LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LA CONJONCTURE NATIONALE DU LOGEMENT DOIT TOUJOURS SE RAFFERMIR, PUISQUE NOTRE INDICATEUR PHARE DES PRIX DES LOGEMENTS A CONTINUÉ SON DÉCLIN TENDANCIEL EN NOVEMBRE
RÉSUMÉ
En novembre 2025, les ventes nationales de logements (en unités) ont fléchi. Elles n’ont essentiellement pas bougé depuis juillet au vu de la volatilité inhérente des données. Le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — indicateur de l’état du marché — s’est légèrement relevé en novembre par rapport à octobre, puisque les nouvelles inscriptions ont baissé plus que les ventes. L’indice des prix des propriétés MLS a poursuivi en novembre la baisse tendancielle entamée depuis plus de deux ans.
Les ventes de logements ont perdu -0,6 % (en chiffres désaisonnalisés) en novembre par rapport à octobre. Elles ont baissé depuis novembre 2024 — au moment où elles ont atteint leur pic le plus récent — jusqu’en mars 2025 dans la foulée de l’escalade des tensions commerciales mondiales déclenchées par la nouvelle administration américaine, ce qui a pesé sur la demande de logements dans le contexte de la montée de l’incertitude qui plombe la conjoncture projetée de l’économie et des revenus. Les ventes ont repris du mieux au printemps; elles ont toutefois fait essentiellement du surplace autour du niveau atteint en juillet. Comparativement au même mois en 2024, les ventes ont cédé 10,7 % (en données non désaisonnalisées) en novembre.
Les nouvelles inscriptions ont inscrit une troisième baisse mensuelle consécutive en novembre, soit -1,6 % (en données désaisonnalisées) et ce sont établies à -2,0 % (en données non désaisonnalisées) de moins que leur niveau de novembre 2024. Puisque cette baisse mensuelle des nouvelles inscriptions a été supérieure à la baisse des ventes, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — indicateur de la conjoncture du marché — a légèrement augmenté pour passer de 52,2 % en octobre à 52,7 % en novembre. Toutefois, il se situe toujours dans la moitié inférieure de notre fourchette estimative pour une conjoncture équilibrée. Et puisque les ventes ont enregistré une progression moindre que celle des nouvelles inscriptions depuis novembre 2024, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a lâché 4,9 points de pourcentage au cours de cette période, ce qui témoigne d’un ralentissement de la conjoncture du marché de la revente.
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS national a poursuivi sa baisse tendancielle en novembre, en reculant de -0,4 % (en données désaisonnalisées) par rapport à octobre et en cédant -3,7 % depuis novembre 2024 (en données non désaisonnalisées). Bien que cet indice se situait, en novembre, à 18,4 % de moins que son sommet de février 2022 (en chiffres désaisonnalisés) — juste avant que la Banque du Canada lance son cycle de hausse du taux directeur afin de réduire l’inflation — il atteignait quand même 27,4 % de plus que son niveau prépandémique (décembre 2019).
Les ventes se sont repliées dans 17 des marchés locaux déclarés que nous surveillons1 en novembre par rapport à octobre, alors que le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions se durcit pour 15 d’entre eux. Toutefois, de novembre 2024 à novembre 2025, cet indicateur de la conjoncture des marchés a faibli dans plus de trois quarts de ces marchés.
La conjoncture des marchés a été jugée équilibrée dans 15 des marchés locaux déclarés que nous suivons en novembre, favorisant les acheteurs dans 7 de ces marchés et les vendeurs dans 8 d’entre eux. C’est pour Halifax (-12,8 % en données désaisonnalisées), Brantford (-9,3 %) et Québec (-7,9 %) qu’on a relevé les plus fortes baisses mensuelles dans les ventes de novembre. C’est pour Lethbridge (42,6 %) et St. Catharines (11,9 %) qu’on a constaté les hausses les plus fortes.
CONSÉQUENCES
La conjoncture du marché du logement est toujours relativement détendue, ce qui explique en novembre la poursuite de la baisse tendancielle de l’IPP MLS depuis l’automne 2023. Cette conjoncture léthargique se constate dans le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions dans la moitié inférieure de notre fourchette estimative d’une conjoncture équilibrée (entre 44,7 % et 66,1 %) depuis, et dans la brusque hausse des logements récemment achevés et non absorbés dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) au cours de cette période, et en 2025, dans le solide apport des immeubles à logements multiples (graphique 1). Nous ne nous attendons pas à ce que cette conjoncture léthargique du marché du logement se durcisse assez fortement dans les prochains mois pour provoquer un important retournement de l’IPP MLS.
Dans le meilleur des cas, nous entrevoyons une modeste hausse de cet indice des prix en 2026, qui cadrerait essentiellement avec l’inflation des prix à la consommation. Nous nous attendons à un léger resserrement de la conjoncture du marché du logement après la baisse passée des taux hypothécaires et l’amenuisement des vents contraires que font souffler les tensions commerciales mondiales, notamment en raison de la réduction de l’incertitude sur la progression future des revenus des acheteurs potentiels. Il va de soi que des annonces inattendues de politiques par les États‑Unis pourraient inverser cet amenuisement des vents contraires, ce qui aurait pour effet de ralentir encore plus la conjoncture du marché du logement et les prix.
1 L’information de novembre 2025 était incomplète pour Peterborough au moment de produire ce rapport. C’est pourquoi ce marché ne fait pas partie du tableau de l’Observatoire du marché du logement.
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