Tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires

Bon nombre de Canadiens partagent le rêve de devenir propriétaire d’une maison. L’épargne en vue de l’achat d’une maison peut requérir plusieurs années de dur labeur et de détermination, et l’achat d’une maison représente probablement l’achat le plus dispendieux d’une vie.

Pour que votre rêve de devenir propriétaire devienne réalité, vous aurez probablement besoin d’un prêt hypothécaire.

Que vous cherchiez à accéder à la propriété pour la première fois de votre vie ou que songiez à acquérir une deuxième propriété, il est crucial que vous compreniez ce qu’est un prêt hypothécaire, son fonctionnement et les options qui vous conviennent.

Un prêt hypothécaire est un prêt qu’une banque, une coopérative de crédit ou un prêteur privé peut vous accorder pour financer l’achat d’une maison ou d’un autre bien immobilier et qui est garanti par ce bien. 

Il s’agit d’un contrat, au sens de la loi, entre vous (l’emprunteur) et le prêteur qui énonce les conditions de votre prêt, notamment en ce qui a trait à la fréquence de vos versements hypothécaires, à la durée du prêt, au taux d’intérêt et à la période d’amortissement, et qui comprend d’autres renseignements importants que vous devez connaître.

Lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire, vous pouvez comparer les différentes solutions qui vous sont proposées par divers prêteurs. En plus des prêts offerts par les banques et les coopératives de crédit, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de sociétés d’assurance, de sociétés hypothécaires, de sociétés de fiducie ou de prêteurs privés. Votre choix dépendra du type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux. Outre le taux du prêt hypothécaire, tenez compte de la durée du prêt, de la période d’amortissement et de la fréquence des versements les mieux adaptées à votre plan financier. Vous pouvez comparer les différentes solutions hypothécaires à l’aide du Calculateur hypothécaire de la Banque Scotia pour trouver le prêt hypothécaire qui répondra le mieux à vos besoins.

Après avoir choisi un prêteur, vous pouvez entreprendre le processus de préapprobation pour déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire. Les critères d’admissibilité varient d’un prêteur à l’autre, mais le processus de préapprobation inclut habituellement l’évaluation des éléments suivants :

• Revenu : Quelles sont vos sources de revenus?
• Actifs : Que possédez-vous actuellement (voitures, biens immobiliers, placements/épargne)?
• Dette : Quels sont la nature et le montant de votre dette actuelle (soldes de carte de crédit, prêts étudiants, etc.)? 
• Mise de fonds : Si vous achetez une maison, combien d’argent avez-vous épargné pour une mise de fonds?
• Historique de crédit : Faites-vous preuve de diligence pour rembourser vos dettes? Le fait d’avoir récemment demandé du crédit auprès de prêteurs différents peut avoir une incidence défavorable sur votre cote de crédit. Il faut également éviter de demander un crédit supplémentaire au cours de la période pendant laquelle votre prêt hypothécaire a été approuvé, mais avant qu’il ne soit financé (c.-à-d. avant l’achat de votre maison). Une telle demande peut compromettre l’approbation de votre prêt hypothécaire, puisque le fait de contracter une dette supplémentaire peut nuire à votre cote de crédit. Cliquez ici pour en savoir plus sur la façon d’améliorer votre cote de crédit. 

Avant de faire une demande de prêt hypothécaire, renseignez-vous sur les types de prêts hypothécaires qui pourraient vous convenir. Voici quelques options :

CIS. Le programme Crédit intégré ScotiaMD (CIS) est une solution d’emprunt modulable garantie par la valeur acquise de votre maison. Ce programme vous permet de choisir parmi différents produits de crédit de la Banque Scotia (comme plusieurs prêts hypothécaires et lignes de crédit) selon vos besoins, tout cela en une seule demande simple. Renseignez-vous sur le CIS*.

Prêt hypothécaire ouvert. Un prêt hypothécaire ouvert permet les remboursements anticipés en tout temps, sans pénalité (quoique des frais généraux puissent s’appliquer). Cette solution pourrait vous convenir si vous cherchez à rembourser votre prêt hypothécaire le plus rapidement possible. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire ouvert est habituellement plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire fermé.

Prêt hypothécaire fermé. Avec un prêt hypothécaire fermé, des frais de remboursement anticipé pourraient vous être facturés si vous remboursez votre prêt hypothécaire avant la fin de sa durée. Certains prêts hypothécaires fermés offrent une option de remboursement anticipé, qui vous permet de rembourser une certaine tranche du capital de votre prêt chaque année. Habituellement, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire fermé est moins élevé que celui d’un prêt hypothécaire ouvert.

Prêt hypothécaire transportable. Un prêt hypothécaire assorti d’une option de transport peut être transféré d’une propriété à une autre; cette solution peut vous permettre de conserver le taux d’intérêt et les conditions de votre prêt actuel. Ce type de prêt est une solution importante à envisager si vous prévoyez déménager avant la fin de la durée de votre prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire à quotité faible ou élevée. Un prêt hypothécaire à quotité faible s’accompagne d’une mise de fonds équivalente à 20 % ou plus du prix d’achat. Habituellement, un client n’a pas à souscrire une assurance hypothécaire en cas de défaut pour ce type de prêt hypothécaire. Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à quotité élevée, la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Ce type de prêt requiert que l’emprunteur souscrive une assurance hypothécaire en cas de défaut.

Prêts hypothécaires inversés. Si vous avez au moins 55 ans et que vous êtes propriétaire de votre maison, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire inversé. Ce type de prêt vous permet d’emprunter de l’argent à partir du capital que vous avez accumulé dans votre maison. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre âge, de la valeur estimative de votre maison et de votre prêteur, mais habituellement, le montant maximal est de 55 % de la valeur actuelle de votre maison. Sachez que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire inversé est généralement plus élevé que celui de la plupart des autres types de prêts hypothécaires.

Le taux hypothécaire représente le coût qu’un emprunteur doit payer au prêteur sur les fonds qu’il emprunte. Plus ce taux d’intérêt est élevé, plus les versements mensuels augmentent. Le taux d’intérêt qui vous est offert est établi en fonction de nombreux facteurs, notamment :

• le type de prêteur que vous choisissez (p. ex., une banque ou une société hypothécaire)
• le taux d’intérêt hypothécaire actuellement affiché par votre prêteur
• la durée du prêt hypothécaire
• le type d’échéance de votre prêt (prêt ouvert ou fermé)
• le type d’intérêt (p. ex., taux fixe ou variable)
• votre historique de crédit

En choisissant un prêt hypothécaire, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable.

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vos paiements d’intérêt demeureront les mêmes pendant toute la durée du prêt. Les taux d’intérêt hypothécaires fixes sont parfois plus élevés que les taux d’intérêt variables, mais ils offrent une constance et permettent aux emprunteurs de bénéficier d’un calendrier de paiements stable. Cette particularité peut être utile lorsque vous établissez votre budget, puisque vous connaissez le montant à prévoir chaque mois. 

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, les taux d’intérêt fluctuent tout au long de la durée du prêt en fonction des variations du taux de base du prêteur. Les répercussions de cette fluctuation sur le montant de vos versements ou sur votre période d’amortissement dépendent de votre prêteur. 

Vous hésitez entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable? Le programme CIS vous permet de diviser votre emprunt entre plusieurs solutions de prêts hypothécaires et de lignes de crédit. Cette stratégie est utile pour vous aider à gérer les risques liés aux taux d’intérêt.

La période d’amortissement désigne le temps qu’il vous faudra pour rembourser la totalité du montant d’un prêt hypothécaire, compte tenu de versements réguliers, payés à temps, à un taux d’intérêt déterminé. Une période d’amortissement peut avoir une durée maximale de 25 ans (ou 30 ans pour les prêts hypothécaires non assurés). Au Canada, la période d’amortissement hypothécaire maximale des emprunteurs qui doivent souscrire une assurance hypothécaire en cas de défaut de paiement est de 25 ans.

Plus la période d’amortissement est longue, moins élevés seront les versements hypothécaires, mais plus l’emprunteur paiera d’intérêt.

Une période d’amortissement plus courte entraînera une hausse du montant des versements hypothécaires, mais réduira les intérêts à payer au fil du temps.

La durée d’un prêt hypothécaire représente la période durant laquelle le taux d’intérêt, le montant des versements et les autres conditions du prêt hypothécaire demeurent inchangés. La durée d’un prêt hypothécaire varie habituellement de 6 mois à 10 ans. Le prêt hypothécaire doit être remboursé à la fin de la durée, à moins qu’il ne soit renouvelé. La durée d’un prêt hypothécaire est habituellement plus courte que sa période d’amortissement.

Lorsque vous achetez une maison, vous devez aussi vous assurer de souscrire les couvertures d’assurance qui vous conviennent. Il existe de nombreuses assurances différentes parmi lesquelles choisir pour protéger votre maison ou votre prêt hypothécaire. Certains types d’assurances sont facultatifs et d’autres sont obligatoires. 

Voici quelques-uns des différents types d’assurances à envisager et leur fonctionnement :

Un courtier hypothécaire est un professionnel agréé qui peut vous aider tout au long du processus hypothécaire. Il agit comme intermédiaire entre vous et les prêteurs hypothécaires. Un courtier hypothécaire peut vous aider à dénicher le prêt hypothécaire le mieux adapté à votre situation financière. Il peut négocier en votre nom le meilleur taux possible auprès d’un prêteur, vous aider à remplir la documentation requise et répondre à vos questions.

C’est habituellement le prêteur qui paye la commission du courtier, mais, dans certains cas, c’est l’acheteur qui doit la payer. Assurez-vous de clarifier ce point lorsque vous magasinez les services d’un courtier hypothécaire et de miser sur un courtier chevronné dont l’expérience et les connaissances répondent à vos besoins.

L’achat d’une maison est une transaction complexe. Il est toujours utile de pouvoir compter sur un conseiller pour vous expliquer toutes les options qui s’offrent à vous. Votre prêteur peut vous proposer les services de spécialistes en prêts hypothécaires qui vous guideront dans ce processus, notamment des conseillers (par exemple, le conseiller qui vous aide à atteindre tous vos autres objectifs financiers) et des conseillers en financement résidentiel.

Lorsque vous rencontrez un conseiller, peu importe où vous en êtes dans le processus d’achat de votre maison, celui-ci peut vous aider à élaborer un plan et vous guider à chaque étape. Votre conseiller sera en mesure de vous proposer un prêt hypothécaire adapté à vos besoins et vous aidera à entreprendre les démarches de préapprobation de votre prêt. 

Il pourra continuer à vous soutenir lorsque vous serez devenu propriétaire, notamment en vous aidant à veiller à ce que votre propriété continue de s’aligner avec votre stratégie, à mesure que vos objectifs évolueront.   

Les coûts d’emprunt d’un prêt hypothécaire correspondent au total des coûts liés à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Pour établir le coût d’emprunt total d’un prêt hypothécaire, vous devrez déterminer le taux annuel en pourcentage (TAP).

Le TAP représente le coût d’emprunt annuel de votre prêt hypothécaire; il prend la forme d’un taux d’intérêt annuel. Le TAP ne tient pas uniquement compte des intérêts; il comprend également d’autres frais et charges applicables, ainsi que tout autre coût connexe lié à votre prêt hypothécaire.

Votre budget devra aussi tenir compte des divers frais de clôture. 

• Frais généraux
• Frais juridiques
• Frais d’inspection de la propriété
• Coût d’assurance supplémentaire (assurance titres et assurance de biens)
• Impôt foncier
• Frais de déménagement
• Droits de mutation
• Frais d’évaluation

Déterminez combien d’argent vous pouvez dépenser avant de vous mettre à la recherche d’une maison grâce à des outils hypothécaires en ligne comme l’outil Combien pouvez-vous emprunter? de la Banque Scotia.

Il n’existe pas de meilleure solution hypothécaire ni de meilleur taux, mais il importe que vous trouviez le produit et le taux qui vous conviennent le mieux.

Pour vous aider à vous y retrouver, vous pouvez discuter avec un spécialiste qui pourra vous épauler tout au long du processus, comme un conseiller, Financement résidentiel de la Banque Scotia.

Rappelez-vous que les taux hypothécaires qui vous sont proposés par un prêteur dépendent d’un certain nombre de critères, notamment :

• votre cote de crédit
• la durée de votre prêt hypothécaire (de 6 mois à 10 ans)
• votre choix de type de prêt (taux fixe ou taux variable)
• votre choix de type de prêteur (banque, coopérative de crédit ou prêteur privé)
• le taux de base courant et le taux d’intérêt affiché
• votre admissibilité à un taux d’intérêt réduit
• les caractéristiques du prêt hypothécaire, notamment les options de remboursement anticipé, le programme CIS, l’option de transport, etc. 

Si vous avez un peu d’argent de côté, nous vous suggérons de l’utiliser pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. La possibilité d’augmenter vos versements sans devoir payer de frais de remboursement anticipé dépend de votre contrat hypothécaire.

Les frais de remboursement anticipé sont des frais que votre prêteur vous facture si vous payez un montant plus élevé ce que prévoit votre contrat ou si vous essayez de rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire avant la fin de sa durée. Le montant des frais de remboursement anticipé à payer dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• le type d’échéance de votre prêt (prêt ouvert ou fermé),
• le montant que vous souhaitez rembourser par anticipation,
• les montants admissibles au remboursement anticipé,
• le nombre de mois restants dans la durée de votre prêt,
• les taux d’intérêt,
• la façon dont votre prêteur calcule les frais de remboursement anticipé.

Si vous souhaitez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement tout en évitant les frais de remboursement anticipé, il y a certaines stratégies que vous pouvez envisager. En voici quelques-unes :

• Remboursements anticipés forfaitaires. En fonction de votre contrat hypothécaire, vous pouvez effectuer des versements supplémentaires à votre prêt hypothécaire chaque année, jusqu’à concurrence d’un montant donné.
• Coup double. Cette option vous permet de doubler votre versement sur prêt hypothécaire à n’importe quelle date de versement sans devoir payer de frais supplémentaires.
• Augmentation de la fréquence des versements. Vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement en passant d’un échéancier de versements mensuels à un échéancier de versements aux deux semaines.
• Période d’amortissement. En choisissant la période d’amortissement la plus courte et le montant le plus élevé que vous pouvez payer, vous pourrez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.
• Versements plus élevés. Envisagez d’augmenter vos versements mensuels afin de consacrer davantage d’argent au remboursement du capital (si votre contrat de prêt hypothécaire le permet). À la Banque Scotia, les emprunteurs peuvent augmenter leurs versements chaque année jusqu’à un certain pourcentage (consultez votre conseiller, Financement résidentiel de la Banque Scotia pour en savoir plus). 

Découvrez les moyens de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement grâce à notre calculateur de frais de remboursement anticipé hypothécaire.

Dans certains cas, vous devrez peut-être payer des frais de remboursement anticipé, notamment si vous enfreignez les conditions de votre prêt hypothécaire en déménageant ou en vendant votre maison. Comment pouvez-vous éviter ces frais? Lorsque vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire, tenez compte de facteurs comme la période pendant laquelle vous prévoyez rester dans votre maison. Par exemple, si vous pensez déménager dans deux ans, un prêt hypothécaire fermé d’une durée de cinq ans n’est peut-être pas la solution qui vous convient. L’important est de trouver un prêt hypothécaire qui s’inscrit dans vos projets d’avenir. 

Voici quelques éléments à prendre en compte lors du choix d’un prêt hypothécaire :

• Option de transport. Lorsqu’un prêt hypothécaire est «transportable», vous pouvez le transférer à une nouvelle maison si vous déménagez. Autrement dit, vous conservez le même taux d’intérêt pour le reste de la durée de votre prêt.
• Échéance variable. Si vous optez pour un prêt hypothécaire ouvert, vous pouvez le rembourser au complet, y faire des versements anticipés ou modifier les conditions de votre prêt sans devoir payer de frais de remboursement anticipé. N’oubliez pas que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire ouvert est souvent plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire fermé.
• Souplesse. Si vous pensez déménager dans un avenir rapproché, optez pour un prêt de courte durée (p. ex., un prêt hypothécaire d’une durée de deux ans plutôt que cinq ans). 

L’achat d’une maison est une transaction complexe. Il est toujours utile de pouvoir compter sur un conseiller pour vous expliquer toutes les options qui s’offrent à vous. Votre prêteur peut vous proposer les services de spécialistes en prêts hypothécaires qui vous guideront dans ce processus, notamment des conseillers (par exemple, le conseiller qui vous aide à atteindre tous vos autres objectifs financiers) et des conseillers, Financement résidentiel qui offrent des conseils exhaustifs en matière de prêts hypothécaires.

Lorsque vous rencontrez un conseiller, peu importe où vous en êtes dans le processus d’achat de votre maison, celui-ci peut vous aider à élaborer un plan et vous guider à chaque étape. Votre conseiller sera en mesure de vous proposer un prêt hypothécaire adapté à vos besoins, et vous aidera à entreprendre les démarches de préapprobation de votre prêt.

Il pourra continuer à vous soutenir lorsque vous serez devenu propriétaire, notamment en vous aidant à veiller à ce que votre propriété continue de s’aligner avec votre stratégie, à mesure que vos objectifs évolueront.

L’achat d’une maison est une décision emballante, qui peut parfois être déroutante. Pour vous y retrouver tout au long du processus, assurez-vous d’obtenir l’aide de spécialistes, comme un spécialiste hypothécaire ou un conseiller, Financement résidentiel.