Les taux d’intérêt sont faibles, ce qui encourage les milléniaux à accéder à la propriété malgré la hausse des prix des maisons au Canada. Or, certains doivent s’endetter lourdement, ce qui peut changer spectaculairement leur situation financière.

En mars 2021, la Banque Scotia a mené une étude qui a permis de constater que plus de la moitié de l’ensemble des Canadiens croit qu’il est aujourd’hui opportun d’acheter une nouvelle propriété parce que les taux d’intérêt sont faibles. En fait, 23 % des Canadiens de 18 à 34 ans ont acheté une maison dans la dernière année. De plus, 39 % des Canadiens affirment que la pandémie a accéléré leur plan d’accession à la propriété, soit le double de ceux qui étaient de cet avis six mois auparavant.

Au Canada, l’endettement hypothécaire n’a jamais progressé aussi rapidement depuis plus d’une dizaine d’années. Entre avril 2020 et avril 2021, le prix moyen d’achat d’une propriété au Canada a augmenté de presque 42 % pour s’inscrire à plus de 696 000 $. Ceux qui n’ont pas facilement accès à une telle somme devront probablement contracter un emprunt hypothécaire qui pourrait financer la plus grande partie du prix d’achat. Et puisque les prix augmentent, l’endettement hypothécaire pourrait être assez lourd, même si les taux d’intérêt sont faibles.

Voici ce qu’il faut savoir avant de contracter un emprunt hypothécaire.

L’effet d’un emprunt hypothécaire sur votre cote de crédit

Quand on contracte un emprunt, cela peut initialement porter un dur coup à notre cote de crédit, mais ce n’est pas nécessairement le cas avec un emprunt hypothécaire. Au lieu de vous inquiéter de l’incidence de votre emprunt hypothécaire sur votre cote de crédit et votre capacité à emprunter encore par la suite, il est plus important de réfléchir aux moyens de bien gérer votre emprunt hypothécaire et de continuer de rembourser vos autres créances dont les intérêts sont élevés.

Puisqu’un emprunt hypothécaire est considéré comme une « bonne dette », demandez à votre conseiller de vous aider à mettre au point un plan pour rembourser vos prêts d’études, les soldes de vos cartes de crédit et vos autres dettes à intérêt élevé qui pourraient éventuellement nuire à votre cote de crédit.

La vérification de votre solvabilité pourrait être une raison de vous inquiéter. Chaque fois que vous demandez un emprunt, les agences d’évaluation du crédit en tiennent compte dans votre cote de crédit globale. Ceux qui font un tour de table avant de contracter un emprunt hypothécaire doivent être sur leurs gardes, puisque chaque demande de renseignements pourrait avoir un effet sur leur cote de crédit. Heureusement, il existe des moyens d’éviter de nuire à son crédit en faisant le tour des institutions pour contracter un emprunt hypothécaire.

Voici pourquoi vous devez connaître votre cote de crédit

Maintenir un ratio dette/revenu réaliste

Lorsque vous songez à faire l’achat d’une maison, vous devez évaluer de façon réaliste la part de vos revenus mensuels qui peut être allouée à vos versements hypothécaires et à vos frais de logement. C’est ce que l’on appelle le « ratio dette/revenu », qui peut comprendre les versements hypothécaires, les taxes foncières, les frais de gaz et d’électricité, les frais de copropriété et les autres dépenses mensuelles ou annuelles par rapport aux revenus mensuels de votre ménage.

La plupart des institutions de crédit hypothécaire recommandent de ne pas dépasser 32 % du revenu mensuel de votre ménage pour les frais de logement et 40 % pour l’ensemble des mensualités, en tenant compte du remboursement de l’emprunt hypothécaire, des paiements sur la voiture, des cartes de crédit et autres prêts. Gardez en tête ce ratio lorsque viendra le moment de déterminer le montant et le type de prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre de contracter.

Ce n’est pas parce que les taux d’intérêt sont faibles que vous devez vous endetter davantage. La Société canadienne d’hypothèques et de logement recommande de rester, dans la mesure du possible, à un niveau nettement inférieur au seuil de 40 % dans l’éventualité où il y aurait des imprévus. Vous pourrez ainsi garder une bonne cote de crédit en gérant votre emprunt hypothécaire.

Renseignez-vous sur les options hypothécaires 

Ce que les propriétaires peuvent faire pour équilibrer leur budget

Mise de fonds, frais de clôture, frais de déménagement et frais de mobilier… L’achat d’une maison peut peser lourdement sur vos finances.

Quand vous cherchez une maison, vous devez vous rappeler les autres coûts liés à la propriété, surtout à plus court terme. Par exemple, les frais de clôture, ce qui correspond aux honoraires juridiques et administratifs, aux droits de mutation foncière et aux autres frais liés à l’achat d’une maison, se situent habituellement entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat.

Il est important de ne pas consacrer toute votre épargne à la mise de fonds. À la différence des locataires, les propriétaires doivent se garder un peu de marge de manœuvre dans leur budget pour les frais d’entretien – qu’il s’agisse du déneigement, des services de jardinage, des réparations ou des rénovations, entre autres. Quand vient le temps de décider de la maison que vous pouvez vous offrir à des conditions réalistes, assurez-vous de tenir compte de tous les frais qui font partie du prix d’achat, en plus de la mise de fonds et de l’emprunt hypothécaire.

Quand vous êtes propriétaire, vous devez aussi tenir compte des taxes foncières annuelles. Celles-ci sont établies en fonction de la valeur de votre propriété et varient selon la municipalité. Par exemple, le taux de l’imposition foncière résidentielle à Toronto pour 2021 est de 0,611 013 %; autrement dit, cette année, le propriétaire d’une résidence à Toronto dont la valeur est de 1 000 000 $ doit payer des taxes foncières de 6 110,13 $. Les propriétaires de logements construits dans un immeuble dans lequel il y a des zones ou des infrastructures communes peuvent aussi être appelés à payer des frais de copropriété et d’entretien mensuels.

Vous devez également tenir compte de vos versements hypothécaires et de vos frais de logement dans le contexte plus large de votre avenir financier. Rappelez-vous qu’il pourrait y avoir des imprévus; c’est pourquoi vous devez vous assurer de prévoir une marge de manœuvre suffisante dans votre budget. 

À quoi faut-il s’attendre quand les taux d’intérêt sont appelés à augmenter?

Votre emprunt hypothécaire est constitué de deux volets. Le capital est la somme que vous devez emprunter pour financer le prix d’achat de la propriété. Les intérêts représentent la somme que vous devez verser à la banque en contrepartie de l’emprunt hypothécaire qu’elle vous consent.

Les intérêts peuvent être structurés de deux façons : un taux fixe ou un taux variable. Quand le taux d’intérêt est fixe, les intérêts à verser à l’institution de crédit hypothécaire restent les mêmes jusqu’à la fin de la durée de l’emprunt. Quand le taux d’intérêt est variable, le montant des intérêts peut fluctuer pendant la durée de l’emprunt hypothécaire, en fonction des taux d’intérêt du marché, qui sont fixés selon le taux directeur de la Banque du Canada.

Voici comment s’appliquent le taux variable et le taux fixe. Entre 2005 et 2014, le taux directeur est passé de 4,75 % à 0,5 %, ce qui a permis aux acheteurs de faire appel à un taux d’intérêt variable en 2005 pour réduire leurs coûts au fil des ans. Or, les taux d’intérêt sont imprévisibles et peuvent augmenter, ce qui s’est effectivement produit entre 2015 et 2018, puisqu’ils sont passés de 0,5 % à 1,75 %; c’est ainsi que vos coûts pourraient augmenter à la longue. Que le taux soit variable ou fixe, il est difficile de chiffrer, à long terme, l’option qui coûte le moins cher.

Au début de 2020, la pandémie a fait chuter les taux d’intérêt; c’était donc un moment opportun de contracter un emprunt hypothécaire à taux fixe. Désormais, on spécule sur une hausse des taux d’intérêt en 2022, ce qui n’est sans doute pas une bonne nouvelle pour les propriétaires qui ont emprunté à taux d’intérêt variable, puisque leurs versements hypothécaires pourraient augmenter dans les prochaines années.

Heureusement, la Banque Scotia offre un outil qui permet aux éventuels propriétaires de connaître les incidences de l’évolution des taux d’intérêt dans le contexte de leur portrait financier global. Le programme Crédit intégré ScotiaMD (CIS) permet à l’utilisateur de comparer les solutions hypothécaires et de se protéger contre les variations des taux d’intérêt en ayant recours à différentes solutions hypothécaires.

Or, la hausse des taux d’intérêt pourrait réduire la concurrence dans la surchauffe du marché immobilier à l’heure actuelle. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle près de la moitié des Canadiens sont d’accord avec une hausse des taux pour calmer le marché, d’après un récent sondage Nanos/Bloomberg.

Gérez votre emprunt hypothécaire en toute confiance

L’imprévisibilité des taux d’intérêt n’est qu’une autre raison de plus de ne pas vous surendetter à l’achat d’une maison. C’est en veillant à maintenir un ratio dette/revenu faible, une solide cote de crédit et un budget équilibré que vous pourrez le mieux vous protéger contre la surchauffe du marché immobilier et le risque de hausse des taux d’intérêt.

Renseignez-vous sur le prêt hypothécaire qui vous convient