celui-ci contient des renseignements sur votre prêt hypothécaire actuel et sur ce qui vous est offert pour son renouvellement.

Les renseignements relatifs à votre prêt hypothécaire actuel sont les suivants :

• solde au renouvellement;
• date d’échéance;
• taux d’intérêt actuel;
• périodicité des versements;
• durée du prêt hypothécaire.

Votre avis de renouvellement comprend également les différentes conditions auxquelles vous êtes admissibles pour votre renouvellement.

Vous devriez recevoir cet avis au moins 21 jours avant la fin de la durée de votre prêt hypothécaire actuel¹. Toutefois, n’attendez pas de le recevoir pour commencer à planifier votre renouvellement. Il est important d’avoir des conversations sur le renouvellement de votre prêt hypothécaire avec votre prêteur (et éventuellement de comparer son offre avec celle d’autres prêteurs) quelques mois avant la date d’échéance de votre prêt. Ainsi, vous comprendrez mieux les options de renouvellement qui s’offrent à vous et pourrez prendre une décision plus éclairée. 

Pour vous préparer à votre renouvellement, analysez votre prêt hypothécaire actuel. Déterminez ce qui fonctionne pour vous ou ce que vous aimeriez changer.

Quelques questions pour vous aider à amorcer votre réflexion : 

Vos réponses peuvent vous aider à déterminer quelles sont les caractéristiques de votre prêt hypothécaire les plus importantes pour votre renouvellement et pour vos objectifs financiers à court et à long terme.

Si vous avez acheté votre maison en 2021, alors que les taux hypothécaires étaient historiquement bas, attendez-vous à un taux plus élevé à votre renouvellement en 2026³, ce qui se traduira par des versements mensuels plus élevés.

Si vous craignez que le montant de vos versements augmente, vous pouvez essayer de négocier un taux plus avantageux, de prolonger votre période d’amortissement en refinançant votre prêt ou d’effectuer un versement forfaitaire à l’échéance de votre prêt afin de réduire le montant de vos versements hypothécaires pour la nouvelle durée.

Rappelez-vous que le fait de prolonger votre période d’amortissement pour réduire le montant de vos versements augmente également le montant des intérêts que vous paierez au fil du temps. 

Vous avez plusieurs options lorsque vous renouvelez votre prêt hypothécaire. Vous pourriez :

• Renouveler votre prêt auprès de votre prêteur actuel : si votre prêteur actuel accepte de renouveler votre prêt hypothécaire et que vous êtes satisfait des conditions qu’il vous propose, vous pouvez le conserver. Discutez tout de même avec lui pour explorer vos options de renouvellement et pour vous assurer que vous prenez une décision éclairée correspondant à vos objectifs financiers.
• Changer de prêteur : si vous n’êtes pas satisfait des caractéristiques et des conditions du prêt hypothécaire proposées par votre prêteur actuel au moment de votre renouvellement, vous pouvez vous trouver un nouveau prêteur hypothécaire.

Le renouvellement est un bon moment pour envisager de changer de prêteur. Vous éviterez ainsi les frais coûteux de remboursement anticipé liés à la résiliation de votre contrat avant son échéance.

Pour être en mesure de changer de prêteur, vous devez répondre aux critères de qualification de votre nouveau prêteur et payer les frais associés à ce changement, tel que les frais de quittance, les frais juridiques et les frais d’évaluation. Pour déterminer s’il est avantageux de changer de prêteur, il est important de comparer les coûts aux économies potentielles.

Dans certains cas, votre prêteur actuel peut décider de ne pas renouveler votre prêt hypothécaire, par exemple si vous avez manqué des versements pendant la durée en cours. Si cela se produit, vous devrez trouver un nouveau prêteur. 

Avant d’entamer le renouvellement de votre prêt hypothécaire, réfléchissez à vos objectifs. Le fait de répondre aux questions suivantes peut vous aider à déterminer la marche à suivre :

• Quels sont vos prochains projets? Quelle incidence auront-ils sur vos finances?
• Votre situation financière a-t-elle changé depuis votre dernier renouvellement de prêt hypothécaire?
• Quelle est l’incidence des conditions économiques actuelles sur vos habitudes de consommation?
• Avez-vous d’autres besoins en matière d’emprunt, par exemple pour faire des rénovations, pour consolider vos dettes ou pour d’autres dépenses importantes?
• Envisagez-vous de vendre votre maison? Si oui, souhaitez-vous en acheter une autre au même moment?

Une fois que vous avez réfléchi à vos objectifs, le processus de renouvellement de votre prêt hypothécaire comporte plusieurs étapes.

Commencez vos recherches et explorez vos options de renouvellement plusieurs mois avant la date d’échéance de votre prêt hypothécaire. Même si vous souhaitez conserver votre prêteur actuel, le fait de connaître les autres possibilités qui s’offrent à vous peut vous donner confiance lorsque vous discuterez des options de renouvellement avec lui.

Lorsque vous explorez vos options de renouvellement, songez aux caractéristiques du prêt hypothécaire que vous souhaitez pour la prochaine période, mais aussi à son type. Par exemple, prenez en compte les facteurs suivants :

Taux fixe ou variable : avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d’intérêt et le montant de vos versements restent stables pendant toute la durée du prêt. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt fluctue selon les variations du taux de base, ce qui peut entraîner des ajustements à vos versements hypothécaires pendant toute la durée du prêt.

Si vous voulez de la stabilité dans vos versements, un prêt hypothécaire à taux variable n’est peut-être pas la bonne solution pour vous, même si le taux d’intérêt est plus bas au moment de votre renouvellement.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé : les prêts hypothécaires ouverts ont souvent un taux d’intérêt plus élevé, mais ils permettent de faire des versements anticipés et peuvent ainsi être remboursés plus rapidement. Les prêts hypothécaires fermés, quant à eux, ont généralement un taux d’intérêt plus bas, mais ils sont associés à davantage de règles et de restrictions en ce qui concerne le montant du remboursement anticipé que vous pouvez faire chaque année.

Il est préférable d’opter pour un prêt hypothécaire fermé, sauf si vous prévoyez d’effectuer un remboursement anticipé supérieur au montant permis. Même si vous envisagez de déménager dans un avenir proche, vous pouvez toujours opter pour un prêt hypothécaire fermé si vous disposez d’une option de transport. Une telle option vous permet de transférer les conditions de votre prêt hypothécaire actuel à une nouvelle propriété et, ainsi, d’éviter les pénalités pour remboursements anticipés.

Si vous souhaitez conserver votre prêteur actuel, utilisez les renseignements que vous avez recueillis lors de votre étude de marché pour préparer vos conversations sur le renouvellement de votre prêt et négocier le meilleur taux.

Une fois que vous avez négocié un taux et reçu une offre finale, vérifiez les modalités en petits caractères pour vous assurer de bien comprendre le taux et les conditions. Ensuite, vous pourrez vous détendre jusqu’à votre prochain renouvellement de prêt hypothécaire.

Si vous ne parvenez pas à négocier des conditions avantageuses avec votre prêteur actuel et décidez de changer, vous devrez soumettre une demande de transfert de prêt hypothécaire pour vérifier si vous répondez aux critères d’admissibilités d’un éventuel nouveau prêteur.

La procédure devrait être similaire à celle suivie lors de votre demande de prêt initiale, mais les critères d’admissibilités du nouveau prêteur peuvent être différents. Voici les renseignements demandés par la plupart des prêteurs dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire :

• Renseignements personnels : des documents permettant de vous identifier, notamment une pièce d’identité avec photo et une preuve de résidence.
• Renseignements sur le revenu et sur la situation professionnelle et vérification de ceux-ci : des documents comme des bulletins de paie, des formulaires d’impôt ou des lettres d’emploi.
• Approbation du crédit : les prêteurs peuvent demander des preuves d’actif et de passif, ainsi que des lettres de recommandation bancaires ou personnelles.

Contrairement à votre première demande de prêt hypothécaire, vous ne devrez pas nécessairement vous soumettre à un autre test de résistance pour les prêts hypothécaires. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) n’exige pas de test de résistance pour les propriétaires qui transfèrent leur prêt hypothécaire non assuré à un nouveau prêteur, tant que la période d’amortissement et le montant du prêt restent les mêmes⁵.

Toutefois, si vous souhaitez modifier cette période ou ce montant, vous devrez de nouveau passer un test de résistance. 

Que vous décidiez de conserver votre prêteur actuel ou de changer, profitez de votre renouvellement pour négocier de nouvelles conditions ainsi qu’un taux d’intérêt plus avantageux. Voici quelques conseils pour vous aider à négocier de meilleures conditions lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire. 

Si votre prêteur actuel vous envoie un contrat pour votre renouvellement hypothécaire, il s’agit du bon moment pour réévaluer votre situation financière et pour obtenir des conseils hypothécaires qui vous aideront à déterminer les meilleures conditions et caractéristiques pour votre prêt. 

Faites des recherches sur les autres prêteurs et recueillez leurs offres de prêts hypothécaires. Si vous trouvez une offre plus avantageuse, vous pouvez envisager de changer de prêteur ou en profiter pour négocier de meilleures conditions avec votre prêteur actuel.

Le taux d’intérêt est un facteur important à considérer au moment de prendre votre décision, mais n’oubliez pas qu’il y en a d’autres. En effet, les caractéristiques de flexibilité du prêt hypothécaire, comme les options de remboursement anticipé, l’accès à la valeur acquise de la maison et l’option de transport, sont aussi à prendre en compte.

Les spécialistes hypothécaires offrent d’excellents conseils en la matière et peuvent vous aider à trouver les conditions adaptées à vos besoins actuels tout en tenant compte de vos objectifs à court et à long terme.

Commencer vos recherches tôt vous donne le temps d’explorer vos options, de comprendre vos besoins et d’obtenir les conseils d’experts sans la pression d’une date d’échéance imminente.

De nombreux prêteurs permettent de renouveler votre prêt hypothécaire jusqu’à six mois avant son échéance sans frais de remboursement anticipé. Ce renouvellement anticipé peut vous faire économiser si les taux d’intérêt augmentent.

C’est le moment de renouveler votre prêt hypothécaire?  

Ne vous laissez pas intimider par le processus de renouvellement du prêt hypothécaire. Envisagez-le plutôt comme une occasion d’évaluer votre situation financière actuelle et d’apporter les changements nécessaires pour atteindre vos objectifs financiers plus rapidement.

L’important est de ne pas repousser vos recherches à plus tard. Les commencer des mois à l’avance vous permet d’explorer vos options de renouvellement et de prendre une décision éclairée le moment venu.