LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LES VENTES DE LOGEMENTS EXISTANTS ONT CONSIDÉRABLEMENT PROGRESSÉ EN MAI. Y A‑T‑IL UNE REPRISE À L’HORIZON?
RÉSUMÉ
Les ventes nationales de logements (unitaires) ont brusquement augmenté en mai par rapport à avril; cette augmentation a été essentiellement répartie parmi les marchés locaux que nous surveillons. Cette progression des ventes nationales, de concert avec une baisse des nouvelles inscriptions, a légèrement rehaussé le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, ce qui témoigne d’un certain durcissement de la conjoncture des marchés. L’indice des prix des propriétés MLS a continué de se replier en mai.
Après avoir perdu presque 11 % (en chiffres désaisonnalisés) de novembre 2025 à mars 2026, les ventes nationales de logements ont depuis effacé plus de la moitié de ce recul grâce à des hausses en avril et en mai. Dans ce dernier mois, les ventes nationales ont comptabilisé une hausse mensuelle de 5,5 % (en données désaisonnalisées), soit la plus forte progression depuis octobre 2024. La plupart des marchés locaux que nous suivons ont concouru à cette augmentation mensuelle des ventes nationales, dont les plus fortes hausses ont été observées pour Sudbury (40,7 %), Guelph (21,5 %), Brantford (20,9 %) et Halifax (17,4 %). Toutefois, les ventes nationales ont perdu 5,1 % (en données non désaisonnalisées) sur la période de 12 mois terminée en mai, et à nouveau, la plupart des marchés locaux surveillés ont participé à ce résultat pour l’ensemble du pays. Les ventes ont le plus fortement baissé à Thunder Bay (‑29,6 %), St. John’s (Terre‑Neuve; ‑20,2 %), Moncton (‑19,8 %) et Charlottetown (‑19,3 %).
D’avril à mai, les nouvelles inscriptions à l’échelle du pays ont flanché de 1 % (en données désaisonnalisées) : elles sont essentiellement restées fidèles à leur légère tendance baissière entamée en septembre 2025. De mai 2025 à mai 2026, les nouvelles inscriptions nationales se sont repliées de 7,9 % (en données non désaisonnalisées), et la plupart des marchés locaux que nous suivons sont intervenus dans cette baisse annuelle nationale.
Avec la hausse des ventes et le recul des nouvelles inscriptions en mai par rapport à avril, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a augmenté pour passer de 46,2 % à 49,2 % (en données désaisonnalisées). Cet indicateur a aussi gagné 2,2 points de pourcentage (en données désaisonnalisées) par rapport au même mois en 2025. Cette évolution laisse entendre que la conjoncture des marchés s’est durcie dans ces périodes; or, ce ratio a aussi évolué dans la moitié inférieure de la fourchette d’une conjoncture équilibrée – ce qui est proche de la zone favorable aux acheteurs – depuis mars 2024 et en fait pour la plus grande partie de la période écoulée depuis le printemps 2022.
L’autre indicateur de la conjoncture des marchés que nous suivons, soit celui des mois de stocks, s’est lui aussi durci en mai par rapport à avril, pour passer de 5,1 à 4,8 mois (en données désaisonnalisées); il est inférieur à sa moyenne à long terme prépandémique estimative (de 5,2 mois). Il n’empêche que cet indicateur de la conjoncture des marchés n’a pas évolué par rapport au niveau atteint en mai 2025. Depuis maintenant plusieurs trimestres, cet indicateur est inférieur à sa moyenne prépandémique dans toutes les provinces, sauf la Colombie‑Britannique et l’Ontario, où il a été supérieur à sa moyenne dans ces deux provinces. Toutefois, ces deux dernières provinces ont quand même constaté un durcissement – soit une baisse – de leurs mois de stocks depuis mai 2025, et ce durcissement est aussi confirmé par la hausse observée de leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions dans cette période de 12 mois.
L’indice national des prix des propriétés (IPP) MLS (pour tous les marchés) a poursuivi sa baisse tendancielle en mai, en reculant de 0,1 % (en données désaisonnalisées) par rapport à son niveau d’avril. Cette baisse mensuelle s’explique essentiellement par un repli de cet indice des prix des propriétés pour les appartements (‑0,7 %) et les maisons en rangée (‑0,2 %). L’IPP MLS pour les habitations d’un étage a monté de 0,1 % en mai par rapport à avril et est resté stable pour les habitations de deux étages. Par rapport à son niveau pour le même mois de 2025, l’IPP MLS s’est inscrit à 4,1 % (en données non désaisonnalisées) de moins en mai 2026 : tous les types de logements expliquent cette baisse annuelle; ont accusé les plus fortes baisses, les appartements (‑6,7 %) et les maisons en rangée (‑5,2 %).
CONSÉQUENCES
Les ventes nationales ont augmenté pour un deuxième mois d’affilée en mai, ce qui est bien entendu une bonne nouvelle et ce qui cadre avec nos attentes pour un certain relèvement de la demande de logements à l’heure où l’incertitude économique soutenue liée aux tensions commerciales mondiales commence à s’amoindrir. Toutefois, comme nous l’avons déclaré dans notre dernier rapport mensuel, il faut observer une tendance haussière soutenue dans la demande de logements et un durcissement de la conjoncture des marchés avant de pouvoir constater une remontée du prix national des logements, surtout en Ontario et en Colombie‑Britannique, compte tenu de leur influence sur les chiffres nationaux. Dans les dernières années, la demande de logements a été fragilisée d’abord par la hausse des taux hypothécaires dans la foulée du cycle de durcissement de la politique monétaire à partir du début de 2022 jusqu’au milieu de 2023, puis par l’escalade des querelles commerciales mondiales et la montée de l’incertitude économique qui en découle et qui a été déclenchée par l’administration américaine peu de temps après l’élection de novembre 2024. La conjoncture du marché du logement a aussi été apaisée par le vigoureux rendement des mises en chantier de logements des dernières années, dont la brusque hausse des logements récemment achevés et non absorbés, ce qui a permis aux acheteurs potentiels d’avoir accès à d’autres options du point de vue de l’offre de logements.
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