UN AUTRE SOMMET ABSOLU
RÉSUMÉ
Grâce à un gain de 6,2 % (en données désaisonnalisées sur un mois), les ventes de logements au Canada ont atteint un nouveau sommet absolu en août 2020, en misant sur les pics sans précédent de juillet. Ainsi, les achats se sont établis à 20 % de plus qu’en février — soit le dernier mois avant l’entrée en vigueur des mesures de confinement à cause de la COVID-19. Les ventes ont dépassé les sommets prépandémiques dans 28 des 31 villes pour lesquelles nous recensons des données; 10 villes ont atteint des niveaux record. Les nouvelles inscriptions ont inscrit un vigoureux bond de 10,6 % (en données désaisonnalisées sur un mois) pour abaisser à 69 % le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions — ce qui est toujours très révélateur de la conjoncture de l’offre et de la demande, favorable aux vendeurs. Les inscriptions se sont établies à 17 % de plus que les niveaux prépandémiques d’un océan à l’autre et sont entièrement sorties de convalescence dans la majorité des villes. Énergisé par ce durcissement, l’indice composé des prix des propriétés (IPP) MLS a monté de 9,4 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an), pour enregistrer son gain le plus prononcé depuis 2017.
Dans le Sud de la Colombie-Britannique, certaines villes ont inscrit d’importants gains des ventes en août; Toronto a aussi comptabilisé des hausses dans les deux chiffres. À Vancouver comme à Toronto, le rythme de croissance des nouvelles inscriptions l’a emporté sur celui des volumes d’achat et s’est accéléré par rapport à juillet. Cette progression est venue éroder le déficit de l’offre à court terme qui s’était cumulé dans les mois précédents, en portant les deux villes en territoire de marché équilibré en août, même si auparavant, le durcissement avait étayé un relèvement des gains sur un an de l’IPP MLS. Les résultats ont été plus contrastés dans l’ensemble de la région du Grand Golden Horseshoe (GGH) en Ontario. Après le fléchissement des ventes en août, les volumes d’achats d’Hamilton-Burlington et de Guelph se sont inscrits en deçà des niveaux de février, après avoir rattrapé en juillet les pertes du début de l’année.
Montréal et Ottawa ont elles aussi comptabilisé des hausses de leurs inscriptions supérieures à la croissance des achats de logements; dans l’ensemble des provinces de l’Atlantique, les mouvements ont été comparables. Toutefois, en raison des déséquilibres entre la demande et l’offre avant la pandémie, exacerbés pendant le déconfinement, Montréal a comptabilisé sa plus forte hausse, depuis 2003, de l’IPP MLS repère en chiffres non désaisonnalisés sur un an. Dans le même temps, la progression de l’IPP MLS repère d’Ottawa a frôlé les 20 %, et à Moncton, il a inscrit une poussée de plus de 12 % (dans les deux cas, en chiffres non désaisonnalisés sur un an); il s’agit de records pour ces deux villes.
À l’exception de Lethbridge, les villes des régions du Canada qui produisent plus de pétrole qu’elles n’en importent ont constaté une activité plus discrète dans les ventes et les inscriptions. Les achats se sont hissés dans la fourchette de 2,5 % – 3 % (en données désaisonnalisées sur un mois) à Saskatoon, St. John’s et à Edmonton et ont plongé à Calgary et à Regina, alors que les nouvelles inscriptions n’ont augmenté qu’à St. John’s. Toutefois, les gains des ventes pendant le déconfinement ont paru imposer une légère pression à la hausse sur l’IPP MLS repère en Alberta et en Saskatchewan.
Du point de vue de la composition, les maisons unifamiliales semblent jusqu’à maintenant porter l’essentiel des gains de prix dans certaines grandes villes. À Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary et Edmonton, les récents gains, en chiffres non désaisonnalisés sur un an, des maisons unifamiliales l’ont emporté sur les gains des prix repères.
CONSÉQUENCES
Le solide rebond chronique de l’activité sur le marché du logement indique que la demande est toujours appelée à se pentifier considérablement dans la foulée des confinements à cause de la COVID-19. Ce rebond vient aussi mieux étayer l’argument voulant que le Canada soit au beau milieu d’une solide reprise en V, même si le rythme des gains semble s’être modéré, puisque la période de reprise des activités après le confinement est aujourd’hui essentiellement achevée.
En août, le rattrapage dans les nouvelles inscriptions laisse entendre qu’il y aura encore de modestes gains de prix dans les prochains mois. Dans le mois précédent, nous avions signalé que les ventes s’étaient d’abord rétablies plus rapidement que les nouvelles inscriptions dans différentes agglomérations, ce qui avait donné lieu à certains déséquilibres entre l’offre et la demande. Bien que ces mouvements initiaux paraissent toujours étayer les prix, le bond des inscriptions du mois précédent — qu’il s’agisse d’un simple redressement de l’offre pour réagir à la vigueur de la demande ou d’un effet du stress des ménages — mérite plus d’attention : par contre, des hausses parallèles des ventes et des inscriptions dans le Sud de la Colombie-Britannique et dans le GGH laissent entendre que l’offre limitée avait tenu en laisse les achats de logements existants. Dans ces régions, les autres gains de l’offre pourraient étayer l’activité des ventes dans les prochains mois.
Les signes de disparités régionales sur le marché du logement se font jour de plus en plus. Dans le GGH et dans les villes du Sud de la Colombie-Britannique, les gains des ventes et des inscriptions — en raison des forts gains de la population et de l’emploi et des taux élevés d’absorption des logements avant la pandémie — l’ont généralement emporté sur la moyenne nationale dans les deux derniers mois. Par contre, les agglomérations des régions qui produisent plus de pétrole qu’elles n’en importent — aux prises avec l’excédent des stocks cumulés depuis le dernier repli des prix des produits de base — ont connu une décélération plus vive des ventes, et certaines ont même perdu du terrain en août. Comme la plupart des prévisionnistes, nous nous attendons à une conjoncture économique difficile pour l’Alberta, la Saskatchewan et Terre-Neuve-et-Labrador parce que la pandémie se poursuit, ce qui pourrait aggraver cette tendance.
Les risques pour les perspectives économiques perdurent — surtout la léthargie chronique de l’immigration en raison de la fermeture des frontières et de l’appréhension vis-à-vis des voyages à l’étranger, du calendrier de retrait des mesures de relance et d’une deuxième vague du virus. La possibilité d’une recrudescence des cas d’infection par la COVID-19 en particulier paraît plus probable qu’à n’importe quel moment dans le processus de déconfinement, puisque le nombre de cas monte tendanciellement dans la plupart des provinces canadiennes.
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