Tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires

Bon nombre de Canadiens partagent le rêve de devenir propriétaire d’une maison. L’épargne en vue de l’achat d’une maison peut requérir plusieurs années de dur labeur et de détermination, et l’achat d’une maison représente souvent l’achat le plus important d’une vie. Un prêt hypothécaire est un outil financier qui aide les Canadiens à concrétiser ce rêve.

Que vous cherchiez à accéder à la propriété pour la première fois de votre vie ou que songiez à acquérir une deuxième propriété, il est crucial que vous compreniez ce qu’est un prêt hypothécaire, son fonctionnement et les options qui vous conviennent.

Un prêt hypothécaire est un prêt qu’une banque, une coopérative de crédit ou un prêteur privé peut vous accorder pour financer l’achat d’une maison. Il peut aussi vous permettre de tirer parti de la valeur acquise de votre maison à d’autres fins. Il s’agit d’un contrat entre vous (l’emprunteur) et le prêteur. Un prêt hypothécaire énonce les conditions de votre prêt, notamment en ce qui a trait à vos versements hypothécaires mensuels, à la durée du prêt et aux taux d’intérêt..

Lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire, vous pouvez comparer les différentes solutions qui vous sont proposées par divers prêteurs. En plus des prêts offerts par les banques et les coopératives de crédit, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de sociétés d’assurance, de sociétés hypothécaires, de sociétés de fiducie ou de prêteurs privés.  Votre choix dépendra du type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux; outre le taux du prêt hypothécaire, tenez compte de la durée du prêt et de la fréquence des versements les mieux adaptées à votre stratégie financière.

Après avoir choisi un prêteur, vous devrez obtenir une préautorisation hypothécaire pour déterminer votre admissibilité à un prêt. Les critères d’admissibilité varient d’un prêteur à l’autre, mais le processus de préautorisation inclut habituellement l’évaluation des éléments suivants :

• Actif- Que possédez-vous (voitures, propriétés)?
• Revenu – Avez-vous une source de revenu stable et combien pouvez-vous emprunter?
• Dette – Quels sont la nature et le montant de votre dette?
• Historique de crédit – Payez-vous vos factures à temps?
• Mise de fonds – Combien d’argent avez-vous épargné pour une mise de fonds?

Avant de prendre une décision, prenez le temps de discuter avec plusieurs prêteurs afin de vous assurer d’obtenir le prêt hypothécaire qui vous convient.

Avant de faire une demande de prêt hypothécaire, renseignez-vous sur les types de prêts hypothécaires qui pourraient vous convenir. Voici quelques options:

CIS. Le programme Crédit intégré ScotiaMD (CIS) est une solution d’emprunt modulable garantie par la valeur acquise de votre maison. Vous pouvez choisir parmi différents types de produits de crédit de la Banque Scotia (prêts hypothécaires, lignes de crédit, cartes de crédit et plus encore) selon vos besoins, tout cela en une seule demande simple. Renseignez-vous sur le CIS*.

Prêt hypothécaire à échéance variable (ouvert).   Un prêt hypothécaire ouvert permet les remboursements anticipés en tout temps, sans pénalité (quoique des frais généraux puissent s’appliquer).  Cette solution pourrait convenir aux emprunteurs qui cherchent à rembourser leur prêt hypothécaire le plus rapidement possible. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à échéance variable est habituellement plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire fermé.

Prêt hypothécaire fermé. Avec un prêt hypothécaire fermé, des frais de remboursement anticipé pourraient vous être facturés si vous remboursez votre prêt hypothécaire avant la fin de sa durée. Certains prêts hypothécaires fermés vous permettent de rembourser par anticipation une certaine tranche du montant initial du prêt chaque année. Habituellement le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire fermé est moins élevé que celui d’un prêt hypothécaire ouvert.

Prêt hypothécaire transférable.  Un prêt hypothécaire transférable peut être transféré d’une propriété à une autre; cette solution peut vous permettre de conserver le taux d’intérêt et les conditions de votre prêt actuel. Elle pourrait vous convenir si vous prévoyez déménager au cours des cinq prochaines années.

Les prêts hypothécaires peuvent être adossés à une quotité faible ou élevée. Un prêt hypothécaire à quotité faible s’accompagne d’une mise de fonds équivalente à 20 % ou plus du prix d’achat. Habituellement, un client n’a pas à souscrire une assurance hypothécaire en cas de défaut pour ce type de prêt hypothécaire. Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à quotité élevée, la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Ce type de prêt requiert que l’emprunteur souscrive une assurance hypothécaire en cas de défaut.

Le taux hypothécaire représente le coût qu’un emprunteur doit payer au prêteur sur les fonds qu’il emprunte. Plus ce taux d’intérêt est élevé, plus les versements mensuels augmentent. Le taux d’intérêt est établi en fonction de nombreux facteurs, notamment :

• le type de prêteur (p. ex., une banque, une société hypothécaire)
• le prêteur que vous sélectionnez
• le taux d’intérêt hypothécaire actuellement affiché par votre prêteur
• la durée du prêt hypothécaire
• le type d’intérêt (p. ex., taux fixe ou variable)
• votre historique de crédit
• le fait que vous soyez travailleur autonome

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, divers types de taux d’intérêt vous seront proposés, notamment un taux fixe ou un taux variable.

En choisissant un prêt hypothécaire, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable.

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vos paiements d’intérêt demeureront les mêmes pendant toute la durée du prêt. Les taux d’intérêt fixes sont parfois plus élevés que les taux d’intérêt variables, mais permettent aux emprunteurs de bénéficier d’un calendrier de paiements stable.

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, les taux d’intérêt fluctuent tout au long de la durée du prêt en fonction des variations du taux de base du prêteur, ce qui signifie que le montant des versements mensuels pourrait également fluctuer. Les taux d’intérêt variables sont parfois inférieurs aux taux d’intérêt fixes.

La période d’amortissement désigne le temps qu’il vous faudra pour rembourser la totalité du montant d’un prêt hypothécaire, compte tenu de versements réguliers à un taux d’intérêt déterminé. Plus la période d’amortissement est longue, moins élevés seront les versements hypothécaires mensuels et plus élevés seront les coûts d’emprunt (l’emprunteur paiera plus d’intérêt).

Une période d’amortissement plus courte entraînera une hausse du montant des versements hypothécaires mensuels, mais réduira les intérêts à payer jusqu’au remboursement de la totalité du prêt.

Les périodes d’amortissement sont habituellement de 15, 20 ou 25 ans (et parfois de 30 ans pour les prêts hypothécaires non assurés). Au Canada, la période d’amortissement hypothécaire maximale des emprunteurs qui doivent souscrire une assurance hypothécaire en cas de défaut de paiement est de 25 ans.

La durée d’un prêt hypothécaire représente la période durant laquelle le taux d’intérêt, le montant des versements et les autres conditions du prêt hypothécaire demeurent inchangés. La durée d’un prêt hypothécaire varie habituellement de 6 mois à 10 ans. Le prêt hypothécaire doit être remboursé à la fin de la durée, à moins qu’il ne soit renouvelé. La durée d’un prêt est habituellement plus courte que sa période d’amortissement.

Il existe de nombreuses assurances différentes en lien avec les prêts hypothécaires. Voici quelques-unes des formes qu’elles peuvent prendre et leur fonctionnement.

Un courtier hypothécaire est un professionnel agréé qui peut vous aider tout au long du processus hypothécaire. Il agit comme intermédiaire entre vous et les prêteurs hypothécaires. Un courtier hypothécaire peut vous aider à dénicher le prêt hypothécaire le mieux adapté à votre situation financière. Il peut négocier en votre nom le meilleur taux possible auprès d’un prêteur, vous aider à remplir la documentation requise et répondre à vos questions.

C’est habituellement le prêteur qui paye la commission du courtier, mais, dans certains cas, c’est l’acheteur qui doit la payer. Assurez-vous de clarifier ce point lorsque vous magasinez les services d’un courtier hypothécaire et de miser sur un courtier chevronné dont l’expérience et les connaissances répondent à vos besoins.

L’achat d’une maison est une transaction complexe. Il est toujours utile de pouvoir compter sur un conseiller pour vous expliquer toutes les options qui s’offrent à vous. Votre prêteur peut vous proposer les services de spécialistes en prêts hypothécaires qui vous guideront dans ce processus, notamment des conseillers (par exemple, le conseiller qui vous aide à atteindre tous vos autres objectifs financiers) et des conseillers en financement résidentiel.

Lorsque vous rencontrez un conseiller, peu importe où vous en êtes dans le processus d’achat de votre maison, celui-ci peut vous aider à élaborer un plan et vous guider à chaque étape. Votre conseiller sera en mesure de vous proposer un prêt hypothécaire adapté à vos besoins et vous aidera à entreprendre les démarches de préapprobation de votre prêt. 

Il pourra continuer à vous soutenir lorsque vous serez devenu propriétaire, notamment en vous aidant à veiller à ce que votre propriété continue de s’aligner avec votre stratégie, à mesure que vos objectifs évolueront.   

Pour établir le coût d’emprunt total d’un prêt hypothécaire, vous devrez déterminer le taux annuel en pourcentage (TAP).

Le TAP représente le coût d’emprunt annuel de votre prêt hypothécaire; il prend la forme d’un taux d’intérêt. Le TAP ne tient pas uniquement compte des intérêts; il comprend également d’autres frais et charges applicables, ainsi que tout autre coût connexe lié à votre prêt hypothécaire.

Votre budget devra aussi tenir compte des divers frais de clôture associés à l’achat d’une propriété, qui seront engagés à la date de clôture de la transaction immobilière ou à compter de cette date. Voici certains des frais de clôture les plus courants :

• frais généraux
• frais juridiques
• frais d’inspection de la propriété
• coût d’assurance supplémentaire (assurance-titres, assurance de biens)
• impôt foncier
• frais de déménagement

Il n’existe pas de meilleure solution ou de meilleur taux uniques, mais il importe que vous trouviez le produit et le taux qui vous conviennent le mieux.

Pour vous aider à vous y retrouver, vous pouvez discuter avec un spécialiste, comme un conseiller en services bancaires ou un conseiller en financement résidentiel, qui pourra vous épauler tout au long du processus.

Rappelez-vous que les taux hypothécaires qui vous sont proposés par un prêteur dépendent d’un certain nombre de critères, notamment :

• votre cote de crédit
• la durée de votre prêt hypothécaire (de 6 mois à 10 ans)
• votre choix de type de prêt (taux fixe, taux variable)
• votre choix de type de prêteur (banque, coopérative de crédit ou prêteur privé)
• le taux de base courant et le taux d’intérêt affiché
• votre admissibilité à un taux d’intérêt réduit
• le fait que vous soyez travailleur autonome ou non

L’achat d’une maison est un moment marquant et emballant dans une vie, qui peut parfois être déroutant. Pour vous y retrouver, assurez-vous d’obtenir l’aide de spécialistes, comme un conseiller en financement résidentiel.