LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : L’ACTIVITÉ DE REVENTE DE LOGEMENTS A REPRIS DU MIEUX EN MAI 2025… ASSISTONS‑NOUS À UN RALENTISSEMENT DES EFFETS DE L’INCERTITUDE LIÉE AU COMMERCE QUI PÈSE SUR LA DEMANDE DE LOGEMENTS?
RÉSUMÉ
En mai par rapport à avril, l’activité de revente de logements a progressé à l’échelle nationale : les ventes comme les nouvelles inscriptions ont augmenté, et la conjoncture du marché a relativement peu bougé au cours de cette période.
En mai par rapport à avril, les ventes ont crû de 3,6 % (en chiffres désaisonnalisés) dans l’ensemble du pays, après avoir gagné 0,8 % en avril par rapport à mars (après révision de la baisse de ‑0,1 % publiée à l’origine). Même si elles ont augmenté dans les deux derniers mois, les ventes nationales ont fléchi de ‑4,3 % (en données non désaisonnalisées) en mai 2025 par rapport à mai 2024. En mai 2025, les ventes nationales ont baissé d’environ 35 % sur leur niveau de février 2022, soit le mois qui a précédé celui au cours duquel la Banque du Canada a entamé le cycle de durcissement de son taux directeur.
À l’échelle nationale, les nouvelles inscriptions ont bondi de 3,1 % (sur un mois en données désaisonnalisées) en mai et se sont relevées de 8 % (en données non désaisonnalisées) par rapport à leur niveau du même mois en 2024. En mai, les nouvelles inscriptions ont continué de monter tendanciellement par rapport à leur récent creux de mars 2023. Depuis cette période jusqu’en mai 2025, les nouvelles inscriptions ont augmenté, à l’échelle nationale, de plus de 40 % (en chiffres désaisonnalisés).
Parce que les ventes nationales ont progressé un peu plus que les nouvelles inscriptions, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est resserré très modestement, pour passer de 46,8 % à 47,0 % d’avril à mai, ce qui laisse entendre que la conjoncture de la revente est restée essentiellement la même au cours de cette période et qu’elle se situe toujours dans la fourchette estimative d’une conjoncture équilibrée, quoique très proche de la zone de la conjoncture favorable aux acheteurs. Effectivement, les niveaux observés (en données désaisonnalisées) pour cet indicateur dans les trois derniers mois ont atteint leur plus creux depuis février 2009.
Les mois de stocks, autre indicateur de la conjoncture du marché, se sont eux aussi durcis très marginalement d’avril à mai dans l’ensemble du pays, pour passer de 5,0 à 4,9 mois (en chiffres désaisonnalisés), et sont toujours proches de la moyenne de 5,2 mois de mai au cours de la période prépandémique. Comme ils l’avaient été en avril, les mois de stocks ont été inférieurs à leur moyenne à long terme (prépandémique) dans toutes les provinces sauf la Colombie‑Britannique (+2 mois) et l’Ontario (+1,8 mois); le Québec et les provinces de l’Atlantique accusent toujours les écarts négatifs les plus considérables par rapport à leur moyenne à long terme; l’écart le plus important a été relevé au Nouveau‑Brunswick (à ‑5,5 mois).
L’indice national des prix des propriétés MLS a perdu ‑0,2 % (en données désaisonnalisées) en mai par rapport à avril; il s’agit de la plus faible baisse mensuelle depuis janvier cette année. Par rapport au même mois en 2024, cet indice des prix s’est replié de ‑3,5 % (en données non désaisonnalisées) en mai. D’avril à mai, la plupart des types de logements — sauf le logement d’un étage — expliquent la baisse mensuelle de cet indice des prix du logement, alors qu’ils ont tous participé à sa baisse depuis mai 2024. Cet indice des prix suit une tendance baissière depuis août 2023, et en mai 2025, il a plongé à son plus creux (en données désaisonnalisées) depuis mai 2021 et a perdu 17,5 % par rapport au pic atteint en février 2022.
En avril, les ventes ont augmenté dans les trois quarts environ des marchés que nous suivons, alors que les nouvelles inscriptions ont progressé dans 60 % d’entre eux.1 La conjoncture du marché du logement — mesurée d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est durcie dans un peu plus de 70 % des marchés suivis. En mai, on jugeait que cette conjoncture était équilibrée pour 40 % de ces marchés et qu’elle était favorable aux acheteurs pour 36 % d’entre eux.
On a relevé une hausse des ventes mensuelles de plus de 10 % pour Brantford (24,3 %, en chiffres désaisonnalisés), Thunder Bay (18,1 %), Windsor (13 %) et Hamilton‑Burlington (10,4 %). On a relevé une baisse mensuelle des ventes pour le quart des marchés que nous suivons; c’est pour Québec (‑7,2 %), Halifax (‑3,7 %) et Lethbridge (‑3,3 %) qu’on a constaté les plus fortes baisses.
On a observé, en mai par rapport à avril, une hausse de plus de 10 % des nouvelles inscriptions pour Thunder Bay (16,7 %, en données désaisonnalisées), Edmonton (12,2 %), Barrie (12,1 %), Brantford (11,7 %) et Regina (10,7 %). C’est pour Lethbridge (‑9,8 %), Moncton (‑6,7 %) et St. John’s (TNL, ‑6,3 %) qu’on a observé les plus fortes baisses dans les nouvelles inscriptions au cours de cette période.
CONSÉQUENCES
Les ventes de logements ont repris du mieux en mai, et cette reprise a été constatée dans la plupart des marchés comptabilisés que nous suivons, ce qui est encourageant pour ceux et celles qui souhaitent que la conjoncture du marché du logement se durcisse et que les prix augmentent. Comme on l’a signalé dans les précédents rapports, les vents contraires que fait souffler, sur la demande de logements, la guerre commerciale en cours déclenchée par l’administration américaine ont jusqu’à maintenant compensé les vents favorables de la baisse de 225 points de base du taux directeur de la politique monétaire pour la période comprise entre juin 2024 et mars 2025, ainsi que des récentes initiatives de l’État pour les primo‑accédants. À l’évidence, si l’incertitude que suscitent les éventuelles tensions commerciales et leur impact sur la conjoncture de l’emploi et les revenus commence à s’apaiser voire à se stabiliser, nous nous attendons à un durcissement soutenu de la conjoncture de la revente de logements, ce qui relancera la tendance haussière à long terme de l’IPP MLS. Or, il est probablement trop tôt pour déclarer victoire compte tenu des tensions qui perdurent pour le commerce mondial et en raison de la volatilité des données sur la revente de logements.
1 Au moment de rédiger ce rapport, l’information de mai 2025 était incomplète pour Guelph, Kingston, London, Ottawa, Peterborough et St. Catharines. C’est pourquoi ces marchés ne font pas partie du tableau de la Veille du marché du logement.
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