LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LES VENTES ONT CONTINUÉ DE REPRENDRE DU MIEUX EN JUIN… LES MARCHÉS SONT‑ILS EN TRAIN DE SE LASSER DE L’INCERTITUDE COMMERCIALE?
RÉSUMÉ
D’un océan à l’autre, l’activité de revente de logements a progressé pour un troisième mois consécutif en juin, alors que les nouvelles inscriptions ont baissé. C’est pourquoi la conjoncture de la revente de logements s’est durcie mais elle se situe toujours en territoire de conjoncture équilibrée.
Les ventes nationales de logements ont crû de 2,8 % (en données désaisonnalisées) en juin par rapport à mai, après avoir inscrit des hausses mensuelles de 3,5 % en mai et de 0,8 % en avril. Les ventes nationales ont progressé de 3,5 % (en données non désaisonnalisées) en juin par rapport au même mois en 2024; elles ont toutefois perdu près de 13 % (en données désaisonnalisées) sur leur récent pic observé en novembre 2024, mois au cours duquel la nouvelle administration américaine a commencé à activer le levier des tensions commerciales avec le Canada et d’autres partenaires commerciaux.
Dans l’ensemble du pays, les nouvelles inscriptions ont perdu ‑2,9 % (en données désaisonnalisées) en juin par rapport à mai; elles ont toutefois gagné 35 % sur leur récent creux de mars 2023, niveau auquel elles avaient plongé dans la foulée des hausses du taux directeur lancées en mars 2022 au Canada. Par rapport au même mois de 2024, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 8,2 % (en données non désaisonnalisées) en juin.
Parce que les ventes ont progressé et que les nouvelles inscriptions ont reculé, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions (RVNI) a augmenté pour passer de 47,3 % en mai à 50,1 % en juin (en chiffres désaisonnalisés); or, il se situe dans la moitié inférieure du territoire de la conjoncture équilibrée dans lequel il se cantonne depuis le début de 2025. Par rapport au même mois de 2024, le RVNI national a lesté 2,5 points de pourcentage en juin (par rapport aux chiffres désaisonnalisés). Cet indicateur s’inscrit dans notre fourchette de la conjoncture équilibrée (soit entre 44,7 % et 66,1 %) depuis avril 2022, sauf en avril 2023, alors qu’il s’était établi à 67,1 %, dans le territoire des conditions favorables aux vendeurs.
L’autre indicateur de la conjoncture de la revente que nous suivons —soit les mois de stocks — s’est légèrement durci dans l’ensemble du pays en juin par rapport à mai, pour passer de 4,8 à 4,7 mois, et a perdu 0,5 mois sur sa moyenne prépandémique en juin. On a relevé en juin pour cet indicateur des hausses mensuelles (d’au plus 0,3 mois) en Alberta, au Manitoba, au Nouveau‑Brunswick et à Terre‑Neuve‑et‑Labrador, et ces hausses effacent presque entièrement l’impact des baisses dans les autres provinces sur le résultat national. Comme dans les mois précédents, cet indicateur a été inférieur aux moyennes prépandémiques à long terme dans toutes les provinces, sauf la Colombie‑Britannique et l’Ontario.
Le ralentissement tendanciel de la conjoncture nationale de la revente depuis le début de 2022 — autant pour le RVNI que pour les mois de stocks — a continué de plomber les prix des logements en juin : l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS national a perdu ‑0,2 % (sur un mois en données désaisonnalisées). Cet indicateur a comptabilisé des baisses mensuelles pour presque tous les mois depuis août 2023 (sauf février, mars, juin et novembre 2024) et a baissé, en juin 2025, d’environ 18 % par rapport à son pic de février 2022; il a toutefois gagné près de 27 % sur son niveau de décembre 2019. Pour le même mois de 2024, l’IPP MLS national a fléchi de 3,7 % (en données non désaisonnalisées) en juin.
De mai à juin, les ventes ont augmenté dans près des deux tiers des marchés déclarés que nous suivons.1 Les nouvelles inscriptions ont reculé dans près des deux tiers des marchés que nous surveillons, et tous les marchés déclarés en Ontario ont inscrit une baisse. En juin, la conjoncture de la revente de logements — mesurée selon le RVNI — a été jugée équilibrée dans près de la moitié des marchés déclarés, et on estimait qu’elle était favorable aux acheteurs pour 32 % de ces marchés, tous situés en Colombie‑Britannique et en Ontario.
En juin, c’est à Toronto (8,1 %), à Victoria (7,9 %) et à Barrie (7,3 %) qu’on a relevé les hausses les plus importantes dans les ventes mensuelles. C’est à Brantford (‑13,3 %), à Saint John (Nouveau‑Brunswick; ‑8,3 %) et à Thunder Bay (‑7,9 %) qu’on a relevé les baisses de ventes les plus importantes en juin par rapport à mai.
Les plus fortes baisses mensuelles des nouvelles inscriptions en juin par rapport à mai ont été relevées à Thunder Bay (‑13,2 % en données désaisonnalisées), à Hamilton‑Burlington (‑6,6 %) et à Edmonton (‑6,4 %) alors que les hausses mensuelles les plus fortes ont été relevées à St. John’s (Terre‑Neuve et Labrador; 11,6 %), Saint John (Nouveau‑Brunswick; 8,2 %) et Moncton (7,2 %)a.
CONSÉQUENCES
L’activité de revente des logements a repris du mieux dans les trois derniers mois; pourtant, l’effet produit sur l’IPP MLS continue d’être largement masqué par le poids soutenu du ralentissement tendanciel de la conjoncture depuis le début de 2022. Ce profil des ventes concorde avec nos précédentes attentes d’une reprise des marchés du logement en raison de la fin des vents contraires que faisait souffler la hausse des taux d’intérêt au cours de la période comprise entre le début de 2022 et la fin de 2023 et de l’effet positif de leur déclin depuis. L’escalade des tensions commerciales mondiales déclenchée par la nouvelle administration américaine a bien entendu retardé cette reprise des ventes — et ultimement des prix — comme le mentionnent les précédents rapports sur le logement.
Il est donc naturel de se demander si cette apparente reprise tendancielle de l’activité des ventes dans les trois derniers mois se poursuivra. Il ne fait aucun doute que la volatilité du paysage commercial mondial modelé par les États‑Unis participe au ralentissement de l’activité économique et de l’activité du marché du logement parce que l’incertitude qui pèse sur la conjoncture des revenus projetés des acheteurs potentiels est considérablement avivée. Or, les acheteurs sont‑ils en train de remettre de plus en plus en question la crédibilité des menaces de sanctions tarifaires américaines et déconsidèrent‑ils l’incertitude liée à ces tensions dans l’estimation de leurs revenus futurs? Si c’est le cas et que ce niveau d’incertitude n’augmente pas ou qu’il finit même par s’apaiser, cette reprise des ventes pourrait se poursuivre et finir par mener à un durcissement de la conjoncture du marché du logement et à la hausse des prix des logements. Pourtant, il est trop tôt pour confirmer que c’est effectivement ce qui se déroule — et il ne sera probablement pas possible de le faire avant longtemps.
1 Au moment de rédiger ce rapport, l’information de juin 2025 était incomplète pour Guelph, Kingston, London, Ottawa, Peterborough et St. Catharines. C’est pourquoi ces marchés ne font pas partie du tableau de la Veille du logement et des chiffres dont il est question dans l’analyse.
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