Un promoteur montréalais est en train de construire ce qui devrait être le plus grand parc industriel durable d’Amérique du Nord : un campus de plus de 650 000 m2 qui met l’accent sur la gestion de l’environnement et le bien-être humain.
Le projet, appelé 40NetZERO bénéficie tout d’abord de l’approvisionnement en électricité du Québec, qui provient presque entièrement de l’hydroélectricité sans émissions, de sorte qu’aucun combustible fossile n’est utilisé dans les principaux systèmes de chauffage ou de refroidissement des bâtiments. Mais les plans de durabilité du projet vont bien au-delà.
«Chaque détail a été minutieusement analysé – jusqu’au moindre boulon – afin d’optimiser la performance énergétique des bâtiments, renforcer leur résilience face aux aléas climatiques et garantir leur durabilité à long terme», a déclaré Peter Karambatsos, partenaire fondateur de Services Immobiliers Terrex, l’un des deux co-développeurs de 40NetZERO, aux côtés de Loracon Construction.
Voici quelques-unes des caractéristiques de durabilité du projet :
- Conception et construction de bâtiments à la pointe de la technologie
- Des systèmes de refroidissement, de chauffage et de ventilation par pompe à chaleur conçus pour réduire la consommation d’énergie
- Utilisation de béton recyclé au lieu d’asphalte dans les zones de chargement
- Éclairage extérieur alimenté par l’énergie solaire
- Une végétation abondante (près de 28 000 arbres, arbustes et plantes) conçue pour soutenir l’écosystème local, améliorer la qualité de l’air et contribuer à la gestion des eaux de pluie.
Le premier bâtiment du projet a déjà obtenu la certification BCZ (bâtiment à carbone zéro) et est en attente de la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) pour le noyau et l’enveloppe, ainsi que les espaces intérieurs commerciaux. Ils chercheront à obtenir la certification LEED zéro carbone après un an de fonctionnement. Tous les futurs bâtiments seront conçus pour obtenir ces mêmes certifications. L’ensemble du site a également reçu la précertification SITES, qui promeut l’aménagement paysager et la construction durables.
Comme tous les bâtiments du projet ont été conçus pour avoir une hauteur libre de 40 pieds, afin de pouvoir répondre aux besoins de locataires de toutes sortes, le maintien à zéro des émissions de fonctionnement dans un climat allant du froid arctique à la chaleur accablante n’a pas manqué de poser des problèmes.
«Nous voulions construire quelque chose qui réponde aux besoins actuels et futurs de nos locataires en matière de développement durable, mais aussi à leurs besoins commerciaux immédiats, en utilisant la meilleure technologie disponible», a affirmé Robert Soldera, propriétaire de Loracon Construction, l’un des partenaires de 40NetZERO.
Même quelque chose d’apparemment banal comme les zones de chargement, un élément clé de tout parc industriel, est équipé des dernières technologies conçues pour la sécurité, l’efficacité et les économies d’énergie. Par exemple, bien que de nombreuses personnes ne sachent pas ce qu’est un niveleur de quai – soit la rampe qui permet aux chariots élévateurs d’accéder aux camions depuis le bâtiment –, il s’agit d’un élément clé des activités. Les anciennes versions permettaient à l’air froid, aux odeurs, à la poussière et à la vermine de pénétrer dans un bâtiment. Les niveleurs verticaux utilisés à 40NetZERO éliminent ces problèmes.
«La porte descend et se referme complètement sur le cadre, de sorte qu’il n’y a aucune perte de chaleur lorsque la porte est fermée. C’est plus cher, mais c’est très efficace sur le plan énergétique», a expliqué M. Soldera.
«Cela n’est peut-être pas impressionnant pour le commun des mortels, mais sur le plan opérationnel, c’est phénoménal. Et tous ces éléments s’additionnent.»
Le campus dispose également de stations de recharge pour véhicules électriques et de pistes cyclables, et il est proche des transports en commun. De plus, les fenêtres sont conçues pour empêcher les oiseaux de s’y heurter.
Croquis du pavillon du projet.
Résilience intégrée face au changement climatique
M. Karambatsos explique qu’en plus d’accroître considérablement l’efficacité énergétique, ces caractéristiques rendent les bâtiments plus résistants aux conditions météorologiques qui évoluent en temps réel.
«À l’avenir, nous aurons des phénomènes météorologiques extrêmes, que cela nous plaise ou non, a-t-il déclaré. Il y a deux ans, nous avons eu ce que les gens ont appelé une pluie centennale à Montréal; un an plus tard, nous avons eu une autre pluie centennale. On ne peut plus parler de phénomènes qui se produisent aux 100 ans. Ils deviennent la normale.»
«Nous avons donc conçu nos bâtiments en fonction de cette réalité.»
Cela comprend des toits conçus pour résister à des vents d’une force proche de celle d’un ouragan et de systèmes de gestion de l’eau qui éloignent l’eau de pluie des bâtiments, des camions et des marchandises vers des bassins de rétention et des étangs de filtrage situés à proximité.
Le campus 40NetZERO comprendra éventuellement de huit à douze bâtiments offrant plus de 278 000 m2 d’espace locatif. Le premier bâtiment a déjà un locataire qui occupe 37 000 m2. Le deuxième devrait être prêt dans le courant de l’année, avec une livraison prévue en 2026, et les autres devraient suivre au cours des prochaines années.
Avantages de la construction durable
Le projet 40NetZERO fait appel à des investissements d’environ 1 milliard de dollars, de sa phase initiale en 2019 jusqu’à son achèvement. La Banque Scotia est associée au projet depuis le début, non seulement en tant que prêteuse, mais aussi en mettant à profit son esprit de partenariat et son expertise sur les questions de durabilité, a déclaré Vito Mangialardi, vice-président et chef, Financement immobilier commercial, Est du Canada à la Banque Scotia.
«Les constructeurs, les propriétaires, les municipalités, les locataires et les utilisateurs finaux peuvent tirer de nombreux avantages de la construction durable, a-t-il ajouté. Cela comprend des économies de coûts d’exploitation, des abattements fiscaux et d’autres incitatifs, de même que l’aide apportée aux locataires pour qu’ils respectent leurs propres engagements en matière de développement durable, et bien d’autres choses encore.»
«La Banque Scotia a acquis l’expertise nécessaire pour être un partenaire de confiance des clients qui s’engagent dans le processus parfois complexe de la construction durable.»
«C’est pourquoi nous adoptons une approche patiente qui permet d’instaurer la confiance et de se concentrer sur la réalisation de l’objectif final de nos clients.»
Les aménagements rendent le campus plus attrayant
Pour l’équipe de 40NetZERO, l’élément humain était tout aussi important que la durabilité : créer un espace de travail qui contribuerait à attirer et à retenir les talents, un endroit où les employés souhaiteraient réellement se rendre.
Le campus dispose d’un pavillon et d’espaces publics comprenant des aires de loisirs extérieures avec un terrain de basket-ball de taille normale et d’autres équipements, une aire multisports intérieure, des installations de restauration et un espace pour des camions-restaurants, ainsi que des salles de conférence.
«Pendant des décennies nous nous sommes contentés d’un entrepôt avec une table de pique-nique à l’arrière pour que les employés puissent manger, et c’était suffisant, a affirmé M. Karambatsos.
«Aujourd’hui, il y a des caristes qui gagnent 80, 90, 100 000 dollars par an, et ils veulent plus que cela. Nous voulions donc créer un environnement qui donnerait aux employés une raison de venir travailler qui va au-delà de leur salaire, quelque chose d’attrayant à un niveau très humain.»
«Nous pensons que les locataires verront la valeur ajoutée de tout cela, et que même en termes de prix, nous sommes en ligne avec le marché, mais ils obtiennent beaucoup plus.»