Perspectives : Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison

Stephen Meurice : De nos jours, entrer sur le marché de l’habitation peut être pour le moins stressant. Les prix grimpent, l’offre est limitée et, bien sûr, les taux d’intérêt sont à leur plus haut depuis des décennies. Mais même en ignorant tout ça, il reste que le domaine de l’immobilier et des prêts hypothécaires comporte un jargon intimidant, surtout pour les acheteurs d’une première maison. Amortissement, simulation de crise, assurance prêt hypothécaire, protection hypothécaire, taux fixe, taux variable, taux seuil, les «quatre C». Ça en fait beaucoup. De plus, l’achat d’une maison ne doit certainement pas se faire sans préparation.

Tracy Gomes : C’est probablement l’achat le plus important de votre vie. N’agissez pas seul. Demandez des conseils, faites vos recherches.

S.M. : C’était notre invitée d’aujourd’hui, Tracy Gomes, première vice-présidente, Crédit garanti par un bien immobilier à la Banque Scotia. Tracy est ici pour vous apprendre tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les prêts hypothécaires et l’immobilier sans jamais oser le demander. Non seulement elle définira tous les termes que je viens de mentionner, mais elle discutera de sujets comme la façon de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable, de payer sa maison plus rapidement et d’épargner pour une mise de fonds (tout en établissant le montant nécessaire), et bien plus encore. Préparez-vous, voici le cours Immobilier 101!

Je m’appelle Stephen Meurice. Bienvenue à Perspectives.

Tracy, merci beaucoup de vous joindre nous, c’est très apprécié.

T.G. : Merci, Stephen.

S.M. : Nous vous recevons aujourd’hui pour un cours d’introduction au domaine de l’immobilier. Mais avant de commencer… vous occupez votre poste actuel depuis environ six mois, si j’ai bien compris. Le marché de l’immobilier a connu une période tumultueuse. Selon ce que vous entendez, quelle est la grande préoccupation des gens qui cherchent à acheter une maison, à «entrer sur le marché»? 

T.G. : Ç’a été une période tumultueuse en effet. Il y a deux choses que j’entends souvent et qui préoccupent beaucoup les consommateurs. D’abord, l’abordabilité – l’accès au logement –, surtout dans les grands centres urbains. L’appréciation du prix des logements a fait en sorte qu’il est presque impossible pour certains acheteurs d’une première maison d’entrer sur le marché. La deuxième chose, ce sont les taux d’intérêt, qui ont grimpé en flèche l’année dernière. Ils sont très élevés, mais j’espère que la perspective d’une baisse des taux d’intérêt de 1 % ou 2 % au cours des prochaines années apportera un certain soulagement. Ce sont les deux principales préoccupations que j’ai relevées. 

S.M. : Nous allons discuter de ces sujets plus en détail, en particulier les prêts hypothécaires à taux variable et l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur ces prêts. Mais entrons dans le vif de notre sujet d’aujourd’hui, qui est une sorte d’introduction à l’immobilier et à l’achat d’une maison. À quoi l’acheteur d’une première maison devrait-il penser en priorité? 

T.G. : Pour commencer, il doit déterminer combien il peut se permettre. C’est important pour l’acheteur, surtout avant d’appeler un agent immobilier et de commencer à chercher une maison. Il doit être à l’aise avec sa dette hypothécaire. Il doit aussi tenir compte du montant qu’il a mis de côté pour la mise de fonds. Pour une maison de 1 000 000 $, si la mise de fonds est de 20 %, ça fait un prêt hypothécaire de 800 000 $. Je dirais qu’il faut faire ses devoirs dès le début. On peut s’adresser à un conseiller en succursale de la Banque Scotia ou à l’un de nos spécialistes en financement résidentiel pour obtenir une préapprobation. Le client peut aussi faire une demande à partir de notre plateforme numérique eHOME et obtenir une préapprobation en cinq ou dix minutes, ainsi qu’une lettre de confirmation. C’est une façon pour l’acheteur d’avoir une sorte de confirmation que sa demande sera approuvée avant d’aller de l’avant avec un agent immobilier. Mais le plus important pour l’acheteur, c’est de déterminer s’il a la capacité de payer ce prêt hypothécaire et tous les autres coûts associés à l’achat d’une propriété avant de commencer à chercher une maison.

S.M. : En gros, il faut faire des recherches, par exemple se renseigner sur le prix moyen d’une maison dans son propre marché. Comme vous le dites, à Toronto, c’est un million de dollars, peut-être même un peu plus. Le prix variera d’une région du pays à l’autre. L’acheteur doit ensuite déterminer du montant dont il dispose pour la mise de fonds. Par exemple, à quoi ressembleraient les versements pour un prêt hypothécaire de 800 000 $?

T.G. : Oui, et il doit déterminer s’il serait admissible à un tel prêt, ce qui dépend notamment de son niveau d’endettement à ce moment-là.

S.M. : C’est vrai. Pouvez-vous nous parler des critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire? Qu’est-ce qu’il faut faire? Quels sont les revenus et les actifs nécessaires pour être admissible?

T.G. : Tous les prêteurs évalueront la capacité à payer, les antécédents de crédit, la valeur de la maison et la constitution d'une garantie ainsi que le capital injecté, c’est-à-dire la valeur des fonds mis de côté. C’est ce que nous appelons les «quatre C».

S.M. : D’accord. Les «quatre C» sont donc le capital, la capacité, la constitution d’une garantie et le crédit.

T.G. : Oui, ce sont les quatre facteurs dont le prêteur tient toujours compte lorsqu’il traite une demande. Il posera au demandeur une série de questions : Quelles sont vos sources de revenus? Avez-vous des dettes? Avez-vous des factures de carte de crédit à payer tous les mois? Détenez-vous un prêt, un prêt automobile ou un prêt étudiant? Avez-vous d’autres dettes à rembourser chaque mois qui pourraient nuire à votre capacité de faire vos versements hypothécaires? De combien pourriez-vous disposer pour la mise de fonds? De plus, le prêteur interrogera le demandeur au sujet de ses actifs, il lui demandera s’il a une voiture ou des placements, s’il possède déjà une résidence. Il tiendra également compte de ses antécédents de crédit. Tous ces facteurs seront pris en compte pour déterminer l’admissibilité à un prêt hypothécaire.

S.M. : Je vois. Revenons à notre exemple, la maison d’un million de dollars avec un prêt hypothécaire de 800 000 $ et une mise de fonds de 200 000 $. Est-ce que 20 % est la norme pour une mise de fonds? Peut-on acheter une maison avec une mise de fonds moindre?

T.G. : Au Canada, la mise de fonds minimum est de 5 %. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, on parle d’un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur (RPV) élevé. Les acheteurs d’une première maison et ceux qui ne peuvent faire une mise de fonds d’au moins 20 % ont quand même la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire, mais ils doivent souscrire une assurance prêt hypothécaire. Une mise de fonds d’au moins 5 % est cependant obligatoire.

S.M. : Est-ce que le montant de la mise de fonds a un impact sur le taux d’intérêt? 

T.G. : Non. Le taux d’intérêt ne dépend pas de la mise de fonds. Par contre, il faut tenir compte de la prime d’assurance prêt hypothécaire qui s’ajoute – elle se situe entre 2,8 % et 4 % de la valeur du prêt, selon la mise de fonds versée. La prime d’assurance est calculée en fonction du montant emprunté, et elle s’ajoute aux versements hypothécaires.

S.M. : D’accord. Il faut ajouter une assurance – il y a donc un montant supplémentaire à payer, en plus du versement hypothécaire.

T.G. : Exactement. J’ajouterais que ce n’est pas quelque chose que le client doit demander séparément. Si sa mise de fonds est insuffisante, sa demande tombera dans la catégorie des prêts hypothécaires à RPV élevé, et c’est le prêteur qui soumettra une demande d’assurance prêt hypothécaire au nom du client.

S.M. : Je vois. 

T.G. : Un autre type d’assurance vaut la peine d’être mentionné : la protection hypothécaire. Cette assurance n’est pas nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire : elle peut être souscrite en tout temps, moyennant une prime. C’est une façon de se mettre à l’abri d’éventuelles difficultés financières. Il y a quatre sortes de protections hypothécaires, dont les noms sont révélateurs : assurance vie et assurances maladies graves, invalidité et perte d’emploi. Vous êtes malade et ne pouvez pas travailler : comment effectuerez-vous vos versements hypothécaires? Si vous avez souscrit une assurance invalidité, vous n’aurez pas à vous soucier de vos versements pendant cette période. Dans le cas terrible d’un décès, l’assurance vie couvre le solde intégral. Vous devriez en parler avec votre conseiller : ce sont d’excellentes solutions pour vous vous protéger lorsque vous faites de très gros achats.

S.M. : Ces produits, sauf l’assurance vie, vous protégeront si un événement dans votre vie vous empêchait temporairement d’effectuer vos versements hypothécaires. L’assurance prêt hypothécaire, elle, couvre plutôt le scénario où vous n’auriez plus les moyens de garder votre maison.

T.G. : Tout à fait. L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette assurance protège le prêteur. Si vous n’arrivez plus à payer, l’assureur versera au prêteur le manque à gagner. C’est donc une assurance contre le défaut de paiement qui ne protège pas vraiment le client, contrairement à la protection hypothécaire… c’est ça la différence.

S.M. : D’accord. Les acheteurs doivent maintenant verser d’énormes mises de fonds, les prix des maisons étant très élevés. Ils se tournent donc vers… papa et maman. Est-ce que vous voyez ça souvent, des clients qui reçoivent un don ou un prêt de leur famille pour effectuer la mise de fonds?

T.G. : Oui. Dans les circonstances actuelles, moi aussi je mets de l’argent de côté pour mes enfants. [rires] Je pense que c’est un phénomène répandu, compte tenu de l’importance de la mise de fonds qu’il faut effectuer à un jeune âge. La plupart des acheteurs potentiels n’ont pas travaillé assez longtemps pour avoir accumulé un tel montant. Alors oui, en effet, beaucoup de gens reçoivent de l’aide de leurs parents. Attention ici, il doit s’agir de dons, et non de prêts. Ça fait partie de la nouvelle réalité, en raison des taux d’intérêt élevés et des prix de l’immobilier que l’on connait. 

S.M. : Est-il possible d’acheter une maison sans mise de fonds?

T.G. : Non, il faut absolument…

S.M. : Oh, vous avez déjà dit que c’était 5 %.

T.G. : Oui, c’est ça. Un minimum de 5 %. Les clients qui souhaitent acquérir une première résidence devraient évaluer certaines options offertes par le gouvernement aux acheteurs d’une première maison. Par exemple, le régime d’accession à la propriété permet à l’acheteur d’une première maison de prendre une partie de l’épargne placée dans son REER pour verser une mise de fonds. Le gouvernement a aussi mis en place le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété [CELIAPP], un produit que la plupart des prêteurs ont lancé l’an dernier, en 2023. Le CELIAPP permet aux consommateurs d’épargner à l’abri de l’impôt et d’utiliser les fonds pour acheter une première propriété. Ces options peuvent aider l’acheteur à accumuler la mise de fonds nécessaire.

S.M. : D’accord. Nous entendons parfois parler de ce qu’on appelle une simulation de crise pour les prêts hypothécaires. Pouvez-vous nous expliquer en quoi ça consiste?

T.G. : Oui. La simulation de crise est une initiative du BSIF [Bureau du surintendant des institutions financières].

S.M. : Le BSIF?

T.G. : C’est l’organisme de réglementation du système bancaire. L’idée est la suivante : avant d’autoriser un prêt hypothécaire d’un montant donné au taux d’intérêt en vigueur, le prêteur ajoute un «coussin de sécurité» pour s’assurer que le client serait en mesure d’effectuer ses versements même si le taux augmentait. La simulation de crise a été mise en place en 2017, alors que les taux étaient beaucoup plus bas. Il s’agissait de faire le calcul en prenant le taux courant du client majoré de 2 %, ce qui correspond au taux d’admissibilité, ou à un taux de 5,25 % si ce dernier est plus élevé. Le taux retenu était utilisé pour déterminer le montant maximal du prêt hypothécaire que pouvait contracter le client. Lorsque cette initiative a été lancée, il y a plus de cinq ans, les taux étaient peut être inférieurs à 2 %. Avec le recul, on peut dire que c’est grâce à cette simulation de crise que les emprunteurs sont en mesure de faire leurs versements dans l’environnement de taux d’intérêt d’aujourd’hui. Cette mesure s’est donc avérée très efficace pour faire en sorte que les clients ne s’endettent pas trop, car ils auraient autrement pu profiter des bas taux d’intérêt pour contracter des prêts beaucoup plus gros que ce qu’il leur aurait été accordé avec des taux plus élevés.

S.M. : C’est vrai. À ce moment-là, les gens pensaient probablement que c’était…

T.G. : Insensé. Exactement

S.M. : faire preuve d’une prudence exagérée… mais finalement, c’était plutôt sage.

T.G. : Cette mesure a bel et bien protégé les consommateurs.

S.M. : Revenons aux recherches. Quand quelqu’un envisage d’acheter une maison, il est évident que le plus important est le coût réel de la maison. Mais j’imagine qu’il y a d’autres coûts auxquels les acheteurs doivent penser?

T.G. : Bien sûr, il y a beaucoup de coûts supplémentaires sur lesquels il faut se renseigner pour ne pas être pris au dépourvu à la dernière minute. Il y a des droits de mutation immobilière et des frais liés à l’achat, des frais d’évaluation pour le prêt hypothécaire et des impôts fonciers. Tout ça risque d’être nouveau pour les acheteurs d’une première maison. Il ne faut pas oublier le coût des services publics.

S.M. : Les frais de déménagement et les honoraires juridiques représentent les frais liés à l’achat. Il y a des droits de mutation immobilière à certains endroits. Sans compter les coûts auxquels vous devez maintenant penser en tant que propriétaire et auxquels vous ne pensiez peut-être pas avant, par exemple les services publics, s’ils étaient inclus dans votre loyer.

T.G. : Oui. Il faudra peut-être acheter de nouveaux meubles ou des habillages de fenêtre, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. Nous avons parlé d’assurance prêt hypothécaire, n’est-ce pas? Si votre mise de fonds est inférieure au seuil, vous devrez tenir compte de ces coûts supplémentaires.

S.M. : Donc, en tant que prêteur, est-ce que vous calculez tout ça? À tout le moins les frais récurrents que la personne est en mesure de payer, en plus de ses versements hypothécaires, sans crouler sous le poids de l’endettement.

T.G. : La personne qui s’occupe de votre prêt hypothécaire doit vous aider à avoir une vue d’ensemble de tous les différents coûts et à les évaluer avant d’envoyer votre demande.

S.M. : D’accord. Je pense à une autre source de coûts. Je suppose que la plupart des gens qui achètent ou vendent une maison font appel à un agent immobilier... pouvez-vous nous expliquer un peu le processus? Comment les agents immobiliers sont-ils payés, et qui les paie?

T.G. : Les agents immobiliers reçoivent une commission sur le prix de vente de la maison, qui correspond généralement à 5 % à 6 % du bien immobilier. Cette commission est divisée entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur. La commission est habituellement payée par le vendeur.

S.M. : C’est le vendeur qui paie la commission.

T.G. : C’est ça.

S.M. : L’acheteur ne paie rien.

T.G. : En effet.

S.M. : Bien. Supposons que vous avez déjà acheté une maison. Maintenant, vous voulez vendre pour déménager ou acheter plus grand, peu importe. Y a-t-il un ordre dans lequel procéder? Devriez-vous d’abord vendre votre maison, puis en chercher une nouvelle, ou déterminer l’endroit où vous voulez vivre, puis mettre votre maison en vente? Ça dépend peut-être de l’endroit où vous vivez?

T.G. : Honnêtement, ça dépend de votre situation personnelle. Si vous avez la chance de pouvoir vendre votre maison en premier, vous aurez l’avantage de savoir combien vous pouvez en tirer, et combien vous pouvez mettre sur votre nouvelle maison. C’est pratique, surtout si vous voulez acheter plus gros. De plus, le produit de la vente servira à votre mise de fonds. Par contre, si vous ne trouvez pas de maison à votre goût, il vous faudra dénicher un logement temporaire, peut-être même le louer. Si vous achetez d’abord une nouvelle maison, vous pourrez évidemment prendre votre temps, trouver la maison que vous voulez dans un quartier qui vous plait, négocier le prix, et ainsi de suite. Mais vous devrez financer la mise de fonds, en priant pour ne pas vous retrouver avec deux prêts hypothécaires en même temps.

S.M. : C’est vrai.

T.G. : En général, le processus d’achat ou de vente sur le marché immobilier prend environ quatre mois. Mais ça dépend de la conjoncture et de la dynamique du marché.

S.M. : Sur n’importe quel marché?

T.G. : Oui. À quelle vitesse les maisons se vendent-elles? Quel est votre degré de tolérance au risque? Si vous craignez qu’une option vous empêche de dormir la nuit, vous devriez peut-être choisir l’autre option. Mais les deux solutions peuvent fonctionner. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, qui s’équilibrent.

S.M. : D’accord. Parlons des prêts hypothécaires offerts en ce moment. C’est votre spécialité, vous connaissez tout ça.

T.G. : [rires]

S.M. : Les prêts hypothécaires, c’est votre métier. En gros, un prêt hypothécaire, c’est un prêt que l’on obtient d’une banque ou d’un autre prêteur pour acheter une maison. Le prêteur paie le vendeur, et l’acheteur doit rembourser le prêteur.

T.G. : C’est en plein ça. Vous pourriez faire mon travail.

S.M. : [rires] Pour beaucoup de gens, c’est probablement la plus grosse transaction financière qu’ils feront dans leur vie. On parle de centaines et de centaines de milliers de dollars. Quelle est la première étape à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire?

T.G. : Je pense que je vais revenir à votre toute première question sur la capacité de contracter un prêt hypothécaire. Évidemment, une fois rendu là, l’acheteur sait que le prêt lui sera accordé s’il achète la maison, mais il lui reste à choisir les options qui lui conviennent le mieux. La plupart des gens pensent que les versements hypothécaires sont nécessairement mensuels, mais il est possible de faire un versement par semaine ou par deux semaines. C’est en fait une structure de paiement accéléré. De la façon dont fonctionne le calendrier, si l’emprunteur choisit cette dernière option, il fera un versement hypothécaire supplémentaire par année. La période d’amortissement sera donc plus courte, ce qui lui permettra de rembourser son prêt hypothécaire un peu plus rapidement. J’encourage les gens à y réfléchir, car nous avons à l’esprit l’intérêt supérieur de nos clients, pour nous assurer qu’ils atteignent les objectifs financiers qu’ils se sont fixés dans leur vie. Donc, le plus tôt ils pourront rembourser leur prêt hypothécaire, le plus tôt ils pourront prendre leur retraite ou adopter le mode de vie souhaité. Ici, il est important pour le client de communiquer avec un conseiller ou un spécialiste hypothécaire pour lui demander quand il sera libéré de son prêt hypothécaire et s’il existe d’autres façons de le rembourser plus rapidement. Il vaut mieux poser ces questions en partant, au lieu de juste se préoccuper d’obtenir assez d’argent pour entrer dans sa maison.

S.M. : D’accord. Voici maintenant la grande question. De toute évidence, les taux d’intérêt constituent un énorme problème. Nous en avons parlé un peu. La Banque du Canada a considérablement augmenté ses taux au cours des deux dernières années pour contrer l’inflation, qui constitue d’ailleurs un autre problème. Pour un prêt énorme comme un prêt hypothécaire, le taux d’intérêt pèse bien sûr beaucoup sur la décision. Pouvez-vous nous expliquer les différents types de taux d’intérêt hypothécaires : taux fixe, taux variable… j’en oublie?

T.G. : En général, on parle de taux fixe et de taux variable. Dans le premier cas, le taux est choisi tel quel. Je sais que ce n’est pas un taux actuel, mais disons 6 % sur un an. Le prêt hypothécaire sera calculé en fonction de ce taux. Ensuite, il faut déterminer la durée du prêt. À l’échéance, il faudra choisir une nouvelle durée. Dans le cas d’un taux variable, et je pense ici au plan à taux variable unique de la Banque Scotia – le prêt à taux variable FlexValeur Scotia –, le taux et le versement s’ajustent en suivant l’évolution du taux d’intérêt de la Banque du Canada. Le client peut contracter un prêt hypothécaire à taux variable de cinq ans. Prenons l’année dernière, qui est un excellent exemple, car les taux ont augmenté. Donc, les titulaires d’un prêt hypothécaire à taux variable ont vu leurs paiements augmenter conformément aux taux. Bien sûr, ç’a été un grand choc. Certains clients ont subi une augmentation de 50 % de leurs versements. Mais si on regarde ce qui s’en vient, les taux devraient baisser au cours des deux prochaines années. Les taux variables sont donc une très bonne option à envisager en ce moment. En adoptant un taux variable maintenant, vous tablez sur une baisse des taux d’intérêt et de vos versements. Supposons un prêt hypothécaire de 400 000 $. Je n’irai pas avec 800 000 $ pour un achat – disons un renouvellement de 400 000 $. Si les taux baissent de 1 %, ce qui, selon nous, se produira au cours des 18 prochains mois, l’emprunteur économisera environ 2 700 $ par année en intérêts par rapport à ce qu’il paierait en optant pour un taux fixe à cinq ans.

S.M. : Je vois.

T.G. : Encore une fois, c’est une question que vous devriez poser à votre conseiller. Il peut faire le calcul pour vous, et vous ferez ensuite un choix en tenant compte de votre tolérance au risque. Préférez-vous la stabilité d’un paiement fixe, qui ne changera jamais – ce qui vous permettra éventuellement de mieux dormir la nuit – ou êtes-vous à l’aise de miser sur une baisse des taux, donc d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable?

S.M. : J’aimerais examiner quelques définitions; ça facilitera les explications. La durée d’un prêt hypothécaire, c’est en quelque sorte la durée du contrat signé avec la banque. Le taux pourrait être un taux fixe d’un an ou un taux variable de cinq ans – c’est la durée au cours de laquelle rien ne change…

T.G. : Pour ce taux-là.

S.M. : … avec ce prêteur, à ce taux particulier.

T.G. : Oui.

S.M. : L’amortissement, ce n’est pas la même chose. Pourriez-vous nous expliquer la différence?

T.G. : Oui. Et j’ajouterais une précision sur la durée. Supposons que vous êtes un client de la Banque Scotia. Lorsque vient le temps de renouveler votre prêt hypothécaire et de choisir une nouvelle durée, vous n’avez pas à suivre de nouveau le processus d’établissement de l’admissibilité. En gros, vous choisissez la durée et les versements avec lesquels vous êtes à l’aise. Ce qui est un peu différent que transférer votre prêt hypothécaire à une autre banque. Dans ce cas, la nouvelle institution financière vérifierait de nouveau votre admissibilité – nous en avons déjà discuté. L’amortissement, c’est différent : c’est le temps nécessaire pour rembourser complètement un prêt hypothécaire. La plupart des emprunteurs commencent par une période d’amortissement de 25 ou 30 ans. Ils peuvent ensuite réduire de beaucoup cette période, selon la rapidité avec laquelle ils effectuent leurs paiements. Par exemple, au lieu d’opter pour un versement mensuel, l’emprunteur pourrait décider de faire ses paiements aux deux semaines. Ce faisant, il ajoutera un versement par année. En fin de compte, ça pourrait écourter considérablement la période d’amortissement. Et il existe d’autres moyens d’accélérer le remboursement. 

S.M. : En résumé, la période d’amortissement dépend des modalités du prêt hypothécaire. Si l’emprunteur se contente de faire les paiements ordinaires prévus, elle correspondra au temps nécessaire à l’emprunteur pour payer la maison.

T.G. : Oui. En fait, lorsqu’un client fait une demande de prêt hypothécaire, nous calculons le montant des paiements en fonction d’une période d’amortissement de 25 ans ou 30 ans, ce qui permet de déterminer le montant du prêt hypothécaire que l’emprunteur peut se permettre.

S.M. : D’accord. Vous avez parlé de la différence entre la Banque Scotia et d’autres prêteurs. Avec le prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia, les versements varient en fonction du taux d’intérêt. À l’opposé, si par exemple les taux augmentaient, mais que le montant des versements ne changeait pas, il faudrait à l’emprunteur beaucoup plus de temps pour acheter la maison. Ça prolongerait la période d’amortissement, c’est bien ça?

T.G. : Tout à fait. Avec les autres banques, les paiements resteraient fixes. Par exemple, l’année dernière, les taux ont augmenté, mais les versements hypothécaires sont restés les mêmes. Vous vous dites : pas de souci. Mais ce que vous ne réalisez pas, c’est qu’une plus grande portion de vos versements servirait à payer les intérêts. Vu l’importance de la hausse des taux l’année dernière, certains clients se sont même retrouvés avec des paiements couvrant les intérêts uniquement. Évidemment, si vous ne remboursez pas le capital, vous ne réduirez pas la période d’amortissement; vous risquez plutôt de la prolonger. Vous entendrez probablement dans les médias, si ce n’est pas déjà fait, des termes comme «amortissement négatif». Certaines banques ont des «taux seuils» : une fois que le client se retrouve dans une situation où la période d’amortissement est en fait infinie, il est obligé d’accroître ses versements. Il s’agissait d’un nouveau phénomène l’année dernière, car les taux n’avaient jamais augmenté autant auparavant. C’est au cœur d’un débat important aujourd’hui : les organismes de réglementation veulent s’assurer que les banques collaborent avec leurs clients pour éviter qu’ils ne soient plus vulnérables qu’ils le devraient. La Banque Scotia n’offre pas ce genre de prêt hypothécaire à taux variable. Le nôtre est ajustable, donc, évidemment, il s’ajuste.

S.M. : Donc, si un client détient un prêt hypothécaire ajustable et que le taux d’intérêt baisse, ses versements diminueront, mais la proportion du paiement couvrant les intérêts par rapport à celle du capital restera la même.

T.G. : Oui.

S.M. : Très rapidement, parce que je suis sûr que c’est une question courante pour les premiers acheteurs : pouvez-vous résumer la différence entre prêt hypothécaire à taux variable et prêt hypothécaire à taux fixe?

T.G. : On me demande souvent s’il vaut mieux choisir un taux variable ou un taux fixe. «Quelle est la différence?» Avec un taux fixe, vous connaissez le taux et devez choisir la durée. Si vous optez pour trois ans, vos versements resteront les mêmes pendant trois ans, jusqu’au renouvellement. Avec un taux variable, c’est différent. Le taux d’intérêt est susceptible de varier pendant la durée du prêt, qui est de cinq ans, en fonction du taux directeur de la Banque du Canada et du taux de base. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia, vos versements seront rajustés en fonction de l’évolution des taux. C’est la grande différence. Selon les prévisions, les taux devraient baisser au cours des prochaines années. Je conseille toujours aux clients de faire leurs calculs : pourront-ils tolérer le fait de ne pas connaître le montant de leurs versements au cours des cinq prochaines années? S’ils pensent que les taux vont baisser, le prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia leur permettra de bénéficier d’une réduction de leurs versements. C’est une décision personnelle, mais vous n’avez pas à la prendre seul(e). Communiquez avec l’un de nos conseillers ou spécialistes hypothécaires. Pour un renouvellement, adressez-vous à un conseiller en succursale. Il vous aidera à déterminer à quoi ressembleraient les versements et à évaluer les facteurs à considérer avant de prendre une décision.

S.M. : Quels genres d’options le consommateur devrait-il rechercher pour avoir la possibilité de rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement? Je suppose que chaque type de prêt hypothécaire est assorti de différentes options de remboursement anticipé. Un tel remboursement donne-t-il lieu à des pénalités? Quel est le montant admissible? Quelles questions les gens devraient-ils poser au sujet du remboursement anticipé?

T.G. : La plupart des prêteurs – c’est une pratique de l’industrie – autorisent le remboursement anticipé d’un montant forfaitaire (15 %) par année sans aucune pénalité. Dans certains cas, c’est 20 % ou 10 %, mais généralement, c’est 15 % des versements ordinaires. C’est beaucoup pour un prêt hypothécaire d’environ 800 000 $. L’emprunteur peut aussi opter pour des versements aux deux semaines au lieu de versements mensuels pour accélérer le remboursement. De nombreuses banques offrent aussi la possibilité d’effectuer un paiement supplémentaire par année, ou de doubler le montant du versement. Ainsi, un emprunteur dont le versement mensuel s’établit actuellement à 3 000 $ par mois pourrait, s’il en a les moyens, faire deux paiements de 3 000 $. J’aimerais que ce soit mon cas. [rires]

S.M. : Par exemple, si vous avez 3 000 $ de surplus et que vous ne savez pas trop quoi en faire.

T.G. : Je sais, c’est peut-être moins réaliste ces temps-ci. Je conseillerais aussi aux clients de consulter leur comptable. Vous avez un surplus d’épargne : devriez-vous cotiser à votre REER ou bonifier un versement hypothécaire? Comment utiliser à bon escient ce surplus? Est-ce la meilleure solution compte tenu de votre plan et de vos objectifs financiers globaux?

S.M. : En effet. Le cas échéant, le client pourrait aussi envisager de rembourser le solde de sa carte de crédit, car il est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé.

T.G. : Exactement.

S.M. : Oui. Y a-t-il d’autres questions que les gens devraient se poser, et dont nous n’avons pas parlé, lorsqu’ils magasinent un prêt hypothécaire?

T.G. : La Banque Scotia offre le Programme hypothécaire+ Banque Scotia. C’est un nouveau forfait bancaire personnalisable. Voici comment ça fonctionne, Stephen. Supposons que vous venez à la Banque Scotia pour la première fois. Je serai ravie de pouvoir répondre à tous vos besoins financiers. Donc, si vous êtes prêt à transférer vos services bancaires à la Banque Scotia, je vous offrirai le Programme hypothécaire+, avec un compte bancaire courant d’où vos versements hypothécaires seront prélevés. Vous pourrez aussi ajouter d’autres produits, comme un compte d’épargne, une protection contre les découverts ou une carte de crédit, et adhérer à notre programme de récompenses Scène+. Vous aurez droit à un taux d’intérêt réduit – c’est un avantage du forfait. Ce programme a été lancé en septembre dernier. Lorsque vous nous aurez confié tous vos services bancaires, devinez quoi? Nous serons en mesure de mieux vous conseiller. Nous pourrons examiner avec vous vos objectifs financiers à court et à long terme et vous offrir le meilleur service possible. Je vous recommanderais ce programme sans aucune hésitation.

S.M. : Je vois. Vous travaillez dans le secteur depuis longtemps. Y a-t-il quelque chose d’important que les gens ignorent, et que vous aimeriez qu’ils sachent, au sujet de l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison?

T.G. : Comme vous l’avez déjà mentionné, l’achat d’une maison est souvent l’achat le plus important qu’une personne fera dans sa vie. Il faut beaucoup de temps pour rembourser complètement un prêt hypothécaire, et l’emprunteur traversera pendant cette période différentes étapes de sa vie. Je recommande donc aux clients de faire affaire avec un conseiller. La Banque en compte 4 000 au Canada, dont certains dans une succursale près de chez vous. N’agissez pas seul. Demandez des conseils, faites vos recherches. Nos spécialistes hypothécaires peuvent également vous aider. Je vous invite donc à rechercher de l’aide, parce que votre situation nécessite peut-être une solution personnalisée.

S.M. : Tracy, merci beaucoup de votre présence.

T.G. : Merci, Stephen. C’était fantastique.

S.M. : Vous venez d’entendre Tracy Gomes, première vice-présidente, Crédit garanti par un bien immobilier à la Banque Scotia.