LE MARCHÉ CANADIEN : ATTACHEZ VOS CEINTURES!

RÉSUMÉ

En février, les ventes de logements au Canada ont gagné 4,6 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), malgré une hausse de 23,7 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) des inscriptions. En raison de ce gain nettement plus considérable des inscriptions, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, qui est un indice du durcissement du marché, a plongé à 75,3 % après avoir culminé à 89 % en janvier. Malgré cette amélioration, ce ratio reste largement supérieur à sa moyenne à long terme de 55 %. Puisque les inscriptions ont énormément de rattrapage à faire, la conjoncture statistiquement tendue du marché a donné lieu à une augmentation de 3,5 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé, ce qui pulvérise le record établi en janvier pour le gain mensuel de prix le plus important dans les annales. Les maisons en rangée expliquent essentiellement la hausse record des prix de février.

Les ventes se sont envolées dans les deux tiers environ de l’ensemble des marchés locaux. Dans les 31 marchés locaux que nous suivons, 22 ont inscrit des hausses des ventes comprises entre 6 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) à Toronto et plus de 15 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) à Calgary; St. Catharines a pris la tête des marchés à 27 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois). Si le niveau national des ventes a baissé par rapport au même mois l’an dernier, il s’agit du deuxième résultat en importance dans les annales pour le mois de février et d’un gain remarquable de 54 % (en chiffres désaisonnalisés) par rapport à la moyenne de février 2000 et 2019.

La hausse des inscriptions a été très généralisée. Parmi les 31 marchés que nous suivons, les inscriptions ont décollé dans tous les marchés sauf Montréal et Kelowna. Dans le même temps, l’augmentation des inscriptions et des ventes dans 20 des marchés locaux que nous suivons est révélatrice des ventes auparavant refoulées par l’absence d’inscriptions : en février, les inscriptions nouvelles ont immédiatement été absorbées par les acheteurs. Cet influx des inscriptions a ramené à 21, contre 28 en janvier, le nombre de nos centres locaux en territoire de marché favorable aux vendeurs. Toutefois, l’absorption immédiate des nouvelles inscriptions n’a guère permis d’améliorer les mois de stocks, qui sont restés à leur creux sans précédent de décembre, soit 1,6 mois — ce qui est nettement inférieur à leur moyenne à long terme de cinq mois.

En février, tous les types de logements, menés par les maisons en rangée, ont inscrit leur plus fort gain de prix mensuel. C’est dans les maisons en rangée et les immeubles d’appartements que l’accélération du gain de prix de février a été le plus prononcée : dans ces deux segments, les prix ont augmenté de plus de 1,5 fois par rapport à leur hausse de janvier. Dans l’ensemble, l’IPP MLS composé pour tous les logements au Canada s’est établi à 29,2 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) de plus qu’en février 2022 par rapport au même mois l’an dernier — ce qui fait de la hausse des prix de ce mois la plus importante, sur un an et sur un mois, dans les annales.

CONSÉQUENCES

En février, l’activité dans les ventes de logements a repris du mieux après avoir accusé de légères baisses pendant quelques mois. L’influx d’inscriptions et la ruée pour verrouiller des taux inférieurs comptent parmi les facteurs probables de ce relèvement. Les nouveaux logements offerts sur le marché en février ont tout de suite été absorbés, ce qui n’a guère permis d’alléger les pressions qui pèsent sur les prix, qui ont comptabilisé un gain mensuel record.

Après octobre l’an dernier, les ventes de logements ont relativement peu bougé, puisqu’elles ont été essentiellement freinées par les baisses considérables des inscriptions. Les inscriptions ont généralement été à la traîne des ventes pendant la remontée du marché du logement, paralysé par différents facteurs, dont la durée plus longue d’occupation des retraités canadiens dans les logements qu’ils occupent en tant que propriétaires, l’érosion de l’abordabilité et les ambitieuses enchères de prix qui rendent moins attrayantes les inscriptions et la participation des acheteurs sur le marché, les attentes de nouvelles hausses de prix correspondant à celles des deux dernières années, qui amènent des propriétaires d’habitations à attendre d’inscrire leurs propriétés pour en maximiser le rendement, ainsi que les taux conciliants qui font que le coût du crédit est très faible, ce qui rend plus attrayant et abordable l’accès à la propriété et ce qui encourage à garder les anciennes propriétés comme immeubles locatifs d’investissement. La situation a évolué en février : les vendeurs ont été nombreux à revenir sur le marché. Nous nous attendions à ce que les logements offerts sur le marché soient plus nombreux à l’approche du printemps et à ce que l’activité de revente reprenne du mieux. Cette reprise s’explique probablement par les déclarations de la Banque du Canada, qui a annoncé à la fin de janvier qu’elle relèverait ses taux en mars, ce qui a en fait amené les acheteurs à se précipiter sur le marché et à verrouiller des taux inférieurs et ce qui a encouragé les vendeurs à inscrire leurs propriétés et à les vendre avant que les hausses de taux commencent à ralentir le marché.

Il va de soi qu’il est improbable qu’une seule hausse de taux de 25 points de base ait un impact sur les prix des logements, puisque les taux restent conciliants et que l’impact marginal sur les mensualités hypothécaires est moindre. Or, la série de hausses que nous prévoyons cette année et l’an prochain finira par doucher le marché en faisant baisser la demande lorsque les taux auront eu le temps de se répercuter sur les opérations de financement et de refinancement hypothécaires. Ce choc se répercutera essentiellement sur les secteurs dans lesquels les investisseurs représentent une plus large part de l’ensemble des acheteurs, puisqu’ils sont généralement plus vulnérables aux hausses de taux et qu’ils s’attendent alors à une rentabilité moindre et à une augmentation des coûts du crédit. Par contre, les propriétaires de logements sont en mesure de se prémunir contre ces hausses, puisque selon les critères de résidence imposés par le gouvernement fédéral, ils ont déjà dû démontrer qu’ils pourraient résister à des hausses de taux d’au moins 200 points de base par rapport à leur taux hypothécaire contractuel sans parler des coussins que leur apportent une valeur nette élevée et une épargne sans précédent.

Ce que les résultats de février nous apprennent, pour le marché du logement du printemps, est ambigu. D’une part, la lassitude des acheteurs, l’érosion de l’abordabilité, les tensions géopolitiques et la flambée de l’inflation pourraient jouer un rôle en allégeant une partie de la pression. D’autre part, la précipitation des acheteurs avant les hausses de taux attendues fait son chemin dans le système, de concert avec la hausse des cibles de l’immigration pour l’ensemble de l’année et en raison de l’aggravation des blocages logistiques qui pourrait avoir pour effet de masquer les bonnes nouvelles.

Il est difficile de prédire les mouvements à court terme sur les marchés du logement. Toutefois, nous savons que pour atteindre un meilleur équilibre sur le marché à long terme, il faut construire plus de logements. Les données censitaires les plus récentes confirment que l’offre de logements n’a pas suivi la croissance de la population dans la période comprise entre 2016 et 2021, puisque le ratio des logements par rapport à la population a baissé même si la croissance de la population comptabilise son rythme le plus lent depuis 1972. (Veuillez cliquer sur ce lien.) Il appartient au gouvernement fédéral d’établir la planification voulue en fixant les cibles de l’immigration et de s’assurer qu’il est en mesure d’offrir l’aide nécessaire aux nouveaux Canadiens, notamment en répondant à leurs besoins en logements. Son impuissance à le faire par le passé a au moins en partie dégradé la conjoncture de l’offre et de la demande au Canada; or, nous avons besoin de solutions qui permettent de corriger les lacunes d’hier tout en tenant compte des besoins de demain. Par exemple, pour corriger le déficit de l’offre rien qu’en Ontario, le récent rapport du Groupe d’étude sur le logement abordable de cette province précise qu’il faudra construire 1,5 million de nouveaux logements dans les 10 prochaines années. (Veuillez cliquer sur ce lien.)


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