Qu’est-ce que l’assurance titres, et pourquoi est-elle importante lors de l’achat d’une maison?

L’achat d’une propriété au Canada comporte plusieurs étapes, de l’obtention du financement hypothécaire à la planification des frais de clôture. Il est facile de passer ces frais en revue sans s’y attarder, et l’assurance titres peut en faire partie.

Même si les prêteurs exigent habituellement une confirmation de titres avant la conclusion de l’achat, des problèmes liés aux propriétaires antérieurs peuvent surgir des années plus tard. C’est pourquoi l’assurance titres peut s’avérer utile tant pour les prêteurs que pour les acheteurs et acheteuses.

Voici comment l’assurance titres peut vous protéger contre d’éventuels problèmes liés à une propriété.

L’assurance titres est une police d’assurance qui vous protège contre les problèmes liés au titre de propriété de votre habitation, c’est-à-dire votre droit légal de posséder et d’utiliser le bien.

Elle se distingue des autres types d’assurance, comme l’assurance automobile, voyage, habitation ou locataire. Ces assurances couvrent des événements futurs. En revanche, l’assurance titres couvre des problèmes survenus dans le passé, même s’ils ne sont découverts qu’après l’achat.

La façon de souscrire cette assurance est également différente. Vous la souscrivez une seule fois, à la conclusion de la transaction, et la protection demeure en vigueur tant que vous êtes propriétaire. Aucune autre prime n’est requise pour maintenir la protection; il s’agit d’un coût unique.

Lorsque vous achetez une propriété, vous payez habituellement soit une compagnie d’assurance titres, soit un notaire ou un avocat en droit immobilier pour examiner les registres publics liés au bien, comme les hypothèques antérieures, les actes et les documents fiscaux. Cette démarche s’appelle une recherche de titres et vise à repérer les problèmes liés au titre avant la conclusion de la transaction.

Cependant, même la recherche de titres la plus rigoureuse ne garantit pas un titre clair, car certains problèmes de propriété ne sont pas toujours apparents à ce moment-là. S’ils n’ont pas été correctement consignés, certains éléments peuvent être découverts des années plus tard. Il peut s’agir notamment de :

• conflits de propriété non résolus
• privilèges enregistrés contre la propriété ou une ancienne ou un ancien propriétaire
• erreurs ou omissions dans les registres publics

Si ces problèmes surviennent après la conclusion de la transaction, ils peuvent nuire à votre droit d’utiliser, de vendre ou de refinancer la propriété. Bien que l’assurance titres n’empêche pas ces situations de se produire, elle peut en atténuer les répercussions financières.

La protection peut varier selon l’assureur ou la compagnie d’assurance titres, ainsi que selon le libellé de votre contrat, y compris les exclusions. Cependant, la plupart des contrats d’assurance titres couvrent un ensemble courant de risques, notamment les suivants :

Il s’agit d’erreurs ou d’irrégularités dans la chaîne de propriété. Elles peuvent rendre le titre incertain ou juridiquement contestable, même si elles sont découvertes plusieurs années plus tard.

Exemple : Un transfert antérieur aurait pu être signé par une personne non autorisée, ou une mainlevée d’hypothèque pourrait avoir été enregistrée de façon incorrecte.  

Un document falsifié ou établi frauduleusement dans la chaîne de titres de propriété peut soulever des doutes quant à la légitimité de votre droit de propriété. 

Exemple : Une hypothèque contractée à l’insu d’une ancienne ou d’un ancien propriétaire, ou une signature falsifiée sur un acte de transfert.

Il s’agit d’erreurs commises lors de l’enregistrement de documents constituant le dossier officiel de la propriété. Même des erreurs mineures peuvent entraîner des complications touchant à la propriété ou survenant lors de transactions futures.

Exemple : Des dimensions de lot erronées dans un certificat de localisation, ou un nom mal orthographié dans un acte de transfert. 

Un privilège est une créance inscrite par un créancier contre une propriété pour garantir une dette. S’il n’est pas correctement radié, un privilège lié à une ancienne ou un ancien propriétaire peut demeurer en vigueur et continuer de grever la propriété.

Exemple : Des impôts fonciers impayés ou des factures d’entrepreneurs non réglées pour des travaux antérieurs.

Un empiétement survient lorsqu’un bâtiment, une clôture ou toute autre construction dépasse les limites d’une propriété sans entente autorisant la situation. Cela peut entraîner des litiges et restreindre l’utilisation du bien.

Exemple : Une remise qui empiète sur le terrain voisin ou une entrée partiellement située sur une propriété adjacente.

Une servitude est un droit accordé à un tiers d’utiliser une partie de votre propriété à des fins précises. Si elle n’a pas été divulguée lors de la conclusion de la transaction, elle peut influer sur la valeur ou l’usage du terrain. Toutefois, certains contrats d’assurance titres peuvent couvrir certaines servitudes non divulguées (selon le libellé, les exclusions et les exceptions). 

Exemple : Une entente relative à une entrée commune ou le droit d’une entreprise de services publics d’installer des câbles souterrains sur la propriété. 

La non-conformité aux règlements de zonage ou aux permis peut limiter votre capacité d’utiliser, de financer ou de vendre la propriété, mais certaines assurances titres peuvent couvrir des pertes qui en découlent. Ainsi, si une construction, une rénovation ou un usage n’est pas conforme aux règlements municipaux ou n’a pas fait l’objet des permis requis, la propriété peut être jugée non conforme, ce qui peut affecter votre titre et vos droits de propriété et entraîner des démarches correctives.

Exemple : Un sous-sol aménagé sans permis ou une remise construite trop près de la limite de propriété en contravention des règlements municipaux. 

Dans certains cas, une autre partie peut se manifester après que vous avez pris possession du bien pour faire valoir un droit sur la propriété ou une part de celle-ci.

Exemple : Une ancienne ou un ancien copropriétaire retiré du titre de propriété sans son consentement. 

Il existe deux principaux types d’assurance titres : l’assurance pour les prêteurs et l’assurance pour les propriétaires. Les deux peuvent s’appliquer simultanément à une même propriété.

L’assurance titres pour les prêteurs vise à protéger le prêteur hypothécaire contre les problèmes pouvant affecter le titre de propriété ou les conditions du prêt.

Il est important de savoir que, même si cette assurance peut être exigée par le prêteur comme condition du prêt, la prime est généralement à votre charge au moment de la conclusion de la transaction. Il est donc essentiel de comprendre ce qu’elle couvre et ne couvre pas pour vous.

Si vous souhaitez vous protéger contre les problèmes éventuels liés au titre de propriété, vous devez également souscrire une assurance pour propriétaire. Celle-ci protège vos intérêts contre les pertes financières liées au titre de propriété tant que vous êtes propriétaire du bien.

L’assurance pour les propriétaires est facultative dans la plupart des provinces. 

Une recherche de titres en ligne coûte généralement de 50 $ à 200 $, selon la province ou le territoire. Si un notaire ou un avocat en droit immobilier effectue cette recherche dans le cadre de la clôture, le coût est habituellement inscrit comme débours (distinct des honoraires juridiques) dans l’état des frais de clôture. 

Même si les registres fonciers sont accessibles en ligne au public dans certaines provinces et certains territoires, la plupart des prêteurs n’acceptent pas une recherche de titres que vous avez effectuée vous-même. Ils exigent habituellement une recherche officielle réalisée par une ou un juriste ou par une compagnie d’assurance titres.  

Même la recherche de titres la plus rigoureuse comporte des limites : elle ne permet de repérer que les éléments inscrits aux registres publics, qui ne sont pas toujours complets ni exacts. Par exemple, elle peut ne pas révéler des erreurs d’enregistrement, des fraudes ou des documents falsifiés. 

L’assurance titres permet de combler cette lacune en vous protégeant contre des problèmes qui échappent aux registres publics ou sont découverts après la conclusion de la transaction. Dans certains cas, plusieurs années plus tard.

Que vous achetiez ou refinanciez une propriété, il est judicieux de discuter de l’assurance titres avec votre notaire ou votre avocat en droit immobilier dès le début du processus. Si vous avez des questions sur l’assurance titres ou sur son caractère obligatoire dans le cadre de votre prêt hypothécaire, votre conseillère ou conseiller en financement résidentiel de la Banque Scotia peut vous guider.