De l’offre à la remise des clés : comprendre les frais de clôture au Canada

L’achat d’une maison est l’un des investissements les plus importants (et les plus coûteux) que l’on puisse faire. Pour acheter une maison au Canada, vous devez verser une mise de fonds et obtenir un prêt hypothécaire (à moins que vous ne payiez comptant), sans oublier les frais de clôture.

Les frais liés à l’administration d’un achat immobilier peuvent s’accumuler très rapidement. Mais les frais de clôture sont-ils obligatoires? Comment sont-ils calculés? Est-il possible de les réduire? Voici tout ce qu’il faut savoir.

Lorsque vous achetez une propriété, il est essentiel de tenir compte des dépenses qui s’ajoutent au remboursement du prêt hypothécaire. Vous pourriez devoir payer des services, comme l’évaluation de la propriété, l’inspection de la propriété, des conseils juridiques, une assurance hypothécaire, ainsi que des taxes, notamment les droits de mutation et la taxe de vente provinciale. Tous ces éléments (et bien d’autres) sont considérés comme des frais de clôture.

Les frais de clôture représentent entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat de votre propriété¹. Cela signifie que pour une maison de 750 000 $, ce montant peut s’élever de 11 250 $ à 30 000 $. Le total à prévoir dépend de plusieurs facteurs, notamment du type de bien acheté et de la province ou du territoire où il se trouve. En général, ces frais doivent être acquittés avant la date de clôture et ne peuvent généralement pas être ajoutés au prêt hypothécaire.

Lors de l’achat d’une propriété, les personnes qui en font l’acquisition doivent s’attendre à assumer divers frais de clôture. Parmi les dépenses les plus fréquentes figurent les droits de mutation, les honoraires juridiques et les frais d’inspection. Le montant de ces frais peut varier en fonction de l’emplacement de la propriété, de sa valeur et des prestataires de services. Voici un aperçu de la nature de ces coûts, et la manière dont ils sont généralement calculés :

Il est possible de faire appel à une évaluatrice ou à un évaluateur immobilier pour déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier avant de faire une offre d’achat. Votre prêteur hypothécaire pourrait également l’exiger.

Les honoraires pour une évaluation immobilière varient selon l’entreprise retenue, mais se situent généralement entre 300 $ et 600 $.

L’inspection de la propriété est une étape cruciale du processus d’achat. Une inspectrice ou un inspecteur certifié évalue la structure, les systèmes et l’état général de la propriété, ce qui permet aux personnes qui l’achètent d’éviter de mauvaises surprises qui pourraient s’avérer coûteuses. Il est courant d’inclure une condition relative à l’inspection dans l’offre d’achat afin de pouvoir se retirer de la transaction si des problèmes graves sont constatés.

Les honoraires varient selon l’entreprise retenue, mais vous pouvez généralement vous attendre à payer de 300 $ à 1 000 $ selon la taille et l’emplacement de la propriété. Il est préférable de faire appel à un professionnel certifié et inscrit auprès de l’Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers ou de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec.

Les transactions immobilières nécessitent une documentation juridique complexe; c’est pourquoi il est fortement recommandé de faire affaire avec une ou un notaire ou une avocate ou un avocat spécialisé en immobilier. Son rôle est d’examiner les contrats, de vérifier que le titre de propriété est libre de toute charge et de s’occuper du transfert des fonds et de la propriété elle-même.

Les cabinets de notaires et d'avocats facturent généralement leurs services à l’heure ou proposent des honoraires forfaitaires pour les transactions immobilières. Selon la complexité de la transaction et les tarifs du cabinet, les frais peuvent varier entre 500 $ et 1 500 $. Demandez toujours un devis détaillé à l’avance.

Lors de l’achat d’une propriété, il est important de veiller à ce que le bien ne présente pas de problèmes cachés. La recherche de titre peut se révéler utile, car elle permet de confirmer qu’il n’existe ni dettes impayées, ni actions en justice, ni litiges liés à la propriété. Cette vérification peut être confiée à un ou une notaire ou une avocate ou un avocat spécialisé en droit immobilier, à une compagnie d’assurance titre, ou effectuée soi-même dans certaines provinces. Si elle est réalisée par un ou une juriste, des frais pour le service et le temps investi seront facturés. Si vous l’effectuez vous-même, le coût s’élève généralement de 50 $ à 200 $.

L’assurance titre est liée à la recherche de titre, mais elle répond à un objectif différent. Alors qu’une recherche de titre vise à détecter les problèmes existants, l’assurance titre protège le prêteur contre ceux qui pourraient survenir plus tard, comme un privilège manqué ou un cas de fraude sur le titre de propriété. Les prêteurs exigent généralement que vous souscriviez une assurance titre avant de vous accorder un prêt hypothécaire, et certains types d’assurance titre vous protègent, à titre d’acheteur, contre ces problèmes potentiels. Les frais d’environ 250 $ ne sont payables qu’une fois et l’assurance est en vigueur tant que vous êtes propriétaire du bien.

Contrairement à d’autres types d’assurance, l’assurance titre constitue une dépense unique et demeure en vigueur tant que vous êtes propriétaire du bien. Les frais à prévoir sont d’environ 250 $.

Dans la plupart des provinces et dans certaines villes, l’achat d’une propriété entraîne le paiement de droits de mutation foncière, aussi appelés droits de mutation immobilière. Ces droits sont généralement calculés en fonction du prix d’achat du bien : plus la propriété est chère, plus le montant à payer augmente.

Certaines provinces offrent une réduction aux acheteurs d’une première maison, ce qui peut contribuer à alléger ces frais. Puisque les règles et les taux varient d’une région à l’autre, il est recommandé de consulter le site Web de la municipalité ou de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier pour obtenir des résultats précis.

Dans certaines villes, des droits de mutation municipaux s’ajoutent à ceux qui sont imposés par la province. Par exemple, si vous achetez à Toronto, vous devrez prévoir à la fois les droits de mutation de l’Ontario ainsi que ceux de la ville de Toronto dans votre budget.

Les droits de mutation sont calculés en fonction du prix de vente de la propriété, mais les taux varient d’une province à l’autre.

En Ontario, par exemple, un système de tranches s’applique. Voici comment se répartissent les droits de mutation pour une propriété de 750 000 $ située à Kingston, en Ontario :

• Première tranche (55 000 $) : 0,5 % × 55 000 $ = 275 $
• Tranche suivante (195 000 $) : 1 % × 195 000 $ = 1 950 $
• Tranche suivante (150 000 $) : 1,5 % × 150 000 $ = 2 250 $
• Dernière tranche (350 000 $) : 2 % × 350 000 $ = 7 000 $
• Total des droits de mutation : 275 $ + 1 950 $ + 2 250 $ + 7 000 $ = 11 475 $

Les droits de mutation provinciaux s’élèvent donc à 11 475 $. La ville de Kingston n’impose pas de droits de mutation.

En revanche, au Nouveau-Brunswick, les droits de mutation sont fixés à un taux forfaitaire correspondant à 1 % du prix d’achat, soit 7 500 $ pour une propriété de 750 000 $.

À l’instar des autres types d’assurance, les protections offertes en assurance habitation vont de la couverture minimale à la plus étendue, ce qui influence directement le montant de la prime. Si vous avez financé l’achat de votre propriété par un prêt hypothécaire, il est fort probable que votre prêteur ou prêteuse exige une assurance. En revanche, si votre propriété est entièrement payée, l’assurance habitation devient facultative, mais elle reste vivement recommandée, compte tenu de l’importance de votre investissement.

Le coût de votre assurance habitation dépend des protections choisies, mais repose aussi sur d’autres critères, dont :

• la valeur de reconstruction : les compagnies d’assurance se basent sur le coût de remplacement du bien;
• l’âge de la propriété et les matériaux de construction utilisés : en règle générale, les logements récents sont dotés de matériaux et de technologies plus modernes et respectent des normes de construction plus récentes, ce qui peut influer sur le coût de la prime par rapport à une propriété moins récente;
• l’emplacement : les primes d’assurance sont plus élevées si votre propriété se situe dans une zone sismique ou inondable, ou dans un quartier à forte criminalité;
• les installations particulières : certaines installations, comme une piscine, augmentent le coût de l’assurance.

Votre âge, le fait d’avoir souscrit d’autres polices auprès de la même compagnie et votre historique de réclamations peuvent également influer sur votre prime. Les taux variant d’une entreprise à l’autre, il est judicieux de faire le tour du marché pour trouver l’option la plus avantageuse selon votre profil.

Dans la plupart des cas, la personne qui acquiert la propriété assume la majorité des frais de clôture, notamment les honoraires juridiques, les droits de mutation, l’assurance titre et les frais d’inspection. La personne qui cède la propriété peut toutefois être responsable de certains coûts, comme les commissions versées à l’agence immobilière ou les réparations convenues lors des négociations. Il est important de relire attentivement votre contrat d’achat et de consulter une ou un juriste spécialisé en immobilier pour bien comprendre les responsabilités de chaque partie dans la transaction.

Le coût et la qualité des prestataires de services, comme les compagnies d’assurance, les juristes et les spécialistes en inspection du bâtiment, peuvent varier. Faites le tour du marché pour trouver l’option la plus avantageuse dans votre situation. Pensez également aux rabais de groupe, qui permettent de réaliser des économies. Certaines clientèles, comme les anciens combattants et anciennes combattantes, peuvent bénéficier de taux préférentiels. Renseignez-vous auprès de vos associations de diplômés et de vos regroupements professionnels.

Il est possible de réduire le coût de votre assurance habitation grâce à de petits investissements. Par exemple, plusieurs compagnies d’assurance offrent des taux préférentiels si votre propriété est équipée d’un système de sécurité, de détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, ou encore ou de clapets anti-retour. Un bon entretien du bâtiment et la modernisation des matériaux désuets peuvent également contribuer à faire baisser la prime. N’hésitez pas à communiquer avec votre compagnie d’assurance pour découvrir d’autres façons d’alléger le coût de votre police.

L’achat d’une propriété comporte de nombreux éléments à considérer, mais une bonne organisation peut grandement faciliter le processus. Certains services, comme les inspections, doivent être réservés bien à l’avance. Le fait de planifier tôt permet également de bénéficier de taux préférentiels.

Vérifiez si vous êtes admissible à des programmes d’aide qui pourraient contribuer à couvrir vos frais. En voici quelques exemples :

• Rabais sur les droits de mutation : Certaines provinces, comme l’Ontario, offrent des rabais partiels sur les droits de mutation dans certains cas. Vous pourriez y avoir droit si vous achetez une première propriété ou un type de terrain particulier, comme une ferme.
• Programmes d’aide aux frais de clôture : La plupart des provinces proposent un programme d’aide à la mise de fonds qui peut faciliter l’accession à la propriété. Certaines, comme l’Île-du-Prince-Édouard, offrent des subventions aux personnes à faible revenu pour couvrir les frais de clôture, sans obligation de remboursement. Renseignez-vous sur les programmes offerts dans votre région.

L’achat d’une propriété représente une étape importante de la vie, ainsi qu’un investissement financier considérable. Il est donc essentiel d’établir un plan solide pour bien gérer les frais de clôture. Pensez à intégrer tous les éléments à votre budget dès le départ, que ce soit les honoraires juridiques, l’inspection, ou encore les coûts qui suivent la conclusion de la vente, comme les frais de déménagement. Même si elles ne sont pas toujours considérées comme des frais de clôture à proprement parler, ces dépenses peuvent avoir une incidence notable sur votre budget global.

Communiquez avec un conseiller ou une conseillère en financement résidentiel de la Banque Scotia pour obtenir de l’aide dans vos démarches immobilières.