LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : L’INCERTITUDE COMMERCIALE ASSOMBRIT L’HORIZON DES REVENUS ET RÉDUIT LA DEMANDE DE LOGEMENTS
RÉSUMÉ
En avril par rapport à mars, les ventes nationales sont restées essentiellement inchangées, alors que les nouvelles inscriptions ont fléchi, ce qui a donné lieu à une légère hausse du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions au cours de cette période. Malgré le relèvement de cet indicateur en avril, la conjoncture du marché s’est considérablement ralentie depuis le début de l’année, comme en témoignent la baisse tendancielle de cet indicateur et la hausse du nombre de mois de stocks, qui a quasiment atteint sa moyenne prépandémique.
Les ventes nationales de logements en avril par rapport à mars sont restées relativement stables; elles ont légèrement baissé (‑0,1 % en chiffres désaisonnalisés), en mettant quasiment fin à leur recul constant depuis novembre 2024 (en accusant une baisse cumulative de 19,2 %), à l’époque où la prochaine administration américaine a clairement précisé que les importations du Canada et d’autres pays seraient soumises à des tarifs élevés, pour ensuite enchaîner avec cette intention affirmée. En avril, les ventes se sont chiffrées à presque 18 % de moins que leur niveau moyen pour la période de 2015 à 2024. Les ventes nationales ont perdu ‑9,8 % en avril (en chiffres non désaisonnalisés) par rapport à leur niveau du même mois en 2024.
Les nouvelles inscriptions ont flanché de ‑1,0 % (en chiffres désaisonnalisés) de mars à avril dans l’ensemble du pays, mais se situent toujours à des niveaux relativement élevés, puisqu’elles sont supérieures de 7,2 % environ à leur moyenne pour la période de 2015 à 2024. Elles ont gagné 1,2 % (en chiffres non désaisonnalisés) par rapport au même mois en 2024.
Même si le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est légèrement relevé de mars à avril — pour passer de 46,4 % à 46,8 % (en chiffres désaisonnalisés) —, sa tendance depuis novembre l’an dernier se rapproche du seuil estimé pour la conjoncture favorable aux acheteurs. Effectivement, cet indicateur s’est considérablement assoupli depuis que la Banque du Canada a commencé à hausser son taux directeur en mars 2022 lorsque les ventes ont évolué tendanciellement en baisse à un rythme plus rapide (accusant un recul cumulatif de ‑38,3 % depuis février 2022 en chiffres désaisonnalisés) que les nouvelles inscriptions (‑5,7 % au cours de cette même période).
Un autre indicateur de la conjoncture nationale du marché du logement — soit le nombre de mois de stocks — s’est aussi légèrement assoupli de mars à avril pour passer de 5,0 à 5,1 mois (en chiffres désaisonnalisés). De concert avec le ralentissement observé pour le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, cet autre indicateur de la conjoncture du marché s’est lui aussi assoupli tendanciellement (à la hausse) après avoir atteint son creux record de 1,6 mois au début de 2022 et a été légèrement inférieur à sa moyenne prépandémique de 5,2 mois en avril. Les mois de stocks ont été, en avril, inférieurs à la moyenne prépandémique à long terme correspondante dans la plupart des provinces, sauf l’Ontario (+2,5 mois) et la Colombie‑Britannique (+2,1 mois); le Québec et les provinces de l’Atlantique ont comptabilisé les écarts négatifs les plus importants par rapport à leur moyenne à long terme.
L’indice des prix des propriétés MLS pour l’ensemble du pays a perdu ‑1,2 % (en chiffres désaisonnalisés) de mars à avril; tous les types de logements ont participé à cette baisse. Par rapport au même mois en 2024, cet indice a décroché de ‑3,6 % (en chiffres non désaisonnalisés) en avril, ce qui s’explique aussi par le recul de cet indice de prix pour tous les types de logements. Effectivement, après avoir été relativement stable pour l’ensemble de 2024, l’indice des propriétés MLS pour l’ensemble du pays (en chiffres désaisonnalisés) a décliné dans chacun des mois depuis le début de l’année, pour baisser cumulativement de 3,3 % (en chiffres désaisonnalisés) jusqu’en avril parce que la conjoncture du marché national s’est ralentie au cours de cette période. L’indice des prix des propriétés MLS pour l’ensemble du pays se situe aujourd’hui à son plus creux depuis mai 2021, et accuse un recul proche de 18 % par rapport au pic atteint juste avant que la Banque du Canada commence à hausser son taux directeur en mars 2022.
En avril, les ventes ont fléchi dans un peu plus de 60 % des marchés que nous suivons, alors que les nouvelles inscriptions ont baissé dans plus de 70 % de ces marchés. Le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est assoupli (a baissé) dans 45 % de ces marchés. Il y a aujourd’hui 15 de ces marchés dont la conjoncture est favorable aux acheteurs contre seulement quatre en décembre 2024.
Des baisses de plus de 10 % des ventes ont été observées en avril par rapport à mars à Brantford (‑14,5 %; en chiffres désaisonnalisés) et à Saskatoon (‑12,5 %). Les centres suivants ont constaté une hausse supérieure à 10 % de leurs ventes au cours de cette période : Sudbury (16,9 %), Kitchener‑Waterloo (16,3 %), London (11,2 %) et Québec (10,2 %).
Les baisses mensuelles les plus brusques dans les nouvelles inscriptions — plus de 10 % — ont été observées à Peterborough (‑15,9 %; en chiffres désaisonnalisés), à Brantford (-11,4 %) et à Lethbridge (-10,4 %). Les hausses les plus brusques des nouvelles inscriptions en avril par rapport à mars ont été observées pour Québec (+8,4 %) et Sudbury (+7,5 %).
CONSÉQUENCES
Les statistiques confirmant le ralentissement de la demande de logements continuent de se multiplier, ce qui n’est guère étonnant, compte tenu du freinage de la croissance de la population en raison de la révision des cibles migratoires annoncées l’automne dernier par le gouvernement fédéral et surtout du fait de la vive incertitude à laquelle sont actuellement confrontés les acheteurs potentiels en ce qui a trait à leur emploi et à leurs revenus éventuels en raison des tensions commerciales permanentes déclenchées par la nouvelle administration américaine. Il va de soi que ces tensions empêchent le marché canadien du logement de reprendre du mieux, même si l’économie et les marchés du logement ont probablement fini de s’adapter au cycle de hausse des intérêts et ont commencé à réagir à leur cycle de normalisation.
Tant que cette incertitude liée au commerce ne se dissipera pas et tant que le parcours futur de ces tarifs et leurs incidences potentielles sur l’économie du Canada et sur la conjoncture des revenus des acheteurs potentiels ne seront pas plus clairs, nous ne nous attendons pas à une forte reprise de la demande de logements et des prix au Canada. Ce contexte de vive incertitude peut bien entendu se prolonger et s’étendre sur une durée incertaine; autrement dit, l’acheteur potentiel moyen fera probablement preuve d’attentisme pendant cette durée inconnue.
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