Tendances du marché immobilier en 2007

Traduction de l'entrevue que Fred Ketchen a réalisée avec Phil Soper et Aron Gampel

Fred Ketchen : Bonjour et bienvenue à notre balado Trouver l'argent. Je suis Fred Ketchen, directeur des opérations sur actions chez Scotia Capitaux. Au cours de nos balados mensuels, j'aurai l'occasion de m'entretenir avec des experts de la Banque Scotia qui vous prodigueront de judicieux conseils pour vous permettre de tirer le meilleur parti de vos finances personnelles. Nous discuterons également de stratégies pour vous aider à aller de l'avant financièrement.

Pour bien des gens, l'achat d'une maison sera le plus important achat de leur vie et il n'est donc pas surprenant que de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels d'une maison s'intéressent beaucoup au marché immobilier. Pour avoir un aperçu des perspectives concernant le marché immobilier canadien en 2007, nous recevons aujourd'hui M. Phil Soper, président et chef de la direction, Services immobiliers Royal Lepage et M. Aron Gampel, vice-président et économiste en chef délégué, Études économiques Scotia.

Phil, permettez-moi de débuter en m'adressant à vous. Quelles sont vos projections concernant le marché immobilier canadien en 2007?

Phil Soper : Avant de parler de 2007, commençons par nous rappeler la façon dont l'année 2006 s'est terminée, c'est-à-dire plus en force que prévu. Et cette vigueur s'est poursuivie durant les premières semaines de 2007. Cela étant dit, nos prévisions pour l'année 2007 sont que les prix du marché immobilier à l'échelle nationale devraient augmenter d'environ 6,5 %. Cependant, le volume des unités, soit le nombre de maisons vendues, devrait légèrement diminuer de 3 %. Notez que ces prédictions risquent de sembler un peu conservatrices, compte tenu de la vigueur se poursuivant au début du printemps.

La seule autre chose que je pourrais ajouter, Fred, c'est que le Canada n'a pas seulement deux économies, mais aussi deux marchés de l'habitation très différents. L'Ouest canadien est associé à une économie reposant sur les ressources et le reste du pays fait l'objet d'un marché de l'habitation différent. En Alberta, surtout, nous allons assister au maintien de niveaux d'offre peu élevés, de même qu'à une hausse des prix bien au-delà du taux d'inflation, alors que les choses devraient être plus équilibrées dans le reste du pays.

F.K. : Aron, j'aimerais maintenant vous consulter. D'après vous, quels seront les principaux côtés positifs et négatifs concernant le marché de l'habitation canadien en 2007?

Aron Gampel : En ce qui concerne les côtés positifs, Fred, disons que je peux insister sur les emplois, sur l'Ouest, de même que sur les faibles coûts d'emprunt et j'aborderai rapidement ces sujets. Le marché des emplois est très vigoureux au Canada. Nous continuons d'assister à la création de nombreux emplois dans le secteur des services d'un bout à l'autre du pays et je pense que cela va continuer d'encourager les Canadiens à participer au marché immobilier. L'Ouest est la région où se concentre la majeure partie des emplois et des activités économiques. Comme Phil l'a mentionné, les régions riches en ressources sont au cœur de l'action. Et bien sûr, les faibles coûts d'emprunt demeurent à des niveaux qui contribuent, d'après moi, à ce que les Canadiens investissent dans le marché de l'habitation.

Pour ce qui est des côtés négatifs, car il y en a quelques-uns, l'accessibilité économique est poussée à la limite. Les prix se situent à des niveaux très élevés et même si leur rythme de croissance diminue, ils atteignent toujours des niveaux pouvant ne pas convenir à nombre de nouveaux venus sur le marché immobilier. Ensuite, au cours des dernières semaines, les marchés financiers mondiaux ont été le théâtre de beaucoup d'agitation, ce qui me porte à croire que tout ne va peut-être pas si bien quant à l'évolution de l'économie mondiale. Et bien sûr, le risque majeur du point de vue canadien réside dans la possibilité que l'économie des États-Unis recule beaucoup, comme le marché américain de l'habitation est déjà touché par une récession.

F. K. : Vous avez mentionné l'Ouest et je pense que vous associez plus particulièrement l'Alberta au marché de l'habitation le plus vigoureux en 2007. J'aurais deux questions à ce sujet : d'autres régions que l'Ouest pourraient-elles présenter des gains au moins à demi aussi intéressants concernant le marché de l'habitation? Et pour ce qui est de l'Ontario, pourquoi les activités entourant le marché de l'habitation sont-elles encore relativement élevées, alors que l'on entend continuellement dire que l'économie de la province est relativement faible?

A.G. : Lorsque je parle de l'Ouest, Fred, je pense toujours à l'Alberta, mais pour moi cette région inclut également la Colombie-Britannique, la Saskatchewan, ainsi que le Manitoba. L'Ouest inclut toutes ces provinces.

F.K. : Donc c'est à l'ouest de la frontière entre le Manitoba et l'Ontario que réside le marché immobilier le plus vigoureux.

A.G. : C'est mon avis, mais nous avons aussi des régions riches en ressources dans l'Est et dans le Nord du pays. Et ces régions bénéficient également de l'essor lié au pétrole et à l'énergie et des activités économiques qui en découlent. Il ne faut pas tirer de conclusions hâtives concernant l'Ontario et le Québec, ni les autres provinces pouvant se préoccuper de leur croissance liée aux matières premières. Car dans les régions où le secteur manufacturier s'en tire relativement bien, le marché de l'habitation est passablement viable.

F.K. : : Phil, laissez-moi revenir à vous. Les baby-boomers, qui constituent le plus important groupe démographique au Canada, seront prochainement à la retraite. D'après vous, quel impact cela aura-t-il sur notre marché de l'habitation?

P.S. : Les baby-boomers ont été le moteur du marché immobilier canadien pendant un certain temps. C'est leur nombre considérable et par conséquent leur grande richesse qui sont à l'origine de la création des banlieues animées près de nos grandes villes. Et ils continuent de détenir la vaste majorité de la valeur du marché immobilier au pays.

S'il y a une chose que les futurologues n'ont vraiment pas prévu il y a dix ou vingt ans, c'est qu'à présent, les baby-boomers vendent leurs luxueuses résidences et réduisent leur participation dans le marché immobilier, par exemple en déménageant dans des immeubles en copropriété.

En fait, cela arrive peut-être dans certains cas, mais bien d'autres choses se produisent également sur le marché et il n'existe pas de prédiction universelle pour décrire quel sera l'impact du vieillissement de ce vaste groupe démographique. Bien sûr, nous savons qu'ils constituent un groupe en meilleure forme et plus soucieux de sa santé que la génération précédente, qu'ils travaillent fort en vue de prendre leur retraite et qu'ils tiennent à leur participation dans l'immobilier. Ils sont à l'aise avec la proportion de leur richesse personnelle qu'ils investissent dans le marché immobilier. Et même s'ils réduisent la superficie de leur résidence principale, ils réinvestissent souvent leur argent dans une résidence secondaire comme une propriété de loisirs au Canada ou ailleurs.

L'une des façons que le marché immobilier s'ajuste à cette situation est d'avoir créé un nouveau programme spécialisé à l'intention des agents qui oeuvrent auprès des clients de plus de 50 ans. Une formation de spécialiste du marché immobilier des baby-boomers et des aînés est maintenant offerte depuis le début de l'année 2007. Les courtiers immobiliers portant le titre de SRES (Senior Real Estate Specialist) peuvent notamment aider les clients âgés de plus de 50 ans à avoir accès à des ressources en matière de planification et de services-conseils. Donc si les baby-boomers souhaitent investir dans d'autres propriétés au Canada ou à l'étranger, ils peuvent être appuyés pour ce faire.

F.K. : Aron, ce n'est pas tout le monde qui dispose de beaucoup d'argent et qui peut se permettre, tout simplement comme cela, d'acheter un nouvel immeuble; certains d'entre nous doivent recourir à l'emprunt de temps à autre. Il serait donc important pour nous de comprendre vos prévisions quant aux coûts d'emprunt. Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet?

A.G. : D'après moi, Fred, le plus probable, c'est que les coûts d'emprunt vont rester à leurs niveaux actuels au cours des mois à venir et probablement au moins durant l'été et peut-être même à l'automne. Cependant, si nous sommes le moindrement chanceux, ils pourraient diminuer. Le plus important facteur de risque est qu'un ralentissement aux États-Unis puisse entraîner une baisse des taux d'intérêt. Pour le moment, toutefois, la situation est stable, mais il est possible que les taux d'intérêt diminuent.

F.K. : Phil, je lis régulièrement des commentaires quant au marché immobilier surtout aux États-Unis, où l'on parle du marché de l'habitation et de son ralentissement. Comment se compare le marché américain avec le marché canadien?

P.S. : Il s'agit de deux marchés très différents. Notre marché continue de prendre de l'expansion, alors que le marché américain est clairement en décroissance. Pour saisir les différentes entre les deux marchés, nous devons prendre du recul et commencer par regarder ce que les banques centrales ont fait au cours des dernières années. Les dirigeants de la Réserve fédérale américaine, devant des pressions inflationnistes beaucoup plus sévères, ont dû se montrer plus stricts quant aux taux d'intérêt. Et par conséquent, ils ont haussé leur taux plus rapidement et pendant plus longtemps que les dirigeants de la Banque du Canada n'ont dû le faire. Les taux américains ne sont pas seulement plus élevés, mais le remous causé par les hausses importantes des taux d'intérêt qui se sont prolongées sur une longue période a durement porté atteinte au secteur de l'immobilier.

Qui plus est, il s'agit d'un secteur qui a été alimenté par un certain nombre d'instruments financiers, de prêts hypothécaires et autres produits très spéculatifs et par conséquent, le niveau d'endettement de la population américaine est beaucoup plus élevé que celui de la population canadienne. Si vous ajoutez à cela le niveau d'endettement associé aux différents paliers de gouvernement, en particulier au gouvernement fédéral américain, vous obtenez une situation qui n'est pas du tout la même que dans le cadre d'un bilan financier canadien. Les États-Unis ont une dette plus élevée que le Canada.

Je pense que la conclusion de tout cela, c'est que la dette plus élevée des États-Unis se traduit par des coûts d'habitation beaucoup plus élevés. L'accessibilité économique aux États-Unis est à son pire niveau depuis plus de vingt ans, alors qu'au Canada, malgré la hausse des prix au cours des dernières années, l'accessibilité économique est encore bien mieux qu'elle ne l'était, toute proportion gardée, en 1989.

F.K. : Donc ce que vous dites, c'est que nous devrions être heureux de nous trouver là où nous sommes, surtout si nous participons au marché de l'immobilier, car les occasions qui se présentent au Canada sont bien supérieures aux occasions pouvant se présenter aux États-Unis.

P.S. : À court terme et à moyen terme, le Canada est l'endroit où faire affaire dans le secteur de l'immobilier. À long terme, l'un des facteurs qui devrait favoriser les États-Unis est un taux de natalité annuel supérieur à celui du Canada. Donc si nous nous intéressons à ce qui se passera dans 10 à 20 ans, la situation du marché immobilier devrait être assez favorable aux États-Unis.

F.K. : Voilà qui est intéressant, Phil, je vous remercie. Aaron, je vous remercie également. Merci à tous les deux d'avoir partagé avec nous vos vues sur les tendances du marché de l'habitation au Canada en 2007. Et merci également à nos auditeurs de leur présence.

Ici Fred Ketchen qui vous invite à ne pas manquer notre prochain balado. Pour de plus amples renseignements, n'hésitez pas à passer à la succursale Scotia la plus près. Nous serons heureux de vous rencontrer.