Ventes de logements en août 2022 au Canada

LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : TOUT AU RALENTI, MÊME LE MARCHÉ DU LOGEMENT

RÉSUMÉ

En août, les ventes de logements au Canada ont enchaîné une sixième baisse mensuelle d’affilée, en perdant 1 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), alors que les inscriptions se sont repliées de 5,4 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois). Parce que les inscriptions ont plus baissé que les ventes, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur du durcissement du marché, s’est hissé à 54,5 % — ce qui frôle sa moyenne à long terme de 55,1 %. Même si ce ratio s’est légèrement relevé, la conjoncture du marché, plus équilibrée dans l’ensemble, a donné lieu à un autre repli de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, qui a cédé 1,6 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) en août par rapport à juillet, ce qui représente une légère décélération sur la baisse de 1,7 % de juillet.

Les ventes ont reculé dans les deux tiers des marchés locaux que nous suivons, malgré des gains dans les deux chiffres dans le Grand Toronto et dans d’autres centres urbains de l’Ontario, ce qui compense les baisses subies ailleurs. En raison du fléchissement comptabilisé national, le niveau des ventes se rapproche de ce qu’il était avant la pandémie : les ventes d’août tournent aux alentours de 9 % de plus que la moyenne à long terme du mois.

Les inscriptions ont flanché dans presque tous nos marchés, ce qui explique que les marchés en territoire favorable aux acheteurs aient rebasculé pour revenir à l’équilibre. Vingt‑deux des centres locaux que nous suivons, dont tous les grands marchés, sont aujourd’hui à l’équilibre, alors que seulement quatre restent en territoire favorable aux vendeurs. Les mois de stocks ont continué de monter par rapport à leurs creux absolus, pour atteindre 3,5 mois en août — ce qui est toujours inférieur à leur moyenne à long terme de cinq mois, mais ce qui est nettement supérieur à leur creux absolu de 1,7 mois.

Pour le troisième mois de suite, les maisons unifamiliales ont mené la baisse des prix — mesurée par l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS — tandis que les appartements ont continué de ralentir le rythme. Les appartements sont mieux en mesure de garder leur valeur, puisqu’ils deviennent de plus en plus l’option la plus abordable dans la conjoncture de hausse des taux. Si l’IPP MLS a baissé de 7 % pour tous les types de logements par rapport à février 2022, il s’agit, pour les appartements, d’à peine 1 % de moins que leur niveau de février 2022. En chiffres annuels, l’IPP MLS composé a gagné 16,2 (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) de plus que la hausse composée de 7,1 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) —, ce qui représente une nette décélération par rapport à il y a quelques mois à peine, alors qu’il avait gagné 30 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) en janvier et février 2022.

CONSÉQUENCES

En août, les marchés du logement au Canada ont continué de se rajuster en réaction à l’évolution de la conjoncture du marché et de la conjoncture monétaire. Depuis que la Banque du Canada a commencé, en mars cette année, à hausser son taux directeur, les ventes nationales ont perdu 32 %, ce qui les rapproche des niveaux atteints avant la pandémie. Les prix de vente moyens ont légèrement masqué en août les baisses des derniers mois, en clôturant le mois à 16 % de moins que leur pic de février 2022, mais en s’inscrivant à 16 % de plus que leur niveau de février 2020 — juste avant que la pandémie surgisse.

River l’attention sur les changements dans les prix de vente moyens pourrait toutefois être trompeur, puisqu’il ne s’agit pas d’une évolution de la valeur du logement moyen : il s’agit simplement de prendre la valeur totale en dollars des ventes du mois et de la diviser par le nombre total de logements vendus dans le même mois. C’est pourquoi les fluctuations des prix de vente moyens peuvent avoir pour effet de surestimer les mouvements du marché à l’heure où plus d’acheteurs s’installent dans des logements plus modestes et plus abordables, étant privés de l’accès aux logements plus vastes et plus verts en raison des prix. L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, baromètre beaucoup plus fiable qui tient compte des différences dans le type et la taille des logements, se situe à peine à 7 % de moins que le pic de février 2022 et se maintient à 41 % de plus que les niveaux d’avant la pandémie. En août, les prix de vente moyens ont augmenté alors que l’IPP MLS a évolué tendanciellement à la baisse : ces mouvements mensuels contraires des deux baromètres laissent entendre qu’il s’est vendu en août une plus grande part de logements plus chers.

Les tensions entre l’offre et la demande se sont apaisées dans bien des coins du pays, et le marché national est aujourd’hui à l’équilibre. Le rééquilibrage du marché du logement s’est jusqu’à maintenant déroulé assez harmonieusement — et fort heureusement —, puisque de nombreux facteurs, dont la hausse des taux hypothécaires, ont eu pour effet de réduire la demande de logements et d’équilibrer beaucoup mieux les marchés qu’au début de l’année.

Murtaza Haider, du Ryserson Urban Analytics Institute, a fait valoir l’argument intéressant, voulant qu’une simple ligne tendancielle du nombre de ventes dans la dernière dizaine d’années, malgré la tourmente sanitaire en 2020, laisse entendre qu’il aurait dû se vendre environ 530 000 logements en 2021. Or, dans la réalité, il s’est vendu en 2021 au-delà de 130 000 logements de plus que le niveau tendanciel (graphique 1), malgré le taux de croissance de la population, qui a atteint cette année‑là son plus creux depuis une décennie, phénomène qu’il attribue aux achats anticipatifs. Certaines ventes qui n’auraient pas eu lieu cette année se sont déroulées l’an dernier, et ceux qui ont avancé leurs achats ne reviendront pas sur le marché cette année. C’est pourquoi le ralentissement du volume des ventes cette année par rapport à l’an dernier est au moins en partie attribuable à ce devancement de la demande, et non entièrement à la hausse des taux hypothécaires.

Dans une note publiée le mois dernier, René Lalonde et moi démontrons que ce dernier argument se vérifie : nous constatons que l’effritement du pouvoir d’achat lié à la hausse de l’inflation et des coûts des intrants, de concert avec la baisse des marchés boursiers, aurait freiné la demande de logements et donné lieu à une baisse des prix des logements même si les taux hypothécaires n’avaient pas augmenté dans le cadre du durcissement de la politique monétaire. Nous estimons que si les taux hypothécaires suivent nos prévisions sur les rendements des obligations à 5 ans du GdC, les prix des logements pourraient perdre, d’ici la fin de 2023, environ 23 % par rapport à leur pic du T1 de 2022. Or, la situation n’est pas aussi dramatique qu’elle puisse paraître, puisque les prix des logements se situeraient toujours à plus de 11 % au‑dessus de leurs niveaux d’avant la pandémie, soit aux alentours de leurs niveaux de décembre 2020. Il va de soi que le potentiel d’un nouveau durcissement accentue les pressions à la baisse sur les prix — scénario que Derek Holt entrevoit comme plus probable en raison des mesures de relance budgétaire récemment annoncées par le gouvernement du Canada, qui viendront probablement augmenter les pressions sur les indicateurs de l’inflation fondamentale par rapport à celles qui se seraient normalement produites, et qui obligeront la Banque du Canada à durcir sa politique monétaire.

Toujours est‑il que d’un océan à l’autre, les marchés du logement devraient continuer de se modérer dans la prochaine année. Le rythme auquel cette modération se déroule pourrait paraître alarmant aujourd’hui, d’autant plus qu’elle coïncide avec l’évolution et l’incertitude de la conjoncture macroéconomique, sans compter la détérioration du moral des ménages. Or, ce rythme est lié à de nombreux facteurs (que nous exposons dans les détails dans de précédents rapports, que le lecteur peut consulter en cliquant sur ce lien par exemple), dont la sensibilité avivée à la hausse des taux, l’activité des investisseurs, les ventes urgentes, les mutations de la psychologie des acheteurs et les attentes qui s’autoconfortent dans les baisses de prix. Or, quand ces facteurs se tasseront, nous pouvons nous attendre à un rythme d’ajustement plus confortable. En fait, si août a enchaîné une sixième baisse mensuelle d’affilée, il s’agissait du recul le moins important, puisque ce recul s’amenuise chaque mois.

Et à plus long terme, les fondamentaux de la demande, dont l’accélération de l’immigration et les difficultés existantes dans l’accroissement de l’offre, devraient limiter à la baisse le rajustement. Cette affirmation se vérifie en particulier avec la hausse des cibles de l’immigration dans les prochaines années, qui devrait avoir pour effet d’accélérer la croissance de la population par rapport à 2021. À la différence de l’an dernier, lorsque le gouvernement a atteint essentiellement sa cible de l’immigration en donnant leur permanence à des résidents temporaires qui étaient déjà au Canada, ce qui a effectivement eu pour effet de ne générer aucune croissance de la population, on réussit à atteindre de plus en plus la cible de cette année grâce aux nouveaux arrivants qui s’installent au pays (graphique 2). Autrement dit, les cibles de l’immigration des prochaines années auront effectivement pour effet d’accroître encore plus la population et la demande de logements, en propriété ou en location. Ce dernier segment sera soumis à des pressions plus immédiates, puisque la plupart des nouveaux arrivants louent leur logement dans les premières années suivant leur arrivée, ce qui augmente la surchauffe du marché locatif et ce qui encourage certains investisseurs à réinvestir dans ce marché.