LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : IL SEMBLE QUE L’ACTIVITÉ DE REVENTE REPRENNE DU MIEUX… POUR L’INSTANT
RÉSUMÉ
En juillet, les ventes nationales de logements ont progressé pour un quatrième mois d’affilée, alors que les nouvelles inscriptions n’ont presque pas bougé. Les deux indicateurs de la conjoncture du marché de la revente que nous suivons — soit le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions et les mois de stocks — se sont durcis en juillet par rapport à juin.
Les ventes nationales de logements ont vigoureusement augmenté de 3,8 % en juillet (sur un mois en données désaisonnalisées), grâce à l’importante contribution (de plus de 40 %) des ventes de logements à Toronto, qui ont inscrit une forte hausse. Les ventes nationales, qui s’accroissent depuis avril cette année, ont depuis crû de 11,2 % (en chiffres désaisonnalisés) et ont attrapé plus de la moitié des pertes qu’elles ont accusées entre novembre 2024 (le pic le plus récent) et mars 2025. Les ventes nationales ont augmenté de 6,6 % (en données non désaisonnalisées) depuis juillet 2024.
À l’échelle nationale, les nouvelles inscriptions n’ont quasiment pas changé en juillet : elles ont légèrement augmenté de 0,1 % (en données désaisonnalisées) par rapport à leur niveau de juin après avoir baissé de près de 3 % de mai à juin. Grâce à cette modeste progression en juillet, les nouvelles inscriptions ont enchaîné avec leur tendance à la hausse amorcée au printemps 2023. Les nouvelles inscriptions ont gagné 5,9 % (en données non désaisonnalisées) dans l’ensemble du pays pour la période comprise entre juillet 2024 et juillet 2025.
Les deux indicateurs de la conjoncture des marchés que nous suivons laissent entendre que la conjoncture a continué de se durcir d’un océan à l’autre en juillet par rapport à juin. En raison de la forte progression des ventes et de la timide hausse des nouvelles inscriptions, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions a gagné presque 2 points de pourcentage au cours de cette période, pour passer de 50,1 % à 52 % (en chiffres désaisonnalisés). Cet indicateur se situe toujours dans la moitié inférieure de la fourchette de la conjoncture équilibrée (soit entre 44,7 % et 66,1 %). Les mois de stocks laissent aussi entendre que la conjoncture nationale de la revente s’est durcie en juillet par rapport à juin, en baissant pour passer de 4,6 à 4,4 mois. Cet indicateur a accusé en juillet un recul de 0,8 mois par rapport à sa moyenne prépandémique à long terme. Comme dans plusieurs mois antérieurs, il est resté inférieur à sa moyenne à long terme dans toutes les provinces, sauf la Colombie‑Britannique et l’Ontario (avec un mois de plus que leur moyenne respective).
L’indice national des prix des propriétés (IPP) MLS n’a pas varié en juillet par rapport à juin (en chiffres désaisonnalisés), puisque la hausse des prix des logements de deux étages a été entièrement effacée par la baisse des prix des appartements et des maisons en rangée. Dans l’ensemble du pays, l’IPP MLS a décroché de ‑3,4 % (en données non désaisonnalisées) en juillet par rapport au même mois en 2024 : tous les types de logements expliquent cette baisse sur 12 mois; c’est à nouveau pour les appartements qu’on a constaté la baisse la plus considérable.
Les ventes ont progressé dans les deux tiers environ des marchés locaux que nous suivons alors que les nouvelles inscriptions ont augmenté dans à peine la moitié d’entre eux. La plupart des marchés de l’Ontario ont comptabilisé une hausse de leurs ventes en juillet, ce qui constitue un brusque changement par rapport au rendement de juillet, alors que les marchés ontariens ont tous enregistré une baisse mensuelle.
La conjoncture de la revente de logements — mesurée selon le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — a été jugée équilibrée dans près de 60 % des marchés locaux que nous suivons et a été favorable aux acheteurs dans presque le quart d’entre eux ainsi que dans tous les marchés de la Colombie‑Britannique et de l’Ontario.
En juillet par rapport à juin, on a observé des hausses mensuelles de plus de 10 % pour St. Catharines (16,5 % en données désaisonnalisées), Brantford (13,1 %), Toronto (13 %), Saint John (Nouveau‑Brunswick; 10,7 %) et Hamilton‑Burlington (+10,6 %). C’est pour l’Île‑du‑Prince‑Édouard (Charlottetown; ‑6,2 %), Terre‑Neuve‑et‑Labrador (St. John’s; ‑5,3 %) et Victoria (‑4,8 %) qu’on a observé les plus fortes baisses mensuelles des ventes.
CONSÉQUENCES
D’autres signes permettent aujourd’hui de croire que le secteur du logement est peut‑être en train de reprendre du mieux, puisque les ventes ont augmenté pour un quatrième mois consécutif en juillet et qu’elles ont depuis rattrapé plus de la moitié des pertes qu’elles ont accusées entre novembre 2024 et mars 2025. Même s’il est peut‑être trop tôt pour affirmer que cette reprise est appelée à perdurer, il n’empêche qu’elle cadre avec ce à quoi on s’attendrait dans un monde dans lequel l’incertitude causée par les tensions commerciales mondiales déclenchées par la nouvelle administration américaine depuis son élection ne serait pas aussi forte.
Comme l’indiquent de précédents rapports, d’après notre modèle économétrique de l’économie canadienne (et de l’économie américaine) et sans ce bruissement inhabituel lié au commerce, nous serions déjà en train de constater une reprise soutenue de l’activité et des prix de vente des logements. La multiplication des tensions commerciales depuis le début de 2025 et leur impact attendu sur la conjoncture économique et sur les revenus des acheteurs potentiels au Canada ont donné lieu à une forte incertitude et fait souffler de violents vents contraires sur la demande de logements, comme le mentionnent de récents rapports. Il se peut que nous ayons aujourd’hui atteint un point où les acheteurs potentiels ont commencé à faire peu de cas de cette incertitude dans leur planification, puisque les impacts négatifs considérables tant redoutés sur l’économie canadienne n’ont pas encore été constatés. C’est pourquoi le rendement des ventes de juillet cadre avec l’installation possible de la lassitude suscitée par l’incertitude des échanges commerciaux que nous avons évoquée dans notre précédent rapport et qui amène un plus grand nombre d’acheteurs à faire abstraction de tout ce bruissement. Mais à nouveau, la montée des tensions commerciales pourrait encore retarder cette reprise, ou même l’infléchir.
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