LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : TEMPS CHAUD, MARCHÉ FRILEUX!

RÉSUMÉ

En juin, les ventes de logements au Canada ont décroché de 8,4 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) pour enchaîner une troisième baisse d’affilée. Les inscriptions, qui ont elles aussi reculé, ont cédé beaucoup moins, soit 0,7 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois). Si les ventes ont beaucoup plus baissé que les inscriptions, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions a continué d’évoluer tendanciellement à la baisse depuis le pic de 91 % de janvier 2021, pour s’inscrire à 69,2 % en juin; il s’agit du niveau le plus faible depuis août 2020, ce qui est toujours supérieur à la moyenne à long terme de 54,5 % de ce ratio. Supérieur à la moyenne, ce ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions indique que l’équilibre entre l’offre et la demande est toujours tendu sur les marchés. En raison de ce durcissement chronique, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé a gagné 0,9 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois); il continue lui aussi de se ralentir constamment, après avoir comptabilisé, en février et en mars 2021, les gains de prix mensuels les plus importants depuis 2000. Si, dans les mois précédents, le ralentissement s’explique surtout par les segments des maisons unifamiliales et des maisons en rangée, alors que les appartements ont tenu le rythme, les prix de ce dernier segment sont eux aussi en train de se ralentir.

Les mouvements du marché ont continué de se généraliser comme ils l’ont fait durant la pandémie : la baisse des ventes s’est étendue à la plus grande partie du pays. Parmi les 31 marchés locaux que nous surveillons, les ventes ont baissé sur 26 marchés en juin par rapport à mai, alors qu’ils ont augmenté en moyenne de 1 % à peine (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) dans les cinq autres marchés. Il faut rappeler que comme dans les mois précédents, les résultats de juin sont statistiquement solides. Malgré un repli, le niveau des ventes a établi un record pour le mois, en s’établissant à 32 % de plus que le niveau moyen des ventes de juin (en données désaisonnalisées) pour la période de 2000 à 2019.

En juin, les inscriptions ont baissé, mais beaucoup moins rapidement que les ventes, ce qui est venu relever les mois de stocks, qui avaient atteint des creux sans précédent pour le troisième mois consécutif. Par rapport à la baisse des ventes, les inscriptions n’ont guère évolué en juin, et les baisses n’ont pas été aussi généralisées : 15 des 31 centres de notre liste ont inscrit des hausses. Si la hausse des inscriptions est une bonne nouvelle pour les acheteurs sur ces marchés, dans l’ensemble du pays, le résultat accuse toujours une baisse, et la conjoncture de l’offre reste tendue. Pour en témoigner, trois des cinq marchés dont les ventes ont augmenté ont aussi comptabilisé une hausse des inscriptions. Il n’empêche que la réduction nettement moindre des inscriptions par rapport aux ventes est venue encore détendre, pour le cinquième mois consécutif cette année, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, en réduisant le nombre de centres en territoire de marché favorable aux acheteurs, qui est passé de 22 en mai à 17 en juin. Les mois de stocks ont continué d’augmenter après avoir atteint leur plus creux dans les annales en mai 2021, soit 1,7 mois; ils restent toutefois inférieurs à la moyenne à long terme de 5 mois. Au rythme actuel de l’activité des ventes, les stocks nationaux seraient liquidés en l’espace de 2,3 mois.

Les appartements et les maisons en rangée ont connu le plus fort ralentissement des gains de prix, après que les maisons unifamiliales aient mené le ralentissement pendant trois mois. L’IPP MLS composé pour tous les logements au Canada a crû de 24,4 % (en chiffres non désaisonnalisés sur un an) en juin 2021 : il s’agit de la plus forte hausse sur un an dans les annales depuis 2005. Si tous les types de logements ont comptabilisé leur plus forte hausse sur un an en juin 2021, ils ont tous (sauf les appartements) enregistré leurs plus modestes gains mensuels de prix depuis janvier 2021. 

CONSÉQUENCES

Le marché du logement s’est ralenti pour le troisième mois consécutif après avoir fracassé des records en mars 2021. Si le marché reste très solide par rapport aux normes statistiques, les résultats de juin établissant un record absolu pour le mois, il montre des signes de fatigue : les ventes, les inscriptions et les gains de prix se ralentissent après avoir évolué à plein régime pendant des mois. Il ne faut toutefois pas penser qu’il s’agit du fil d’arrivée de cette envolée, puisque le durcissement chronique du marché, malgré la baisse des ventes, continue de porter les prix à la hausse, même si leur évolution s’est ralentie.

Aucun facteur ne ressort à lui seul comme la cause évidente du ralentissement de juin et des deux mois précédents. Certains pourraient évoquer les nouveaux critères durcis de résistance du BSIF, qui sont entrés en vigueur le 1er juin 2021; or, la mesure dans laquelle ce durcissement a pu se répercuter sur les marchés est ambiguë et paraît négligeable, puisqu’il semble qu’il n’ait touché en définitive que les acheteurs qui ont été sortis du marché par les prix. Nous pensons plutôt à l’érosion de l’abordabilité après que les prix aient connu une hausse insoutenable pendant des mois et que l’offre ait accusé des pénuries chroniques, exacerbées par la baisse des inscriptions de concert avec les ventes, même si cette baisse s’est déroulée beaucoup moins rapidement en juin, puisque le marché est déjà en territoire favorable aux vendeurs. En outre, les acteurs du marché consacrent probablement leur attention à la période estivale et aux vacances dans la foulée des deux doses de vaccination, d’autant plus que le tourisme reprend et que les menaces d’une quatrième vague en raison du variant Delta rôdent.

Soudainement, le besoin d’une plus grande superficie ne paraît pas aussi crucial qu’il l’était il y a quelques mois, à l’époque où nous étions tous captifs de l’intérieur de nos logements durant l’hiver, sans retour prévisible dans les bureaux. Puisque l’immunité collective est une perspective plus rapprochée qu’attendu, soit probablement à la fin de juillet ou au début d’août, le scénario a changé.

Il se pourrait que ce basculement des préférences paraisse dans la divergence de l’activité entre les appartements et les autres segments du marché. À Toronto par exemple, si les logements plus vastes continuent de porter la croissance des prix sur un an, l’activité des ventes et la moyenne des prix de vente ont plongé pour tous les types de logements par rapport à mai, sauf les appartements, segment dans lequel les ventes et les prix ont augmenté. Ce basculement est probablement exacerbé par le creusement du différentiel de prix et par l’inabordabilité relative des logements plus vastes. En outre, il se peut que les acheteurs qui étaient sortis du marché par les prix de ces logements plus vastes se tournent aujourd’hui vers la location après avoir renoncé à l’idée d’être propriétaires. C’est ce qui pourrait en outre porter l’activité récente sur les marchés locatifs, dans lesquels on relève des indicateurs naissants de guerre de prix, qui ont affligé le marché de la revente pendant une grande partie de la pandémie de COVID-19.

Dans l’ensemble, il semble que les circonstances qui ont musclé la remontée du marché du logement dans la dernière année environ s’amenuisent comme escompté, puisque l’abordabilité a fléchi et que l’immigration continue d’être discrète. La situation changera presque certainement en raison de l’influx d’immigration dès que nos frontières rouvriront, ce qui augmentera la demande de logements sans changer la pénurie permanente de l’offre. Il faudra consacrer des efforts considérables pour corriger les déséquilibres qui existaient sur le marché canadien du logement longtemps avant que la COVID-19 s’abatte sur nous, et le récent ralentissement du marché ne réduit pas l’urgence de ces efforts. Au Canada, le marché du logement est traditionnellement plus lent durant l’été par rapport au printemps, et la situation ne sera sans doute pas différente cette année. Il semble que la seule différence cette année soit que l’essentiel de l’activité du printemps ait été décalé, pour culminer en mars, puis se ralentir durant l’été. Il est probable que les prochains mois s’apparenteront à juin pour ce qui est des niveaux d’activité avant de reprendre au début de la nouvelle année scolaire. Puisque la conjoncture intérieure et mondiale s’améliore simultanément, la reprise de l’emploi et la croissance de la population continueront d’étayer les prix des logements — qui sont plus vraisemblablement appelés à monter qu’à descendre, ce qui viendra faire encore fléchir l’abordabilité, jusqu’à ce que nous puissions améliorer l’équilibre entre l’offre et la demande.

 

 

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