LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : RESTE TENDANCIELLEMENT ORIENTÉ À LA HAUSSE. MAIS ON NE PEUT PAS EN DIRE AUTANT DES PRIX.
RÉSUMÉ
Les ventes nationales de logements ont inscrit en août une cinquième hausse consécutive. Le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a reculé d’un océan à l’autre en août par rapport à juillet parce que les nouvelles inscriptions ont augmenté plus rapidement que les ventes. L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS à l’échelle nationale a légèrement fléchi en août et suit donc toujours une tendance baissière depuis l’été 2023.
En août par rapport à juillet, les ventes de logements ont gagné 1,1 % (en données désaisonnalisées) d’un océan à l’autre; elles ont enchaîné un cinquième gain mensuel consécutif depuis leur creux le plus récent, en mars cette année. La progression cumulative des ventes nationales depuis mars s’inscrit à 12,5 %; les ventes ont toutefois baissé de 7,4 % en août par rapport à leur pic le plus récent, atteint en novembre 2024. En août, les ventes nationales ont progressé de 1,9 % (en données non désaisonnalisées) par rapport à leur niveau du mois correspondant en 2024. Les nouvelles inscriptions se sont envolées de 2,6 % en août par rapport à juillet (en données désaisonnalisées) et de 6,1 % (en données non désaisonnalisées) depuis août 2024. Elles ont essentiellement évolué tendanciellement à la hausse depuis le début de 2023 et ont frôlé en août le niveau qu’elles avaient atteint juste avant que la Banque du Canada commence à hausser son taux directeur, en mars 2022.
Parce que le rythme des nouvelles inscriptions à l’échelle nationale progresse et surpasse celui des ventes en août, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est replié pour passer de 52 % en juillet à 51,2 % en août. Cet indicateur de la conjoncture du marché du logement se situe dans la moitié inférieure de notre fourchette estimative de la conjoncture équilibrée (soit entre 44,7 % et 66,1 %) depuis le début de 2025. L’autre indicateur de la conjoncture du marché — soit les mois de stocks — n’a pas bougé en août par rapport à juillet, à 4,4 (en chiffres désaisonnalisés), ce qui est toujours inférieur à sa moyenne prépandémique à long terme de 5,2. Cet indicateur nous apprend que la conjoncture du marché s’est détendue depuis son creux le plus récent en novembre 2024 : il s’établissait alors à 3,7.
À l’échelle nationale, l’IPP MLS a perdu ‑0,1 % (en données désaisonnalisées) en août par rapport à juillet : tous les types de logements ont causé ce repli mensuel, sauf les habitations individuelles d’un étage (+0,2 %). Les habitations individuelles de deux étages et les appartements ont tous deux comptabilisé une baisse mensuelle de ‑0,2 % en août, alors que les maisons en rangée ont cédé ‑0,3 %. D’août 2024 à août 2025, l’IPP MLS a fléchi de ‑3,4 % (en données non désaisonnalisées), et tous les types de logements ont provoqué cette baisse annuelle. C’est pour les appartements (‑5,3 %) et les habitations en rangée (‑4,6 %) qu’on a observé les plus grands replis annuels, et c’est pour les habitations individuelles d’un étage (‑1,1 %) qu’on a constaté la baisse la plus faible. En août, l’IPP MLS pour l’ensemble du pays a accusé une baisse de presque 18 % par rapport à son niveau de mars 2022 (en chiffres désaisonnalisés) — soit le mois au cours duquel la Banque du Canada a commencé à durcir sa politique monétaire — et a gagné plus de 26 % sur son niveau prépandémique (décembre 2019).
En août par rapport à juillet, les ventes ont progressé dans 60 % environ des marchés locaux que nous suivons, alors que les nouvelles inscriptions ont augmenté dans presque 55 % de ces marchés. La conjoncture des marchés — selon le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est détendue dans 50 % de ces marchés au cours de cette période.
La conjoncture du marché de la revente des logements — selon le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — a été jugée équilibrée en août pour à peine plus de la moitié des marchés locaux que nous surveillons. Elle a été favorable aux acheteurs pour un peu plus du quart d’entre eux, dans tous les cas en Colombie‑Britannique et en Ontario, ce qui a été le cas en juillet.
C’est à Lethbridge (13,7 % en données désaisonnalisées) qu’on a relevé la plus forte hausse des ventes de logements en août par rapport à juillet; cette ville a été suivie par St. John’s (Terre‑Neuve; 10,6 %). C’est à Saint John (Nouveau‑Brunswick; ‑10,4 %) et à St. Catharines (‑9,9 %) qu’on a constaté en août les plus fortes baisses mensuelles des ventes.
CONSÉQUENCES
La tendance haussière des ventes nationales qui s’est amorcée en avril s’est poursuivie en août, ce qui conforte notre hypothèse de la lassitude de l’incertitude qui règne dans les échanges commerciaux, dont nous avons parlé dans nos précédents comptes rendus, ce qui laisse entendre que les acheteurs potentiels font moins de cas de cette incertitude depuis le printemps. Toutefois, il faut toujours que cette amélioration paraisse dans la conjoncture du marché avant de commencer à constater une reprise soutenue de l’IPP MLS. Dans l’ensemble, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions qui se situe dans la moitié inférieure de la fourchette de la conjoncture équilibrée et la tendance léthargique (et déclinante) du rendement de l’IPP MLS laissent entendre que la vigueur sous‑jacente de la demande de logements n’est toujours pas suffisante pour générer une reprise de l’IPP MLS. C’est pourquoi il faudra que le surcroît de la demande surpasse considérablement celui des nouvelles inscriptions pour porter à la hausse l’IPP MLS.
Il n’y a pas non plus de reprise de l’IPP MLS dans la plupart des marchés locaux mesurés selon cet indicateur. Les graphiques 1 et 2 donnent de l’information sur la situation de la reprise de l’IPP MLS dans l’ensemble de ces marchés. Le graphique 1 fait état du ratio (en %) des marchés locaux qui ont comptabilisé une amélioration de leur IPP MLS dans chacun des trois derniers mois, alors que le graphique 2 fait état de ce ratio, mais pour les baisses de prix sur la même période, de concert avec leur moyenne respective sur la période représentée (lignes horizontales). Ces ratios éclairent l’ampleur d’une reprise potentielle des prix dans l’ensemble des marchés locaux. D’après ces graphiques, la léthargie de l’IPP MLS est largement répartie parmi ces marchés locaux, puisque le ratio qui fait état d’une hausse dans chacun des trois derniers mois est aujourd’hui nettement inférieur à sa moyenne périodique, alors que le ratio des marchés qui ont accusé une baisse dans les trois mois précédents est nettement supérieur à la moyenne.
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