Achat d’une maison : CELIAPP, RAP ou les deux?

Vous rêvez de devenir propriétaire, mais vous avez besoin d’un coup de main pour amasser votre mise de fonds? Bonne nouvelle! Les acheteuses et acheteurs d’une première habitation peuvent utiliser conjointement le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime d’accession à la propriété (RAP) pour financer l’achat de leur première habitation.

Poursuivez votre lecture pour en apprendre davantage sur le fonctionnement du CELIAPP et du RAP, et découvrir comment tirer parti des avantages qu’ils offrent.

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est conçu pour aider les Canadiennes et les Canadiens à mettre de l’argent de côté pour l’achat d’une première maison.

Le gouvernement a lancé ce compte d’épargne libre d’impôt en 2023. Il vous permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $, pour l’achat d’une propriété admissible.

Si vous ne cotisez pas le maximum pour une année, soyez sans crainte. Vous pouvez reporter jusqu’à 8 000 $ de vos droits de cotisation annuel à l’année suivante¹. (N’oubliez pas que les cotisations excédentaires sont assujetties à une pénalité de 1 % par mois tant qu’elles demeurent dans votre compte.)

Le CELIAPP offre également des avantages fiscaux intéressants. Comme c’est le cas dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), les placements qu’il contient fructifient à l’abri de l’impôt. En outre, les cotisations que vous y versez sont déductibles de votre revenu imposable, comme dans un régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

Vous pouvez effectuer un ou plusieurs retraits de votre CELIAPP. Toutefois, avant de procéder, vous devez remplir le formulaire « RC725 Demande pour effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP », et ce, pour chaque retrait que vous souhaitez effectuer².

Si vous effectuez un retrait de votre CELIAPP pour une raison qui n’est pas considérée comme admissible, les fonds en question deviennent imposables.

Pour être admissible au CELIAPP, vous devez :

• être résidente ou résident du Canada;
• avoir au moins 18 ans ou 19 ans, selon votre province de résidence (mais ne pas avoir 71 ans ou plus au cours de l’année civile).

De plus, vous et votre conjointe ou conjoint ne pouvez pas être propriétaires d’une maison où vous avez résidé pendant l’année au cours de laquelle le compte est ouvert ni pendant les quatre années précédentes.

Voici d’autres règles à respecter :

• La propriété que vous achetez doit être située au Canada.
• La propriété doit être construite ou achetée avant le 1^er octobre de l’année qui suit votre retrait.
• Vous devrez fermer votre compte au plus tard à la première des éventualités suivantes : 15 ans après son ouverture ou lorsque vous atteindrez 71 ans.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme populaire qui permet aux acheteurs d’une première habitation de retirer des fonds de leur REER pour acheter ou construire une habitation, que ce soit pour eux-mêmes ou une personne handicapée qui leur est liée³.

Un RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER au cours d’une même année d’imposition pour l’achat d’une première habitation.

Si vous avez une ou un partenaire et que vous êtes les deux admissibles au RAP, vous pouvez combiner vos retraits pour obtenir jusqu’à 120 000 $.

Avant d’effectuer un retrait, vous devez remplir le formulaire « T1036 – Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER » pour chacun de vos comptes⁴.

Pour y être admissible, vous devez :

• être résidente ou résident du Canada;
• être une acheteuse ou un acheteur d’une première habitation;
• acheter ou construire une propriété qui sera votre résidence principale, ou celle d’une personne handicapée qui vous est liée, au cours de la première année.

Voici d’autres règles à respecter :

• La propriété doit être située au Canada.
• La propriété doit être construite ou achetée avant le 1^er octobre de l’année qui suit les retraits. 
• Vous disposerez d’un délai de cinq ans avant de devoir commencer à rembourser les fonds à votre REER. Une fois les remboursements commencés, vous devez verser au moins le montant annuel minimal requis. Si vous ne remboursez pas le montant minimal, la somme manquante sera ajoutée à votre revenu imposable pour l’année visée.
• Vous devez rembourser entièrement le montant que vous avez retiré de votre REER dans un délai de 15 ans.

Même si le CELIAPP et le RAP peuvent tous deux vous aider à acheter votre première habitation, ils fonctionnent différemment.

La principale différence est que les sommes retirées de votre REER dans le cadre du RAP doivent être remboursées. Cela s’explique par le fait qu’il s’agit essentiellement d’un prêt sans intérêt que vous vous accordez, financé à partir de votre épargne-retraite. Vous disposez toutefois de 5 ans avant de devoir commencer les remboursements et d’un délai maximal de 15 ans pour rembourser la somme retirée.

Avec le CELIAPP, par contre, il n’y a rien à rembourser. Comme les cotisations au CELIAPP sont déductibles du revenu imposable et que les retraits admissibles sont à l’abri de l’impôt, vous n’avez rien à rembourser. Vous utilisez simplement les fonds accumulés pour financer l’achat d’une habitation admissible.

Pourvu que vous soyez admissible et que vous respectiez les règles et exigences en matière de remboursement, vous pourrez tirer profit de ces deux programmes.

En combinant le CELIAPP et le RAP, vous pouvez constituer une mise de fonds plus rapidement. De plus, rien ne vous empêche d’utiliser à la fois les fonds retirés de votre CELIAPP et ceux retirés dans le cadre du RAP pour financer le même achat admissible. 

Supposons qu’un couple souhaite acheter une maison d’une valeur de 750 000 $ au Canada. Aucun des deux n’a déjà été propriétaire d’une habitation, que ce soit individuellement ou ensemble, et les deux ont le statut de résident au Canada et ont atteint l’âge de la majorité.

Pour verser une mise de fonds de 20 %, il leur faut épargner 150 000 $ (20 % de 750 000 $).

Chaque partenaire dispose de son propre CELIAPP et de son propre REER, à partir desquels il lui est possible d’effectuer des retraits dans le cadre du RAP.

Si chaque partenaire retire 60 000 $ dans le cadre du RAP et 40 000 $ de son CELIAPP, il peut verser 100 000 $. Cela donne un total de 200 000 $ (100 000 $ × 2).

En cotisant régulièrement à leur CELIAPP et à leur REER, ces personnes optimiseront le rendement de leur épargne en vue de constituer une mise de fonds. 

L’accession à la propriété peut sembler hors d’atteinte en raison de la hausse des prix de l’immobilier et de l’inflation. En tirant parti à la fois du CELIAPP et du RAP, vous vous rapprochez de l’achat de votre première maison. Vous pouvez communiquer avec une conseillère ou un conseiller de la Banque Scotia pour élaborer un plan financier et réaliser vos rêves.