LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LA CONJONCTURE NATIONALE DU LOGEMENT CONTINUE DE SE RALENTIR
RÉSUMÉ
Les ventes nationales de logements ont beaucoup baissé en janvier par rapport à décembre. Ce ralentissement des ventes, de concert avec la brusque augmentation des nouvelles inscriptions, expliquent la baisse du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, qui a atteint la limite inférieure de la fourchette estimative pour une conjoncture équilibrée. Or, la météo exceptionnellement inclémente dans les grandes villes de l’Ontario a eu pour effet d’amplifier ce ralentissement des ventes nationales en janvier.
Les ventes nationales (exprimées en logements) ont inscrit une baisse de -5,8 % (en données désaisonnalisées) en janvier par rapport à décembre. Elles se sont affaissées dans chacun des trois derniers mois, pour comptabiliser une baisse cumulative de ‑10,2 % (en données désaisonnalisées) depuis octobre 2025. En janvier, elles se situaient à 16,2 % de moins qu’en novembre 2024, période au cours de laquelle les tensions commerciales ont commencé à se faire jour lorsque la nouvelle administration américaine au pouvoir a annoncé son intention d’augmenter les droits de douane sur les importations des principaux partenaires économiques des États-Unis. Comparativement au même mois en 2025, les ventes nationales ont accusé en janvier une baisse de 16,2 % (en données non désaisonnalisées). Après quatre mois de baisses mensuelles, les nouvelles inscriptions ont vivement augmenté en janvier (7,3 % sur un mois, en données désaisonnalisées), mais ont flanché de 6,2 % (en données non désaisonnalisées) par rapport au même mois en 2025.
En raison de ce repli considérable des ventes et de la brusque hausse des nouvelles inscriptions en janvier par rapport à décembre, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est replié pour passer de 51,3 % (en données désaisonnalisées) en décembre à 45 % en janvier, soit un recul de 6,3 points de pourcentage. Cet indicateur de la conjoncture du marché du logement est aujourd’hui très proche de notre estimation de 44,6 % pour la limite inférieure de la fourchette correspondant à une conjoncture équilibrée. Cet indicateur a perdu 4,1 points de pourcentage (en données désaisonnalisées) depuis janvier 2025.
L’autre indicateur de la conjoncture du marché que nous suivons, soit les mois de stocks, s’est aussi assoupli en janvier par rapport à décembre, en passant de 4,6 à 4,9 mois au cours de cette période (en données désaisonnalisées). Dans chacun des trois derniers mois, cet indicateur a évolué à la hausse, en se rapprochant de sa moyenne prépandémique à long terme de 5,1 mois. Comme dans les mois précédents, il a été inférieur à sa moyenne à long terme dans toutes les provinces, sauf la Colombie‑Britannique (+1,8 mois) et l’Ontario (+1,7 mois); le Québec et les provinces de l’Atlantique ont à nouveau comptabilisé les écarts négatifs les plus importants par rapport à leur moyenne à long terme.
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS a poursuivi sa baisse tendancielle en janvier, en inscrivant un important repli de ‑0,9 % (en données désaisonnalisées) par rapport au mois précédent. Tous les types de logements ont participé à cette baisse mensuelle : les habitations de deux étages ont inscrit la plus forte baisse (-1,3 %), et les habitations d’un étage ont accusé la moins forte baisse (‑0,1 %). De janvier 2025 à janvier 2026, cet indicateur a cédé -4,9 % (en données non désaisonnalisées), et tous les types de logements ont aussi participé à ce ralentissement annuel; ce sont les maisons en rangée (‑6,2 %) et les appartements (‑5,9 %) qui ont connu les baisses les plus considérables.
Les ventes ont fléchi, en janvier par rapport à décembre, dans 26 des 31 marchés locaux que nous suivons, et elles se sont ralenties dans 29 de ces marchés depuis janvier 2025. La conjoncture du logement — d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est tiédie, en janvier par rapport à décembre, dans 26 des marchés que nous surveillons. Depuis janvier 2025, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a perdu de la vitesse dans 21 des marchés surveillés. Selon cet indicateur, 13 marchés suivis ont été jugés équilibrés en janvier, alors que 12 marchés favorisaient les acheteurs et 6 marchés favorisaient les vendeurs.
En janvier par rapport à décembre, c’est à Guelph (-20,3 % en données désaisonnalisées), à Barrie (-19,6 %) et à Kitchener‑Waterloo (‑16,6 %) qu’ont été observées les plus fortes baisses des ventes. Les conditions météorologiques exceptionnellement défavorables pour un mois de janvier dans le Sud de l’Ontario expliquent probablement cette réduction des ventes. Comme nous l’avons mentionné, quelques marchés ont inscrit une hausse mensuelle de leurs ventes en janvier; c’est pour Regina (+16,6 %) que la plus forte augmentation a été comptabilisée.
CONSÉQUENCES
La météo exceptionnellement inclémente observée dans le Sud de l’Ontario a probablement eu pour effet d’amplifier la dégringolade des ventes nationales en janvier. Mais puisque les grandes villes de la plupart des autres provinces — sauf le Nouveau‑Brunswick — ont aussi constaté une baisse de leurs ventes, il est permis de croire que la léthargie de la conjoncture du marché national du logement dont nous avons fait état dans nos précédents rapports est toujours relativement généralisée parmi les provinces. Cette léthargie généralisée transparaît aussi dans le comportement des indices IPP MLS propres à certains marchés dans l’ensemble des régions qui déclarent cet indicateur des prix. Comme l’indiquent les graphiques 1 et 2, la part des marchés qui a inscrit une baisse de l’IPP MLS dans chacun des trois derniers mois est nettement supérieure à leur moyenne à plus long terme (sur deux décennies), alors que la part des marchés qui ont comptabilisé une augmentation dans chacun des trois mois les plus récents est nettement inférieure à sa moyenne à long terme. La conjoncture du logement est toujours relativement atone dans l’ensemble du pays et des régions puisqu’elle est toujours fragilisée par l’incertitude que font peser les tensions commerciales mondiales et par les difficultés de la conjoncture de l’abordabilité pour les acheteurs potentiels d’après l’indice d’accessibilité à la propriété de la Banque du Canada. Nous nous attendons toujours à ce que le marché du logement reprenne du mieux en raison de la remontée, escomptée dans le court terme, de la croissance de l’économie et des revenus, de concert avec les effets décalés de la précédente baisse des taux hypothécaires depuis à peu près le milieu de 2024. Or, les vents contraires que fait souffler une part toujours appréciable de l’offre de logements — comme nous l’avons mentionné dans notre précédent rapport sur le logement – et la conjoncture toujours aussi difficile de l’abordabilité limiteront cette reprise escomptée de la conjoncture du logement et des prix dans le court terme. C’est pourquoi nous nous attendons toujours à ce que l’IPP MLS national commence à reprendre du mieux en 2026; son rythme de croissance sera toutefois modeste.
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