LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LE DÉGEL DU PRINTEMPS?
RÉSUMÉ
En février, les ventes de logements au Canada ont gagné 2,3 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), malgré la chute vertigineuse de 7,9 % des inscriptions. Le repli des inscriptions de février, de concert avec la révision à la baisse de l’augmentation du mois précédent, a porté à 58,4 % le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indice du durcissement du marché : il s’agit du durcissement le plus important depuis avril 2022 et d’une hausse supérieure à la moyenne à long terme de 55,1 %. Toutefois, le marché national du logement est resté en territoire équilibré. Les mois de stocks ont infléchi l’apaisement tendanciel entamé à l’automne 2021 et ont baissé pour passer de 4,2 mois en janvier à 4,1 mois en février : il s’agit de tout un mois en deçà de la moyenne à long terme, ce qui représente toutefois un gain considérable par rapport à son creux absolu de 1,7 mois au début de 2022.
Les marchés dont les ventes ont augmenté ont été presque aussi nombreux que ceux dont les ventes ont diminué; dans le même temps, la baisse des inscriptions a été plus généralisée. Les ventes ont augmenté dans 15 des 31 marchés locaux que nous suivons et ont inscrit des hausses dans les deux chiffres à Vancouver, Victoria et St.John, ce qui a largement compensé les baisses accusées dans d’autres marchés. Par contre, les baisses de plus de 20 % des inscriptions dans Kitchener-Waterloo, à Sudbury, Ottawa, London et Toronto, de concert avec les baisses dans les deux chiffres dans d’autres centres, ont éclipsé la hausse constatée dans 9 des marchés locaux.
Ainsi, 24 des 31 marchés locaux ont commencé l’année en territoire équilibré, alors que 5 marchés sont retournés en territoire équilibré après avoir été en territoire acheteur dans le mois précédent.
En février, les prix ont continué de baisser, mais beaucoup plus lentement qu’auparavant. L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé a perdu 1,1 % (en données désaisonnalisées sur un mois); il s’agit de la baisse la plus faible depuis avril 2022, à l’époque où il a commencé à baisser tendanciellement. C’est aussi la première fois, depuis que l’IPP MLS a entamé sa baisse tendancielle, que les appartements mènent les baisses de prix (-1,5 %) plutôt que le segment plus vaste des habitations unifamiliales (-1,2 %). En tenant compte de la baisse de février, l’IPP MLS se situe aujourd’hui à 16 % de moins que son pic de février 2022, même s’il s’établit toujours à 29 % de plus que les niveaux atteints avant la pandémie.
CONSÉQUENCES
En février, les ventes de logements dans l’ensemble du pays ont augmenté, et les baisses de prix se sont ralenties. Même si nous nous abstenons de tirer des conclusions sur le stade de la correction du marché du logement d’après le résultat d’un seul mois, il semble que ce résultat soit au rendez-vous des attentes d’une stabilisation de l’activité. Nous surveillons le marché à l’approche du printemps, ce qui devrait apporter plus d’information sur la situation du marché du logement au Canada et sur les signaux de la reprise escomptée.
Il va de soi que l’environnement du marché du logement est incertain en raison de la turbulence des marchés financiers à l’heure actuelle dans la foulée de la déconfiture de deux banques américaines et à cause de l’inflation toujours aussi tenace aux États-Unis, ce qui vient encore plus assombrir les perspectives pour l’économie canadienne comme pour l’économie mondiale. Nous sommes toujours d’avis que la Banque du Canada maintiendra à 4,5 % son taux directeur avant d’abaisser peu à peu les taux en 2024, puisque nous prévoyons une légère récession cette année et un ralentissement de l’inflation, en tenant compte des incertitudes qui représentent des risques significatifs pour ce pronostic sur les taux.
Nous pensons toujours qu’il y a encore une certaine marge pour que les prix continuent de baisser dans le cadre de la correction nécessaire en raison de l’impact décalé de la hausse des taux, ainsi que des mesures adoptées par l’État et entrées en vigueur en janvier. Nous croyons toutefois que les baisses de prix se sont déjà essentiellement produites, puisque la conjoncture financière et la conjoncture du crédit se sont durcies avant même que la Banque du Canada commence à hausser les taux au début de l’an dernier et puisque nous nous attendons à une accalmie dans nos prévisions de baisses des taux en 2024. Malgré ces autres baisses attendues, les prix sont appelés à rester supérieurs à ce qu’ils étaient avant la pandémie (veuillez cliquer sur ce lien), et l’inabordabilité continuera de se généraliser sur l’ensemble du marché du logement au Canada. Les baisses de prix que nous avons constatées jusqu'à maintenant n’ont guère permis d’apaiser les inquiétudes que fait peser l’inabordabilité, puisque le répit apporté par ces baisses a été effacé par la hausse des taux hypothécaires. La demande refoulée en raison de l’érosion de l’abordabilité jusqu’à maintenant et de la forte croissance de la population devrait s’inscrire dans la durée lorsque les taux de crédit baisseront, ce qui laisse entendre que l’activité devrait se stabiliser sur le marché du logement et que la demande et les prix devraient reprendre du mieux. Si elle n’est pas accompagnée d’améliorations soutenues dans la colonne de l’offre, cette évolution mènera à une détérioration de l’abordabilité.
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