LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LA REPRISE SE FAIT ATTENDRE DANS TOUS LES PAYS
RÉSUMÉ
En mars, les ventes nationales de logements et l’indice des prix des propriétés MLS pour tout le pays ont continué de se replier, en raison de la léthargie soutenue de la conjoncture du marché.
En mars, les ventes nationales de logements ont enchaîné leur cinquième baisse mensuelle consécutive, en se repliant de -0,1 % (en chiffres désaisonnalisés) par rapport à leur niveau de février, et perdant -2,3 % (en chiffres non désaisonnalisés) depuis mars 2025. De février à mars 2026, les ventes ont reculé dans 17 des 31 marchés locaux que nous suivons. À l’échelle nationale, les nouvelles inscriptions ont aussi baissé d’un cran, soit de -0,2 % (en chiffres désaisonnalisés) entre février et mars 2026 et ont comptabilisé un repli de -4,9 % (en chiffres non désaisonnalisés) depuis mars 2025.
Après avoir accusé des baisses mensuelles quasi identiques (en %) pour les ventes comme pour les nouvelles inscriptions, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions est resté constant à 47,8 % (en chiffres désaisonnalisés) de février à mars 2026 et se situe toujours dans la moitié inférieure de la fourchette estimative de la conjoncture équilibrée. Cet indicateur de la conjoncture du marché évolue dans cette moitié inférieure de la fourchette depuis décembre 2024, ce qu’il fait aussi fréquemment depuis le printemps 2022. En mars par rapport à février et selon cet indicateur, la conjoncture du marché s’est ralentie dans 14 des marchés locaux que nous surveillons et s’est durcie dans 17 d’entre eux, ce qui laisse aussi entendre que 14 de ces marchés locaux ont été équilibrés en mars et qu’autant de marchés favorisaient les acheteurs, en Colombie-Britannique comme en Ontario. Seulement trois marchés (Regina, Saskatoon et St. John’s [Terre Neuve]) ont été favorables aux vendeurs d’après l’évaluation.
L’autre indicateur de la conjoncture du marché que nous suivons – soit les mois de stocks – est resté inchangé, à 5,0, en mars par rapport à février, ce qui est très proche de sa moyenne prépandémique à long terme de 5,2 et ce qui laisse aussi entendre que la conjoncture est équilibrée. Or, même s’il est essentiellement équilibré à l’échelle nationale, cet indicateur continue de masquer d’importantes divergences entre les provinces, puisque la Colombie-Britannique et l’Ontario inscrivent des chiffres supérieurs à leur moyenne à long terme et que les autres provinces affichent des chiffres inférieurs à la moyenne.
Pour l’ensemble du pays, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS a perdu -0,4 % (en chiffres désaisonnalisés) en mars par rapport à février; il est donc resté fidèle à sa tendance baissière entamée dans le deuxième semestre de 2023. Comme dans la plupart des mois précédents, tous les types de logements ont participé aux baisses mensuelles et sur 12 mois de l’IPP MLS national. Sur la période de 12 mois terminée en mars cette année, cet indice des prix a fléchi de -4,7 % (en chiffres non désaisonnalisés). Son profil tendanciel confirme que le fléchissement de la conjoncture du marché s’explique essentiellement, d’abord, par les effets décalés de la hausse des taux d’intérêt jusqu’à l’automne 2023, puis par le ralentissement de la croissance de la population et l’intensification des tensions commerciales et géopolitiques mondiales depuis le début de 2025.
CONSÉQUENCES
Ce qu’il faut surtout retenir de nos précédents rapports mensuels sur le logement s’applique surtout aux données sur le logement de mars 2026 publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble. Les pressions à la hausse, qui sont toujours à l’œuvre, s’exercent sur la demande de logements en raison des effets décalés de la baisse des taux hypothécaires depuis leur récent pic au milieu de 2024, dominés par le ralentissement de la croissance de la population, l’incertitude économique et qui pèse sur les revenus à cause des tensions commerciales avivées depuis le début de 2025 et la guerre en Iran des dernières semaines. Selon l’hypothèse que nous avons retenue dans ce dernier cas, dans les plus récentes prévisions économiques que nous avons publiées, ces tensions s’apaiseront aux environs du milieu de 2026; les cours du pétrole resteront élevés dans le troisième trimestre cette année et baisseront peu à peu par la suite. Dans ces prévisions, nous nous attendons à une légère reprise de la demande et des prix du logement.
Il s’agit toutefois d’une hypothèse de travail, et non d’une prévision pour la situation qui règne en Iran et au Moyen-Orient. Il y a des risques de hausse substantiels du point de vue de la durée du conflit et de son impact sur les cours du pétrole. Si cette durée devait se prolonger et que les cours du pétrole devaient augmenter plus que l’hypothèse que nous avons retenue dans nos prévisions, l’impact conséquent sur l’incertitude des revenus pour les acheteurs potentiels ralentira encore la demande de logements, ce qui aura pour effet de retarder la reprise attendue de la demande et des prix du logement. Ces vents contraires qui soufflent sur la demande de logements seraient exacerbés si la situation en Iran et dans la région crée des pressions inflationnistes assez fortes pour faire monter les taux d’intérêt et les taux hypothécaires en obligeant à durcir les taux directeurs et en amenant les investisseurs à exiger des rendements supérieurs sur les instruments de dette à échéance plus longue.
Par conséquent, comme nous l’avons indiqué dans notre précédent rapport mensuel et puisque la conjoncture commerciale et la conjoncture géopolitique n’ont pas vraiment changé depuis, nous continuons de nous attendre à ce qu’il n’y ait pas, en 2026, de reprise importante et soutenue de la demande et des prix du logement.
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