LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : EN 2025, L’OPTIMISME DU DÉBUT DE L’ANNÉE A CÉDÉ LA PLACE À LA MULTIPLICATION DES CRISPATIONS COMMERCIALES ET DE L’INCERTITUDE DANS LE MONDE ENTIER
RÉSUMÉ
Les ventes (unitaires) nationales de logements ont enchaîné une autre baisse mensuelle en décembre. Le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions— indicateur du durcissement de la conjoncture du marché — a légèrement baissé au cours de cette période : les nouvelles inscriptions ont aussi fléchi, mais à un rythme inférieur à celui des ventes. L’IPP MLS de l’ensemble du pays a poursuivi sa baisse tendancielle en décembre, ce qui cadre avec l’assouplissement de la conjoncture du marché dans l’ensemble du pays.
Les ventes (unitaires) nationales ont perdu -2,7 % (en données désaisonnalisées) en décembre par rapport à novembre, après avoir accusé une baisse mensuelle de -0,8 % en novembre. En décembre, les ventes ont fléchi de ‑10,1 % par rapport à leur pic le plus récent atteint en novembre 2024 et de -4,5 % (en chiffres non désaisonnalisés) par rapport à leur niveau de décembre 2024. Les nouvelles inscriptions pour l’ensemble du pays ont inscrit leur quatrième baisse mensuelle consécutive en décembre, en inscrivant un repli de -2% (en données désaisonnalisées). Elles ont toutefois enregistré une hausse de 0,8 % en décembre par rapport au même mois de l’année précédente.
La conjoncture nationale du marché de la revente s’est apaisée en décembre, par rapport au mois précédent et au même mois de 2024. L'assouplissement de ce mois correspond à une perte de 0,4 point de pourcentage (en données désaisonnalisées) pour le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions de décembre par rapport à novembre — puisque le rythme de ce repli des ventes a légèrement surpassé celui des nouvelles inscriptions —, en plus de comptabiliser une modeste hausse pour les mois de stocks, qui sont passés de 4,4 à 4,5 mois au cours de cette période. Deuxièmement, la progression annuelle du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — qui a perdu 3,5 points de pourcentage — et les mois de stocks — qui ont progressé de 0,6 mois — laisse entendre que la conjoncture de la revente s’est assouplie en décembre dernier par rapport à il y a un an.
Cet assouplissement de la conjoncture nationale du marché a eu pour effet de réduire encore l’IPP MLS de l’ensemble du pays, qui a reculé chaque mois en 2025, dans la foulée de sa baisse tendancielle à plus long terme qui s’est amorcée au début de 2022, à l’époque où la Banque du Canada a entamé son cycle de durcissement monétaire. Cet indice des prix a fini l’année 2025 en accusant un recul de 19 % par rapport au pic historique constaté à cette époque (d’après les données désaisonnalisées). Cet indice était néanmoins supérieur de près de 30 % à celui constaté juste avant le début de la pandémie de COVID‑19, en décembre 2019.
En décembre par rapport à novembre, l’IPP MLS de l’ensemble du pays a flanché de -0,3 % : tous les types de logements expliquent cette baisse, sauf les habitations individuelles de deux étages, dont l’indice des prix n’a pas bougé. Dans la période de 12 mois terminée en décembre 2025, l’IPP MLS de l’ensemble du pays s’est replié de -4 % : tous les types de logements ont participé à ce repli; les baisses les plus importantes ont été constatées pour les appartements (-5,5 %) ainsi que pour les maisons en rangée et en bande (-5,1 %).
Pour décembre par rapport à novembre 2025, les ventes se sont repliées dans 20 des 31 marchés locaux que nous surveillons. La conjoncture du marché — mesurée d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est assouplie dans 13 de ces marchés. Au cours de la période écoulée depuis décembre 2024, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a fléchi dans à peine plus de 70 % de ces marchés locaux. D’après cet indicateur de la conjoncture du marché, 16 de ces marchés sont jugés équilibrés en décembre 2025, alors que 7 sont favorables aux acheteurs — tous en Colombie-Britannique et en Ontario — et 8 sont favorables aux vendeurs.
C’est pour Lethbridge (-21,2 % en données désaisonnalisées, mais après une hausse mensuelle de 40,4 % en novembre), Regina (-19,3 %) et Sudbury (-17,2 %) qu’on a observé les baisses mensuelles les plus importantes des ventes en décembre. Dans la période de 12 mois achevée en décembre 2025, huit centres ont inscrit des reculs d’au moins 10 %; Guelph (-21,3 %; en données non désaisonnalisées), Brantford (-21,1%) et Peterborough (-19,3 %) ont comptabilisé les plus fortes baisses. C’est à Charlottetown (20,5 %), Thunder Bay (19,4 %) et Saskatoon (12,2 %) qu’on a relevé les plus fortes hausses des ventes pour cette période.
CONSÉQUENCES
Nous avons entamé 2025 avec un optimisme modéré sur le marché du logement : nous nous attendions à ce qu’il profite de la première baisse, depuis l’été 2024, du taux directeur de la Banque du Canada, de concert avec la réduction conséquente des taux hypothécaires. Nous nous attendions aussi à ce que la conjoncture économique et les revenus reprennent du mieux en 2025, ce qui aurait favorisé encore plus la demande de logements. Nous nous attendions aussi à ce que l’IPP MLS commence à se rétablir en raison du durcissement de la conjoncture du marché du logement.
Puis, la nouvelle administration américaine a commencé à évoquer pour ensuite mettre en œuvre des droits de douane considérables sur leurs importations depuis la plupart des pays, dont le Canada. S’il est vrai que le Canada n’a pas été confronté à une augmentation de droits de douane effectifs aussi brusque que d’autres pays, la hausse des droits de douane a été suffisamment importante pour ralentir ses exportations. De surcroît, l’incertitude suscitée par cette conjoncture commerciale mondiale explique l'assouplissement généralisé de la conjoncture économique intérieure, notamment dans le marché du logement.
C’est pourquoi l’activité de revente des logements du début de 2025 a accusé des baisses mensuelles jusqu’en mars. La revente des logements a repris du mieux dans les mois suivants jusqu’en août, mais a recommencé à baisser par la suite. Les ventes nationales de logements ont fini 2025 en deçà de leur niveau de décembre 2024, comme nous l’avons vu ci-dessus. C’est pourquoi la conjoncture du marché national du logement s’est assouplie davantage en 2025, en raison du repli mentionné ci-dessus du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions et avec la hausse — évoquée dans les précédents comptes rendus — des logements récemment achevés et non absorbés dans les régions métropolitaines de recensement (RMR; par habitant; graphique 1 de la page 1).
Sans surprise, compte tenu de l'assouplissement de la conjoncture du marché, l’IPP MLS de l’ensemble du pays a poursuivi en 2025 sa baisse tendancielle comme nous l’avons vue ci-dessus. Or, malgré cette baisse tendancielle en 2025, et essentiellement depuis le début de 2022, l’IPP MLS de l’ensemble du pays a été encore nettement supérieur, dans le dernier trimestre 2025, au niveau atteint avant la pandémie, ce qui a aussi été le cas de tous les marchés locaux que nous suivons et qui déclarent aussi cet indice des prix (tableau A1).
Et comme nous l’avons mentionné dans notre précédent rapport sur le marché du logement, nous nous attendons à un léger durcissement de la conjoncture de ce marché, ainsi qu’à une amélioration de l’emploi des ménages et de la conjoncture des revenus, ce qui devrait permettre à l’IPP MLS de l’ensemble du pays de reprendre un peu de mieux, en augmentant probablement à un rythme inférieur à 2 %. Ce rythme de la croissance de l’IPP MLS devrait se conforter lorsque la conjoncture du marché se durcira dans le moyen terme (après 2026).
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