LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : MÊME SI LA CONJONCTURE DU MARCHÉ S’EST DURCIE EN OCTOBRE, LES PRIX DES LOGEMENTS AFFRONTENT TOUJOURS DES VENTS CONTRAIRES
RÉSUMÉ
Après avoir baissé en septembre, les ventes de logements ont repris en octobre leur trajectoire tendancielle de hausse entamée en avril dernier. Cette performance des ventes et la baisse des nouvelles inscriptions ont eu pour effet de durcir le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions en octobre. Aussi, durant ce mois, l’indice des prix des logements national MLS a inscrit sa première hausse mensuelle — toutefois modeste — depuis novembre 2024.
En octobre par rapport à septembre, les ventes de logements ont progressé de 0,9 % (en chiffres désaisonnalisés) dans l’ensemble du pays, ce qui a en partie effacé la baisse de ‑1,6 % de septembre par rapport à août. Les ventes ont donc repris la trajectoire tendancielle de hausse qu’elles avaient entamée depuis leur creux le plus récent en mars cette année, à l’époque où l’incertitude économique était avivée par les tensions commerciales. Depuis le même mois en 2024, les ventes ont fléchi de ‑4,3 % (en données non désaisonnalisées) en octobre. Dans l’ensemble du pays, les nouvelles inscriptions ont inscrit en octobre une baisse mensuelle de ‑1,4 % (en données désaisonnalisées) : elles enchaînent ainsi une deuxième baisse mensuelle, puisqu’elles avaient perdu ‑0,8 % dans le mois précédent. Malgré ces replis mensuels, les nouvelles inscriptions évoluent généralement tendanciellement à la hausse en 2025, et en octobre, elles ont progressé de 4,3 % (en données non désaisonnalisées) par rapport au même mois en 2024.
En raison de la hausse mensuelle des ventes nationales de logements et de la baisse des nouvelles inscriptions, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est durci (en augmentant) de 1,2 point de pourcentage en octobre pour se hisser à 52,2 % (en données désaisonnalisées), ce qui se situe toujours dans la moitié inférieure de la fourchette estimative de la conjoncture équilibrée pour cet indicateur. L’autre indicateur de l’état du marché que nous suivons — soit les mois de stocks — s’est établi à 4,4 pour l’ensemble du pays en octobre (en chiffres désaisonnalisés); il s’est essentiellement stabilisé à ce niveau depuis juillet cette année et se situe sous sa moyenne à long terme (et d’avant la pandémie) de 5,2. Comme dans les mois précédents, cet indicateur de l’état du marché a été inférieur à sa moyenne à long terme dans la plupart des provinces, sauf la Colombie‑Britannique et l’Ontario, ayant chacune comptabilisé 0,9 mois de plus que cette moyenne.
Pour la première fois depuis novembre 2024, l’indice des prix des propriétés national MLS (IPP MLS) a enregistré en octobre une hausse mensuelle, qui est toutefois relativement modeste à +0,2 % (en données désaisonnalisées). Cet indice des prix a perdu ‑3,0 % (en données non désaisonnalisées) par rapport au même mois l’an dernier, et d’après les chiffres désaisonnalisés, ils se situent aujourd’hui à 26,7 % de plus que son niveau de décembre 2019, mais à presque 18 % de moins que son pic historique de février 2022.
De septembre à octobre 2025, les ventes ont progressé dans 18 des 30 marchés locaux déclarés1 que nous surveillons, alors que le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est durci (et a augmenté) dans 17 de ces marchés. Toutefois, pour le Canada, ce dernier indicateur de la conjoncture a diminué dans 22 de ces marchés depuis octobre 2024.
D’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, la conjoncture du marché a été jugée équilibrée, en octobre, dans 18 des marchés locaux déclarés que nous suivons : la conjoncture a favorisé les acheteurs de sept de ces marchés et les vendeurs de cinq marchés. Tous les marchés que nous suivons au Québec et dans les provinces de l’Atlantique ont comptabilisé une hausse de leurs ventes en octobre par rapport à septembre. C’est à Halifax (12 %; en données désaisonnalisées), à Saint John (Nouveau‑Brunswick; 11 %) et à Windsor (9,7 %) qu’on a observé les hausses mensuelles des ventes les plus vigoureuses en octobre; c’est à Hamilton‑Burlington (‑13,3 %), à Lethbridge (‑11 %) et à St. Catharines (‑9 %) qu’on a relevé les baisses les plus brusques.
CONSÉQUENCES
La hausse mensuelle de l’IPP MLS national en octobre ainsi que la progression des ventes et du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions sont en quelque sorte de bonnes nouvelles. Toutefois, à notre avis, cet indice des prix des logements affronte toujours des vents contraires. La conjoncture du marché du logement est toujours relativement détendue, comme laisse entendre le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, qui évolue tendanciellement dans le bas de la fourchette de la conjoncture équilibrée (et qui suit en quelque sorte une trajectoire baissière) depuis l’automne 2023 (graphique 1) et en raison du niveau élevé des logements récemment achevés et non absorbés, comme nous l’avons vu dans notre précédent rapport, ce qui augmente l’ensemble des options offertes aux acheteurs potentiels. En outre, cette conjoncture du marché est appelée à s’assouplir encore grâce à la performance vigoureuse des mises en chantier de logements jusqu’à maintenant en 2025, de concert avec le ralentissement attendu de la croissance de la population. C’est pourquoi la conjoncture actuelle du marché, qui devrait demeurer détendue, retarde la reprise soutenue de l’IPP MLS, et ce encore plus si l’on tient compte de l’incertitude économique — et des revenus — en raison du paysage actuel de tensions du commerce mondial.
1 L’information en date d’octobre 2025 était incomplète pour Barrie au moment de produire ce rapport. C’est pourquoi cette ville ne fait pas partie du tableau de la Veille du marché du logement.
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