LE MARCHÉ CANADIEN : VOUS SAVEZ QUOI? LA HAUSSE DES TAUX FONCTIONNE!
RÉSUMÉ
En mai, les ventes de logements au Canada ont plongé pour le troisième mois d’affilée, en cédant 8,6 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), alors que les inscriptions ont gagné 4,5 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois). C’est ce qui a permis de mieux équilibrer le marché : le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, qui est un indice de l’équilibre du marché, a flanché à 57,5 % — son plus creux depuis avril 2019 et ce qui est le plus proche de sa moyenne à long terme de 55,1 %. Cette détente de la conjoncture a provoqué un autre repli de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé, qui a perdu 0,8 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) en mai par rapport à avril.
Ce fléchissement des ventes s’est étendu à l’ensemble des marchés locaux que nous suivons. Parmi les 31 marchés que nous suivons, les ventes ont plongé dans 27 marchés, menés par les centres urbains de l’Ontario (St. Catharines, Brantford, Peterborough, London, Guelph, Hamilton et Ottawa), par les basses terres continentales de la Colombie-Britannique, ainsi que par Calgary et Edmonton — qui ont tous comptabilisé les baisses dans les deux chiffres. Le plongeon national rapproche le niveau des ventes à ce qu’il était avant la pandémie : le niveau des ventes de mai se situe à peine à 10 % de plus que la moyenne de mai pour 2000-2019.
Les inscriptions ont augmenté dans les deux tiers de nos marchés locaux, ce qui explique que plus de marchés soient sortis du territoire favorable aux vendeurs pour passer dans le territoire équilibré. Vingt-trois de nos centres locaux se situent aujourd’hui en territoire de marché équilibré, contre 16 en avril. Les marchés de Toronto et de Barrie sont restés en territoire favorable aux acheteurs pour le deuxième mois de suite malgré la baisse de leurs inscriptions, puisque les ventes ont diminué encore plus. Les mois de stocks ont continué de grimper après des creux sans précédent, pour atteindre 2,7 mois en mai — ce qui est légèrement supérieur à la moitié de leur moyenne à long terme de cinq mois, mais ce qui représente le plus haut atteint depuis l’été 2020.
Pour le deuxième mois consécutif, tous les types de logements ont inscrit des baisses mensuelles de prix, sauf les appartements, qui ont continué d’enregistrer un léger gain de prix. Les habitations familiales d’un étage ont mené la baisse des prix (-0,9 % en chiffres désaisonnalisés sur un mois), suivies des habitations familiales de deux étages (-0,7 % en chiffres désaisonnalisés sur un mois) et des maisons en rangée (-0,6 % en chiffres désaisonnalisés sur un mois). Dans l’ensemble, l’IPP MLS composé pour toutes les habitations au Canada a gagné 19,8 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) en mai 2022 par rapport au même mois l’an dernier, ce qui représente un net ralentissement par rapport à des hausses de plus de 30 % en janvier et en février 2022.
CONSÉQUENCES
Dans de nombreuses régions du Canada, le marché du logement a continué de s’adapter à la hausse des taux et au basculement des attitudes des acheteurs en mai.
Depuis que la Banque du Canada a commencé à hausser son taux directeur en mars cette année, les ventes nationales ont fléchi de 23 %, alors que le prix de vente moyen a perdu 11 % par rapport à son pic de février 2022.
La conjoncture de l’offre et de la demande s’est détendue dans bien des villes du pays : le marché national se situe aujourd’hui en territoire équilibré. Le récent rééquilibrage du marché du logement est une bonne nouvelle et est une conséquence voulue de la hausse des taux du crédit. Les hausses de taux visaient à éliminer une partie de l’exubérance du marché, ce qu’elles permettent effectivement de faire — faut-il le reconnaître. Or, elles le font à un rythme beaucoup plus rapide que celui auquel on s’attendait.
Cette réaction rapide s’explique essentiellement parce que les marchés sont plus sensibles aux hausses de taux, comme nous l’avons vu dans nos précédents rapports. Si, durant la pandémie, les ménages canadiens ont porté à des records absolus leur valeur nette, ils ont aussi augmenté leurs passifs, puisque les emprunts hypothécaires accaparent une plus large part de ces passifs. C’est ce qui explique que des ratios de remboursement de la dette soient plus sensibles au renouvellement de ces prêts à des taux supérieurs, puisque ces prêts s’étaient auparavant accumulés à des taux de crédit qui n’avaient jamais été aussi faibles. (Cf. la Revue du système financier de la Banque du Canada pour prendre connaissance d’une analyse détaillée de l’impact de la hausse de l’endettement sur la sensibilité aux taux.) Cette sensibilité s’explique aussi par l’activité plus importante des investisseurs sur le marché depuis la pandémie. Les investisseurs ont des ratios supérieurs dans le remboursement de la dette et sont plus sensibles à la hausse des coûts du crédit et à la baisse attendue de la rentabilité. Parce que les investisseurs occupent une part de plus en plus grande parmi l’ensemble des acheteurs, nous nous attendons à ce que la baisse de leurs demandes en réaction aux hausses de taux provoque un plongeon démesuré des ventes.
Il faut aussi se rappeler que le marché se situe en territoire favorable aux vendeurs depuis assez longtemps. Les offres assorties de conditions comme les inspections, qui étaient courantes à une époque plus normale, n’étaient plus jugées concurrentielles dans l’effervescence du marché des dernières années. Puisque ces offres conditionnelles reprennent leurs droits avec le basculement du marché maintenant favorable aux acheteurs, les évaluations des habitations pourraient faire baisser les prix, qui se rapprochent des valeurs marchandes. Et à l’heure où le sentiment d’urgence des acheteurs pourrait battre en retraite, ce sentiment hante probablement les vendeurs qui ont acheté une nouvelle maison avant de vendre la leur, puisqu’ils ne pouvaient pas veiller à ce que leur offre soit conditionnelle au succès de la vente de leur propriété actuelle. Certains ménages pourraient aujourd’hui se retrouver dans une situation où ils pourraient avoir besoin de capitaux et se dépêchent donc d’inscrire leur logement et de le vendre, ce qui pourrait créer sur le marché une offre plus temporaire et donner lieu à des baisses de prix plus importantes, puisqu’ils sont appelés à accepter des offres inférieures aux prix demandés.
Alors que la poussière retombe et que cette dynamique se met en branle, nous pouvons nous attendre à ce que le marché du logement adopte un rythme d’adaptation plus durable à court et à moyen termes et tienne compte des fondamentaux de la demande à plus long terme.
Il va de soi qu’il y a des variations dans ces efforts d’adaptation parmi l’ensemble des régions et des segments de marché. En nous inspirant des données publiées par le Toronto Real Estate Board, nous pouvons constater que par rapport au même mois l’an dernier, les ventes ont beaucoup plus baissé dans le vaste segment des habitations individuelles par rapport aux appartements. Dans le segment des habitations individuelles, les ventes dans la banlieue ont plus baissé que dans le cœur des centres-villes. C’est logique, puisque l’inversion de la conjoncture pandémique, qui a donné lieu à une valorisation significative des prix dans ce segment, est désormais en cours. C’est ce dont témoignent les mouvements de prix dans l’ensemble du pays : la plus forte baisse mensuelle de l’indice MLS composé des prix des propriétés s’est produite dans le grand segment des habitations individuelles (-1 % en chiffres désaisonnalisés sur un mois), alors que les appartements ont en fait enregistré un modeste gain de prix (0,4 % en chiffres désaisonnalisés sur un mois). Parmi les villes, les plus fortes baisses des ventes se produisent dans les régions dans lesquelles on relève la plus grande divergence de prix par rapport aux revenus et aux fondamentaux. Le graphique 1 trace le niveau des ventes en mai par rapport à février (soit le mois précédant la première hausse des taux de la Banque du Canada) comparativement aux ratios des prix moyens par rapport aux revenus en 2021 parmi les différentes provinces : sauf en Alberta, une tendance évidente émerge, dans laquelle les provinces qui avaient des ratios de prix par rapport aux revenus les plus importants à la fin de 2021 ont enregistré en trois mois les plus fortes baisses des ventes, notamment l’Ontario et la Colombie-Britannique, ce qui cadre avec les récentes données d’Equifax, qui indiquent que la plus forte réduction des nouveaux volumes hypothécaires par rapport à l’an dernier s’est produite dans ces deux provinces.
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