LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LE MARCHÉ S’EST RALENTI EN SEPTEMBRE, DE CONCERT AVEC L’INDICE DES PRIX DES PROPRIÉTÉS MLS
RÉSUMÉ
Les ventes de logements au Canada ont fléchi en septembre par rapport à août après avoir enchaîné cinq hausses mensuelles d’affilée. Les nouvelles inscriptions se sont elles aussi repliées en septembre, mais à un rythme moindre, ce qui donne une légère baisse du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions. L’indice des prix des propriétés MLS à l’échelle nationale a continué de reculer en septembre, en suivant sa tendance baissière entamée à l’été 2023.
Les reventes de logements au Canada (en unités) ont perdu ‑1,7 % (en données désaisonnalisées) en septembre par rapport à août. Il s’agit de la première baisse mensuelle depuis mars cette année, puisque les ventes de logements ont inscrit une hausse dans chacun des mois suivants jusqu’en août. Malgré cette baisse en septembre, les ventes nationales ont quand même surpassé de 10,3 % leur niveau de mars (d’après les chiffres désaisonnalisés). Les ventes ont augmenté de 5,2 % en septembre (en données non désaisonnalisées) par rapport au même mois en 2024.
Dans l’ensemble du pays, les nouvelles inscriptions ont perdu ‑0,8 % (en données désaisonnalisées) en septembre par rapport à août; elles ont toutefois gagné 8 % (en données non désaisonnalisées) depuis septembre 2024. Malgré ce ralentissement de septembre, les nouvelles inscriptions à l’échelle du pays restent fidèles à leur tendance haussière depuis leur récent creux de mars 2023, ce qui, de concert avec la tendance des ventes, qui n’ont essentiellement pas bougé, a refoulé et maintenu le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions dans la moitié inférieure de la fourchette de la conjoncture équilibrée de cet indicateur pour la plus grande partie de la période écoulée depuis le milieu de 2023. En septembre 2025, cet indicateur s’établissait à 50,7 % (en données désaisonnalisées), soit 0,5 point de pourcentage de moins que son niveau d’août.
Les mois de stocks — autre indicateur qui sert à mesurer le resserrement du marché de la revente — se sont établis à 4,4 dans l’ensemble du pays en septembre (en données désaisonnalisées) et n’ont pas varié par rapport au mois précédent; cet indicateur est toujours inférieur à sa moyenne prépandémique à long terme de 5,2 mois. Ce baromètre de la conjoncture du marché national s’est ralenti depuis son creux le plus récent de novembre 2024, alors qu’il s’inscrivait à 3,7 mois, et plus généralement depuis le début de 2022. Comme dans les mois précédents, cet indicateur a été inférieur à sa moyenne à long terme dans toutes les provinces, sauf la Colombie-Britannique et l’Ontario, où il surpassait cette moyenne de 1,1 mois et 0,9 mois respectivement. En outre, le Québec et les provinces de l’Atlantique accusaient toujours les écarts négatifs les plus considérables par rapport à leur moyenne à long terme en septembre.
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS pour l’ensemble du pays a continué de se replier en septembre par rapport à août (‑0,1 % en données désaisonnalisées) : tous les types de logements expliquent cette baisse — sauf les maisons en rangée (+0,3 %); ce sont les appartements qui ont accusé la plus forte baisse mensuelle, soit ‑0,3 %. L’IPP MLS a cédé ‑3,4 % (en données non désaisonnalisées) depuis septembre 2024 : tous les types de logements sont intervenus dans cette baisse annuelle, et ce sont les appartements qui ont inscrit la plus forte baisse, soit ‑5,4 %.
L’IPP MLS a donc poursuivi en septembre sa tendance baissière entamée en mars 2022 — avec le début du cycle de durcissement de la politique monétaire au Canada, aux États-Unis et dans d’autres économies —, ce qui cadre avec la tendance baissière généralisée de la conjoncture du marché national depuis. Il n’empêche que malgré cette baisse tendancielle soutenue au cours de cette période, l’IPP MLS pour l’ensemble du pays s’inscrivait toujours en septembre à 26,4 % (en données désaisonnalisées) de plus que son niveau prépandémique (décembre 2019), ce qui donne un rythme annuel moyen de croissance de l’ordre de 4,2 % pour cette période.
En septembre par rapport à août, les ventes ont reculé dans 18 des 31 marchés locaux que nous suivons, alors que la conjoncture du marché — mesurée d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est ralentie dans presque 55 % de ces marchés. Par rapport au même mois en 2024, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a glissé dans près des deux tiers des marchés que nous suivons.
D’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, 18 des 31 marchés locaux que nous suivons étaient à l’équilibre en septembre, alors que neuf d’entre eux — tous en Colombie-Britannique et en Ontario comme en août — étaient jugés favorables aux acheteurs. La conjoncture du marché a été jugée favorable aux vendeurs dans quatre centres seulement, soit Lethbridge, Regina, Saskatoon et Québec.
C’est à Peterborough (‑29,3 %; en données désaisonnalisées), à Saint John (‑19,8 %) et à Lethbridge (‑15,8 %) qu’on a observé les baisses les plus brusques dans les ventes de logements en septembre par rapport à août. Malgré cette forte baisse mensuelle des ventes, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions pour Peterborough a gagné plus de 9 points de pourcentage en septembre en raison du recul beaucoup plus considérable des nouvelles inscriptions durant cette période (‑41,5 %). Les nouvelles inscriptions se sont aussi repliées plus rapidement que les ventes à Lethbridge dans la même période; or, l’écart a été modeste, ce qui explique la légère hausse mensuelle du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions (+0,8 point de pourcentage). Durant cette période, c’est à Brantford (11,8 %), à Regina (6,6 %) et à Winnipeg (5,6 %) qu’on a observé les plus fortes hausses mensuelles des ventes en septembre.
CONSÉQUENCES
La conjoncture du marché national du logement est toujours relativement anémique malgré la hausse tendancielle des ventes depuis leur récent creux de mars dernier. En septembre, les ventes ont fléchi dans l’ensemble du pays; or, ce recul n’est guère étonnant, en raison du caractère volatil de l’information mensuelle et d’autant plus que l’incertitude reste vive dans le sillage de l’escalade considérable des tensions commerciales mondiales dans les derniers mois.
Le profil de la conjoncture du marché est essentiel à la dynamique des prix des logements dans l’ensemble du pays. La poursuite en septembre de la tendance baissière soutenue de l’IPP MLS national depuis mars 2022 laisse entendre que la conjoncture du marché sous‑jacent est plus léthargique que ce que laissent entendre le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions et les mois de stocks : ces deux indices permettent tous de croire que la conjoncture nationale est relativement équilibrée ou légèrement resserrée pour ce qui est des mois de stocks, qui sont inférieurs à leur moyenne à long terme.
Toutefois, ces indicateurs de la conjoncture du marché ne captent pas parfaitement l’équilibre complet de la demande et de l’offre pour les marchés du logement, puisqu’ils n’absorbent probablement pas toutes les pressions qui s’exercent sur les prix des logements. Effectivement, le surcroît des pressions baissières sur les prix est probablement généré par la hausse soutenue des logements achevés et non absorbés dans les régions métropolitaines de recensement. Le graphique 1 fait état du ratio du nombre de ces logements par rapport à la population du Canada, ratio qui a largement doublé après avoir atteint, au milieu de 2022, son creux sur 25 ans. Cette augmentation du nombre de nouveaux logements disponibles élargit l’éventail des options qui s’offrent aux acheteurs potentiels. Et parce que la croissance de la population se ralentit depuis le milieu de 2024 environ et que les mises en chantier de logements atteignent depuis peu des sommets, il se pourrait qu’on doive attendre que ce ratio baisse assez considérablement avant de réduire les pressions baissières qui s’exercent sur l’IPP MLS.
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