SANS SURPRISE, LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT CONNAÎT UN AUTRE MOIS FRUCTUEUX!

RÉSUMÉ

En février 2021, les ventes de logements au Canada ont crû de 6,6 % (en données désaisonnalisées sur un mois), tandis que les inscriptions ont rebondi de 15,7 % (en données désaisonnalisées sur un mois). La hausse des ventes en février vient à nouveau établir un autre record; elle s’accompagne aussi d’une hausse des inscriptions, ce qui est une bonne nouvelle. Le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a plongé à 84 %, après avoir atteint un sommet de 91 % en janvier : tous les marchés que nous suivons ont alors inscrit leur plus haut ratio dans les annales. L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé a gagné 3,3 % (en données désaisonnalisées sur un mois), grâce à la forte augmentation du ratio des ventes par rapport aux inscriptions constatées dans les derniers mois. Les maisons unifamiliales à deux étages continuent de porter essentiellement cette valorisation des prix, alors que les prix des appartements restent relativement proches de ce qu’ils étaient avant la pandémie.

Les gains des ventes sont restés généralisés et ont été comptabilisés dans une grande partie du pays par rapport à il y a un an. Les très rares marchés qui ont inscrit une baisse par rapport à l’an dernier ont été ceux dans lesquels l’offre est extrêmement limitée. Parmi les 31 marchés locaux que nous surveillons, les ventes ont progressé sur 30 marchés en février 2020 par rapport au même mois l’an dernier. Montréal est l’exception. Comparativement à janvier 2021, les ventes ont augmenté sur 25 marchés, surtout dans les régions de l’Ontario : Barrie, Guelph et Brantford ont atteint une moyenne de presque 36 % (en données désaisonnalisées sur un mois), ce qui compense largement la baisse de 21 % (en données désaisonnalisées sur un mois) à Montréal.

Les inscriptions ont rebondi pour rattraper toutes les pertes de janvier; toutefois, les mois d’inventaire restent toujours aussi faibles, ce qui est sans précédent. Les nouvelles inscriptions ont augmenté dans 27 des 31 centres de notre liste. Les secteurs dans lesquels on a comptabilisé les plus fortes hausses du nombre d’inscriptions sont aussi ceux dont les ventes ont fortement augmenté — ce qui est révélateur de la tension du marché, dans lequel toutes les nouvelles inscriptions sont immédiatement absorbées. Les inscriptions ont plus fortement augmenté que les ventes en février, ce qui a détendu le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, qui ont frôlé le record absolu (84 %) après avoir atteint un sommet sans précédent en février, puisque 29 des marchés que nous suivons se sont retrouvés en territoire vendeur. Au rythme actuel des ventes, les stocks nationaux seraient liquidés en l’espace de 1,8 mois — ce qui représente le rythme le plus fulgurant dans les annales. Les mois d’inventaire ont été au plus creux dans les annales dans quatre provinces : l’Ontario a comptabilisé moins d’un mois de stocks.

Les maisons unifamiliales ont continué de porter la croissance des prix des logements. Grâce à la hausse de 17,3 % (en données non désaisonnalisées sur un an) de l’IPP MLS composé pour tous les logements au Canada, les maisons unifamiliales ont inscrit un gain de 22,1 % (en données non désaisonnalisées sur un an), ce qui est nettement supérieur au marché des appartements, qui a pour sa part progressé de 4,2 %. En février, l’IPP MLS s’est relevé de 1,6 % (en données désaisonnalisées sur un mois) pour les appartements; il s’agit de la plus forte hausse durant la pandémie et depuis mars 2017 — sans doute en raison de leur abordabilité désormais relative par rapport aux autres logements.

CONSÉQUENCES

Les données de février laissent entendre que la tendance plus vigoureuse que prévu sur le marché du logement constatée en 2020 se poursuit en 2021, malgré les mesures de confinement en vigueur depuis le début de l’année. Puisque le marché canadien du logement donne toujours des signes d’une suroffre considérable, nous continuerons probablement d’observer d’autres gains de prix dans les mois à venir.

Les acheteurs continuent d’exprimer une préférence pour des superficies plus vastes à l’heure où la pandémie et son incidence sur les conditions de vie et de travail perdurent : les logements plus spacieux portent une grande partie de cette croissance de l’IPP MLS composé. Les données publiées au début de février par la Toronto Regional Real Estate Board font clairement état de cette tendance. Puisque les conditions du logement ont été tendues dans tout le marché de la RGT en février, la hausse de presque 15 % (sur un an) du prix de vente moyen s’explique surtout par les rythmes annuels d’augmentation de plus de 20 % des segments de marché des maisons individuelles, des maisons jumelées et des maisons en rangée dans les secteurs de banlieue des environs de la Ville de Toronto. Cette tendance se poursuivra essentiellement en fonction des modifications que la pandémie obligera à apporter aux aménagements de travail lorsque la vaccination se généralisera.

Les nouvelles données publiées continuent de laisser entendre que la croissance du PIB sera très vigoureuse, ce qui pourrait permettre de rattraper les pertes causées par la COVID et de combler l’écart de production d’ici la fin de l’année. En février, le marché canadien de l’emploi a quasiment récupéré tous les emplois perdus dans les confinements précédents pour les mois de décembre et de janvier. En outre, le déploiement des vaccins s’accélère au Canada et aux États-Unis, les mesures de relance budgétaire américaines auront des bienfaits importés attendus depuis longtemps, et on annoncera d’autres mesures de relance probables dans le budget fédéral canadien du printemps. On peut donc penser que la reprise et la croissance économiques seront vigoureuses cette année, même si les risques d’une troisième vague et des variants du virus perdurent. Si l’amélioration de la conjoncture accélère l’évolution de la demande de logements, elle pourrait aussi avoir pour effet d’amener les vendeurs à temporiser, ce qui favorisera les mises en chantier de logements, en détendant l’équilibre actuel de l’offre et de la demande. Dans le même temps, on peut s’attendre à des hausses de taux d’intérêt plus hâtives que ce qu’a déjà annoncé la banque centrale du Canada. Nous nous attendons à un autre débouclage du programme d’assouplissement quantitatif de la Banque du Canada en avril, ainsi qu’à une hausse des taux de la Banque du Canada d’ici le quatrième trimestre de 2022. Déjà, les taux hypothécaires fixes montent, si l’on s’en remet à la pentification des courbes de rendement, grâce à l’amélioration des perspectives de croissance, ce qui pourrait encourager les acheteurs à verrouiller des taux inférieurs et à se précipiter pour faire l’acquisition de logements.

À moyen terme, la forte croissance de la population continuera de porter la demande de logements : la hausse des cibles d’immigration du Canada dans les deux prochaines années laisse entendre que la croissance de la population sera plus vigoureuse; toutefois, pour atteindre ces cibles, il faudra essentiellement s’en remettre à l’évolution de la vaccination dans le monde entier et à l’élimination des restrictions frontalières. Il faut surveiller les tendances de la migration internationale de front avec la constitution des nouveaux ménages et la migration interne, qui joue un rôle prépondérant dans l’évolution de la demande de logements et dans les prix des logements. Selon un rapport consacré par la SCHL à l’impact de la migration sur les marchés du logement au Canada, jusqu’en 2019, l’émigration de Toronto et de Vancouver a essentiellement tiré les prix à la hausse dans les secteurs voisins et dans les autres RMR. Les décideurs devront surveiller l’évolution de la migration lorsque nous sortirons de la pandémie de COVID afin de mieux évaluer les moyens d’adapter l’offre. 

 

 

 

 

 

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