LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LE DÉBUT DE LA FIN?
RÉSUMÉ
Pour la première fois en huit mois, les ventes de logements au Canada ont augmenté, pour gagner 1,3 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) en octobre. Les inscriptions ont emboîté le pas, en progressant de 2,2 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois). C’est ce qui explique que le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur de l’équilibre du marché, a baissé à 51,6 % — ce qui est inférieur à sa moyenne à long terme de 55,1 % et ce qui place le marché national du logement en territoire équilibré. Cette baisse et la conjoncture dans l’ensemble plus équilibrée du marché ont donné lieu à un autre recul de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé, qui s’est replié de 1,2 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) en octobre par rapport à septembre, ce qui représente une décélération sur le repli de 1,4 % en septembre, dans la foulée d’une tendance de ralentissements dans la baisse des prix depuis juin.
Si les ventes ont fléchi dans presque la moitié des marchés locaux que nous suivons, ce fléchissement a été masqué par les gains dans les deux chiffres à Guelph, Thunder Bay, Victoria et Charlottetown. Malgré la hausse mensuelle nationale qui en résulte, le niveau des ventes est resté inférieur à ce qu’il était avant la pandémie : les ventes d’octobre gravitent autour de 12 % de moins que la moyenne de ce mois pour la période comprise entre 2010 et 2019.
Les inscriptions ont augmenté dans les deux tiers des marchés locaux que nous suivons. Cette augmentation aurait pu favoriser une partie des ventes, puisque les inscriptions ont progressé dans la moitié des marchés dans lesquels les ventes ont elles aussi augmenté. Les inscriptions avaient baissé jusqu’alors, et la hausse d’octobre les situe à 4 % de moins que la moyenne d’octobre pour la période de 2010 à 2019. Il n’empêche que la hausse inscrite en octobre est venue muscler les mois de stocks, qui ont continué de monter après avoir atteint des creux sans précédent, pour s’établir à 3,8 mois en octobre — ce qui est toujours inférieur à la moyenne à long terme de cinq mois, mais ce qui est nettement supérieur au creux de 1,7 mois sans précédent dans les annales.
Les maisons unifamiliales ont mené les baisses de prix d’octobre — mesurées selon l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS — alors que les prix des appartements se sont révélés plus tenaces. La baisse mensuelle, en octobre, de l’IPP MLS composé représente une décélération par rapport à septembre. Cette décélération a été menée par les appartements et les maisons en rangée. Par rapport à il y a un an, octobre a été, depuis novembre 2019, le premier mois au cours duquel l’IPP MLS a inscrit une baisse, même si elle est très modeste (-0,4 % en chiffres non désaisonnalisés sur un an). La baisse de 1,9 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) dans les ventes des maisons unifamiliales masque les gains de 5,9 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) et de 3,9 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) dans les ventes d’appartements et de maisons en rangée.
CONSÉQUENCES
Après avoir enchaîné sept baisses mensuelles dans les ventes de logements, en raison du cycle de hausse des taux de la Banque du Canada de concert avec la détérioration de la conjoncture économique, les ventes de logements ont remonté en octobre. Il est prématuré d’affirmer que cette remontée marque la fin de la correction souhaitée qui se déroule à l’heure actuelle. Or, elle cadre avec nos attentes pour la modération du rythme de la correction et pour un relèvement de la demande en définitive. Il sera intéressant de voir si le résultat d’octobre donnera lieu au retour des acheteurs sur le marché — de la même manière que les baisses avaient déclenché l’attentisme autoréalisé des acheteurs qui s’attendaient à une nouvelle léthargie et à de nouvelles baisses des prix. Si ces acheteurs interprètent le résultat d’octobre en pensant qu’il s’agit d’un plongeon, cette évolution pourrait constituer le début de la fin de la correction du marché du logement. Il va de soi que cette précision est tout à fait spéculative et qu’il faut s’abstenir de déclarer le début et la fin d’un mouvement à partir des données d’un seul mois. Or, il s’agit de l’une des questions auxquelles nous serons attentifs dans les prochains mois, afin de faire le point sur la correction du marché du logement.
Dans l’ensemble du pays, les ventes de logements se situent aux alentours de 36 % de moins que leur niveau de février 2022, soit juste avant que la Banque du Canada commence à hausser son taux à un jour. Malgré le relèvement de l’activité en octobre, les niveaux des ventes à l’échelle nationale continuent de s’inscrire en deçà de leur moyenne à long terme d’avant la pandémie. D’autres facteurs ont également concouru à cette récente léthargie du marché, dont la montée de l’incertitude et l’effritement du pouvoir d’achat, puisque les prix ont augmenté et que les marchés boursiers ont dégringolé. Il faut aussi rappeler que le niveau d’activité constaté sur le marché du logement en 2021 était nettement supérieur à ce que laissaient entendre les tendances statistiques, même si 2021 a été l’année la plus anémique, dans l’histoire moderne du Canada, du point de vue de la croissance de la population. C’est pourquoi, depuis le début de l’année, cette léthargie est aussi en partie le résultat de la progression des achats qui s’est produite avant 2021 et qui se serait normalement produite en 2022.
On s’attend toutefois à ce que cette évolution commence à s’inverser, puisque la population reprend sa progression en raison du relèvement des cibles de l’immigration et de la hausse de la part des nouveaux arrivants dans la réalisation de ces cibles (graphique 1). On ne sait pas vraiment si c’est ce qui explique, essentiellement, le relèvement de l’activité en octobre; ce qui est toutefois plus clair, c’est qu’à plus long terme, cette accélération de l’immigration viendra infléchir la détente récente des déséquilibres entre l’offre et la demande sur le marché du logement au Canada si aucun progrès n’est accompli dans l’augmentation du stock de logements offerts sur le marché.
Quoi qu’il en soit, les prix ont continué de fléchir en octobre malgré l’augmentation des ventes et devraient continuer de le faire, du moins à court terme, même si les ventes finissent par adopter une trajectoire haussière à terme, dans l’éventualité où la spéculation ci-dessus se confirme. S’il en est ainsi, c’est parce que la psychologie du marché a basculé depuis le début de la correction : les acheteurs ont reconquis un certain pouvoir d’achat et les vendeurs ont partiellement adapté leurs attentes vis‑à‑vis des profits à réaliser. Il ne faut pas oublier qu’en octobre, la hausse des ventes après plusieurs baisses mensuelles a aussi été accompagnée d’une augmentation des inscriptions, et que dans certains cas, les vendeurs acceptent le nouveau statu quo et reviennent sur le marché avec des prix demandés plus raisonnables (en chiffres relatifs seulement). C’est pourquoi le début de la fin du rajustement des prix, s’il devait se produire, serait décalé par rapport aux ventes.
Effectivement, les récentes baisses des prix, mesurées selon l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, se déroulent selon une tendance comparable aux baisses des ventes avant qu’elles augmentent, et qui se font progressivement plus modestes chaque mois. Comme nous l’avons expliqué dans nos précédents comptes rendus, river l’attention sur les variations mensuelles des prix de vente moyens est trompeur, puisque ces variations n’indiquent pas une évolution de la valeur du logement moyen et qu’elles sont facilement influencées par la composition des ventes. Nous consacrons plutôt notre attention à l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, baromètre beaucoup plus stable qui tient compte des différences dans le type et la taille des logements et qui, en tenant compte de la baisse d’octobre, se situe (à peine) à 10 % de moins que le niveau de février 2022 (lorsque la Banque du Canada a commencé à relever les taux) et qui continue de s’établir à 37 % de plus que les niveaux atteints avant la pandémie, en tenant compte des variations parmi les villes (graphique 2). Le graphique 2 rappelle à juste titre que la situation varie énormément parmi les villes. À Calgary par exemple, les prix ont continué de grimper lorsque la Banque du Canada a commencé à relever les taux, et après avoir enchaîné trois légères baisses mensuelles, les prix ont recommencé à augmenter et se situent aujourd’hui au-delà de leur niveau de février 2022. C’est ce qu’on peut constater dans le graphique 3, qui trace les prix d’octobre par rapport au pic de chaque ville (axe horizontal) en fonction du pic de chaque ville par rapport aux prix d’avant la pandémie (axe vertical) — et comme nous pouvons le constater, les prix d’octobre à Calgary ont atteint un pic. Toujours est-il que le graphique 3 vise à démontrer que les villes dans lesquelles les prix ont augmenté davantage pendant la pandémie et pendant la remontée portée par les taux faibles subissent elles aussi des rajustements de prix plus importants par rapport aux pics atteints.
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