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Les promoteurs, les investisseurs et les gestionnaires de fonds du secteur immobilier doivent être au fait des nombreux risques pouvant affecter leurs activités. En effet, l’inflation, les taux d’intérêt et la volatilité des taux de change peuvent avoir un impact considérable sur eux. Une stratégie de couverture pourrait leur permettre de se prémunir contre la variabilité des taux d’intérêt et des taux de change en cette période d’incertitude. Pour se protéger de manière proactive contre ces risques, qui s’accroissent, il faut d’abord comprendre la conjoncture du marché et connaître les différents produits de couverture dont peuvent profiter les clients du secteur immobilier.

Le 2 mars 2022, la Banque du Canada a augmenté son taux directeur de 25 points de base pour la première fois depuis 2018. Cela fait deux ans que les emprunteurs bénéficient de taux d’intérêt faibles en raison de la crise liée à la pandémie, et cette augmentation est un premier signal du changement de cap au Canada. Avec en toile de fond une poussée inflationniste inédite en plus de 35 ans, la Banque Scotia prévoit officiellement huit hausses supplémentaires du taux directeur en 2022 et 2023, qui porteraient le taux de financement à un jour à 2,50 % d’ici décembre 2023. D’ailleurs, les marchés tablent déjà sur une hausse de 25 à 50 points de base lors de la prochaine annonce de la Banque du Canada, le 13 avril.

En outre, la Banque du Canada surveille de près l’évolution des marchés mondiaux et tiendra compte des répercussions projetées dans ses décisions. Considérant l’invasion non provoquée de l’Ukraine par la Russie et la forte hausse des prix du pétrole et d’autres produits de base, on s’attend à ce que l’inflation augmente partout dans le monde. Ces importantes pressions sur les prix, conjuguées à une croissance économique continue, devraient donner lieu à d’autres majorations des taux d’intérêt dans les mois à venir.

Avec les taux d’intérêt et les taux de change qui demeurent très volatiles, les investisseurs immobiliers doivent toujours garder en tête les risques auxquels ils sont exposés. Les entreprises auraient donc grand intérêt à adopter une approche proactive pour comprendre et éventuellement couvrir ces risques en prévision d’une détérioration encore plus marquée des conditions du marché.

N’attendez pas qu’il soit trop tard

« La meilleure couverture est gérée de manière proactive et mise en place dès l’obtention du prêt. Nous aidons les clients à prévoir leurs flux de trésorerie des années à venir, à budgéter pour le remboursement du principal et des intérêts, puis à trouver des façons de stabiliser les coûts d’emprunt en fonction de ces résultats. » Brittany Owens, première directrice, Groupe de produits dérivés commerciaux

Beaucoup d’emprunteurs pensent qu’ils n’ont que deux options – un taux fixe ou un taux variable –, mais on peut utiliser des instruments des marchés financiers (p. ex., des swaps de taux d’intérêt) pour combiner les deux et fournir une solution plus flexible. « Les risques sont réels, insiste Mme Owens. Prenons un client ayant contracté un prêt de cinq millions de dollars. Une hausse des taux de 2,25 % équivaudrait grosso modo à 112 500 $ en intérêts supplémentaires par année, ce qui peut gruger les bénéfices. »

Cette mise en garde est particulièrement pertinente dans le contexte actuel, nos économistes prévoyant encore six hausses du taux de la Banque du Canada en 2022, et deux en 2023. Comme la hausse typique est de 25 points de base, et que le cycle à venir devrait comprendre huit autres augmentations, il s’agit ici pour un prêt à taux variable d’une hausse potentielle de 200 points de base dans un avenir rapproché.

Malheureusement, beaucoup d’emprunteurs hésitent, même lorsque la Banque du Canada annonce une majoration de son taux. « Le dernier cycle de hausses remonte à presque quatre ans, et beaucoup de gens se sont habitués à des taux variables faibles. Ils pensent qu’ils peuvent composer avec les taux actuels jusqu’aux prochaines fluctuations. Toutefois, s’ils attendent, un prêt à taux fixe pourrait leur coûter beaucoup plus cher à l’avenir », prévient Mme Owens.

Finies, les conjectures

Les représentants du Groupe de produits dérivés de la Banque Scotia expliquent en détail à leurs clients les avantages des outils des marchés des capitaux, comme les swaps de taux d’intérêt, les contrats à terme de gré à gré et d’autres options adaptées à leur prêt. Parmi ces outils figurent des produits de couverture, qui, contrairement aux prêts à taux fixe ordinaires, procurent une flexibilité, par exemple la transférabilité liée à d’autres prêts ou prêteurs et l’application de « frais de rupture » préférentiels si l’emprunteur décide de réduire le solde du prêt ou de revoir sa stratégie d’emprunt.

De nombreux clients pensent que de tels produits sont exclusivement destinés aux grandes entreprises; pour certains, ils se résument aux tristement célèbres produits dérivés à haut risque de Wall Street, qui sont pourtant très différents de ceux qu’on emploie couramment dans la gestion des risques liés aux taux d’intérêt et aux taux de change.

Les risques de change peuvent représenter une autre dimension importante dans les décisions d’investissement immobilier, car les variations du cours des devises peuvent vraiment nuire aux résultats.

Bien que toutes les entreprises actives à l’étranger soient affectées par la fluctuation du dollar canadien, peu d’entre elles ont un plan pour se protéger contre ce risque. Heureusement, la Banque Scotia offre des stratégies de couverture aux clients du Financement immobilier pour qu’ils puissent gérer cet aspect tout en faisant des affaires dans divers pays.

« Comme nous l’avons vu dans le passé, les taux de change varient considérablement. L’absence de couverture peut entraîner une baisse de la valeur des revenus réalisés dans d’autres pays, ou encore une augmentation brutale des coûts à l’étranger. Nos produits apportent plus de certitude relativement aux risques de change et stabilisent ainsi la marge bénéficiaire. » Alexandra Schroder, première directrice associée, Groupe de produits dérivés commerciaux et Ventes, Marché des changes

La variation de la valeur du dollar canadien par rapport au dollar américain a été de 18 cents en 2020 et d’environ 10 cents en 2021. Pour une entreprise qui assume des coûts en dollars américains, ces mouvements pourraient suffire, en l’absence d’une stratégie de couverture du risque de change, à éliminer sa marge bénéficiaire. Malgré cela, et le fait que tant de sociétés canadiennes font des affaires à l’étranger, seulement la moitié des entreprises qui s’exposent au risque de change disposent d’une telle stratégie.

Mme Schroder déplore que deux tiers des entreprises se fient aux prévisions économiques pour tenter de « planifier » leurs achats en devise, et préconise plutôt une discussion stratégique avec un spécialiste en la matière. Le travail de cette personne consiste à analyser les répercussions des taux de change sur la rentabilité des projets au moyen de projections et d’une assistance à l’établissement de budgets aux fins de cette analyse.

Les sociétés immobilières ont ceci de particulier qu’elles réalisent des projets dont l’horizon est généralement plus long que dans beaucoup d’autres secteurs, d’où la possibilité que les variations des taux de change aient des effets encore plus marqués. Les entreprises ont tendance à s’attarder au taux de change au début d’un projet, au moment de transférer les fonds à l’étranger pour commencer la construction. Viennent ensuite les stratégies de couverture à moyen et long terme pour les entrées de fonds lorsque le projet est au ralenti, ou pour les éventuels paiements à différentes étapes de la construction. « Nous comprenons que les délais d’achèvement des projets sont flexibles, et notre offre de produits est conçue en conséquence », précise Mme Schroder. En concertation avec les clients, notre groupe suggère des moyens de reporter les échéances ou de modifier les dates d’expiration afin de répondre à leurs besoins.

Dans un monde intimement interconnecté, rares sont les clients qui ne sont exposés à aucun risque de change. Chaque projet étant différent, nos spécialistes travaillent directement avec les clients pour comprendre l’échéancier et les objectifs, et proposent des solutions de couverture sur mesure ou divers produits pouvant combler leurs besoins. La Banque Scotia offre tout un éventail de produits, qu’il s’agisse de stratégies complètes avec l’accompagnement d’experts en devises attitrés, ou encore d’un accès autonome, en temps réel et en tout temps, à des services de négociation et à des taux de change dans 30 devises courantes au moyen de ScotiaRED, la plateforme de négociation en ligne dynamique de la Banque Scotia.

Mmes Owens et Schroder trouvent très gratifiant de pouvoir démystifier les produits liés aux marchés des capitaux pour les clients : « Quand nous rencontrons des clients ou que nous animons des séminaires sur la couverture des taux de change et d’intérêt au Canada, nous divisons la matière dans le but de la rendre digeste pour des leaders occupés et absorbés par leurs priorités opérationnelles. »

« En matière de taux de change et d’intérêt, il y a une solution pour tout le monde, que ce soit une stratégie à rendement supérieur ou une structure plus élémentaire avec zéro risque de marché et une tranquillité d’esprit garantie; ultimement, tout dépend des objectifs et du niveau de tolérance du client. » Mme Owens ajoute que les spécialistes des produits dérivés et du risque de change de la Banque Scotia se déplacent souvent pour rencontrer les clients en personne.

« Nous accompagnons les clients tout au long du processus et leur accordons une grande attention pendant toute la durée de la couverture, afin de pouvoir trouver de nouvelles façons de structurer celle-ci en fonction des taux du moment. Durant la pandémie, nous avons beaucoup travaillé avec les clients pour restructurer optimalement leur couverture selon leurs besoins en ces temps sans précédent. »

Bien contents d’avoir agi au bon moment

Ceux qui doutent encore de l’importance de couvrir leurs taux d’intérêt ou de change devraient en parler à une entreprise qui l’a appris à ses dépens, ou à une autre qui se félicite d’avoir agi.

Mme Owens se souvient d’un client reconnaissant que la Banque Scotia lui ait conseillé d’agir sans tarder quand il prévoyait d’augmenter le montant d’un prêt existant de cinq millions de dollars. « Le client voulait attendre quelques mois jusqu’au décaissement de la tranche restante pour pouvoir couvrir le montant total. Nous lui avons alors rappelé qu’il se pouvait que les taux fluctuent grandement en quelques mois seulement. Heureusement, il a décidé de fixer le taux pour une grande partie du prêt existant. Aujourd’hui, il est vraiment content de l’avoir fait, parce que le décaissement a été reporté et que les taux d’intérêt ont grimpé en flèche. De plus, il peut restructurer le swap en place pour intégrer le montant emprunté additionnel au moment du décaissement, ce qui ne complexifiera aucunement la structure de la couverture. »

Elle est fascinée par l’évolution du marché des dernières années. « Avant, ces outils financiers étaient réservés aux multinationales; maintenant, grâce aux capacités d’innovation concurrentielles, aux technologies et à l’expertise croissante des exploitants d’entreprise, une organisation ayant une dette d’environ cinq millions de dollars a elle aussi accès à ces produits. »